社区文化建设是物业管理高层次要求
社区文化建设是物业管理的高层次要求
文/芦 青 景宏伟
随着社会的发展，人们普遍接受了“买房买环境，买房买享受”的观念，而这种生活方式恰恰最直接体现于社区文化之中。健康向上的社区文化直接反映了小区的生命力，关系到房子的保值、增值，因此，物业管理的高层次要求就是社区文化建设。笔者认为，要到达这种境界，有三方面内容需要认真研究。
一、社区文化内容体现在社区的方方面面
社会发展给人们带来了更高的需求，同时也为开发商房屋开发理念发生重大改变创造了条件。因此，社区文化具有丰富的内涵，它所指的并非是一些单一的娱乐性群众活动，而是一种整体性、深层次的社区氛围。如同企业的企业文化一样，熏陶着这个群体的所有人。一种高雅的社区文化的形成，是开发商、物业管理企业及业主共同努力的结果。
从这个意义上讲，社区文化是一定区域、一定条件下，社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，它不能离开一定的形态而存在，也不可能离开一定的形态而消亡，它时时刻刻存在于社区的方方面面。社区文化的内容主要包括：（1）环境文化：这是社区文化的第一个层面，它能最直观地表现出来，它是自然环境与人文环境的结合。比如建筑风格、社区规划、社区面貌、休闲娱乐环境、文体设施、生活环境等，通过这些，可以感知社区人和物的外在形象。（2）行为文化：这是社区文化中的第二个层面，它是社区成员活动过程产生的结果。比如人与人之间的交往、娱乐、生活、学习、经营等，通过这些反映出社区风尚、精神面貌、人际关系等文化特征。（3）制度文化：这是社区文化的第三个层面，它是一种活动规则。通过它可以使整个社区、整个活动正常有序地开展。它是与社区精神、社区价值观、社区理想相适应的规则，同时也是保障社区文化持久、健康发展的动力。制度文化一般分为两类，一类是物业管理的各种规章制度，它是规范人们在物业管理中应遵循的程序；另一类则是社区的公共制度，它规范人们在社区内公共活动中应遵循的原则，比如业主公约、车辆停放管理规定、市民文明公约、社区文明公约等。（4）精神文化：这是社区文化中的第四个层面，它是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念。它包括社区精神、社区道德、社区理想、行为准则，是社区成员思想观、价值观、道德观的体现。前三种文化都属于精神文化的外在体现。当然，社区文化的内容也是随着社会的发展而不断丰富的，是一个变化的主体。
二、物业管理是社区文化建设的中枢纽带
根据社区文化的内容，其建设应由三方构成：第一，在环境文化上主要是以开发商为主，在社区物业前期规划设计及配套设施设备方面，开发商应充分考虑未来的社区文化需求，把社区文化渗透到居住环境设计中去，尽可能提供适应社区文化的硬件设施，克服先天不足的缺陷。这是社区文化的基础建设。第二，在行为文化和精神文化建设上则主要是以业主的参与为主。业主不仅是参与者，也是受益者，同时还是创造者。社区文化的载体是全体业主、住户，社区文化建设的一个重要目标就是在社区成员中确立共同的价值目标，使全体成员增进对社区的认同感和归属感，共建新社区。第三，在制度文化和行为文化建设上则以物业管理公司为主，企业起到了中枢纽带的作用。不管是前期提供基础条件的开发商，还是参与社区文化的业主，都不可缺少能将前后贯通的物业管理企业。有了基础条件，有了参与的人而没有有效的组织，良好的社区文化也不能形成。
但是，物业管理公司的角色从长远来看，应当逐步从社区文化的组织者过渡到协调者或引导者，最终实现业主自发地开展社区文化。但在一个新兴小区或物业管理公司初次涉足小区时，这种组织作用永远不会消失，原因有三：第一，生活方式和工作条件的相对独立使住户相互沟通减少，忽视了人际交往，继而引发集体观念松散，社区关怀淡薄等不良现象。正需要物业管理企业通过社区文化建设，为住户创造一个了解交往的平台。第二，社区中住户来自各行各业，由于社会竞争压力，大部分成员专注于自己的工作，难以自发进行社区文化建设，而物业管理的专业队伍更有能力、有精力去组织大家、引导大家开展社区文化建设。物业管理企业的日常工作实际上就是潜移默化地倡导着一种文化的逐渐形成，住户则自觉不自觉地逐渐接受着这种文化。第三，物业管理企业在建设社区文化的同时，弘扬了自己的企业文化。从成功经验来看，创建良好的社区文化，实际上减少了物业管理公司的劳务输出，实现了效益、效率最大化。当业主遵守公德，主动维护公共秩序和社区环境时，物业管理公司就能事半功倍。
三、勇敢实践社区文化建设
社区文化建设越来越为物业管理公司所重视，它不仅是物业管理服务的内容之一，更已成为物业管理服务最重要的组成部份，各公司都在勇于为此实践。（1）社区文化建设要有策划、有思路，不能无目的、无计划、无组织地靠自然形成。任何一种文化都要经过逐渐发展、成熟的过程，需要有人去设计、去规范、去引导，使之真正体现本社区特点，更贴近本社区居民。（2）针对不同群体的不同需求开展工作。业主是一个相对复杂的社会群体，个体之间千差万别，因此，每个社区的文化开展都要有所侧重，不能强求一律，适应不同群体的需求，贯彻老少结合的原则。（3）注重参与。社区文化建设成功与否，主要看业主的参与率，否则就失去了社区文化建设的参与主体，就不能形成本社区独特的文化。（4）注重娱乐性与文化宣传价值相结合。社区文化体现出的并不是政治性很强的团体活动，而是一种轻松愉快、健康向上、具有积极文化价值和良好宣传价值的区域活动。（5）面对现实，不刻意追求场面声势，注重传统和创新。由于社区文化建设的特点和发展过程的要求，要采取传统和创新的方法，依托基础条件，适时
作者单位：山东省济南市房产管理局
