物业员工考核与奖惩机制
1考核方法
a管理服务中心实施负责人目标责任制，签定目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员的工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级责任者按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。
b管理服务中心实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考评一次，以此决定下属员工的工资、奖金发放等级。
c对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。
2奖惩机制
管理运作（8分）
-有专业物业管理机构，实行综合一体化管理。（2分）
-有固定的办公场所，管理人员佩戴明显标志。（1分）
-各项管理制度完善（2分）
1)各类人员岗位责任制；
2)物业物业服务中心内部管理运作及考核制度；
3)物业项目管理各项公众管理规章制度；
-档案资料齐全，管理完善；分类合理，方便检索；（3分）
1)物业项目验收移交档案资料；
2)房屋维修档案资料；
3)装修管理档案资料。
l房屋的管理及维修养分护（17分）
-房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻。后阳台封闭统一有序，前（主）阳台不允许封闭；防盗网（含阳台、窗户）、空调架（含分体、窗式）安装统一有序，外墙无锈迹，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患或破损；外墙装饰无破损或污迹等。（5.5分）
-无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。（2分）
-房屋本体公用设施整洁，公用楼梯天台通道等无堆放杂物及违章占用。（3分）
-无擅自改变房屋用途。物业项目内栋号有明显标志，物业项目入口处和主要路公共地方有引路标识图。（1.5分）
-坚持房屋修缮制度，物业物业服务中心值班制度和派发报修措施，并建立回访制度和回访记录。（3分）
-房屋完好率达98%以上。房屋零修、急修及时率达99%以上。维修质量合格率达到100%。（2分）
l保安消防及车辆管理（14分）
-保安和车辆实行一体化管理；有专业化保安队伍，巡逻及管理制度落实；实行准军事化管理和训练，保安人员有统一制服，熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，言行规范。（3.5分）
-消防设施设备完好无损。（1.5分）
-可能危及住户安全处有明显标识和防范措施。（1分）
-本年度内无因管理公司责任造成重大刑事案件和重大火灾事故。（1分）
-停车场管理制度落实，有专职人员。车辆进出设卡。（3分）
-小区机机动车辆行驶停泊有序，制度落实，无违章行驶及停泊。（2分）
-非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐。（2分）
l环境卫生（10分）
-清洁卫生实行一体化管理；有专业清洁卫生队伍，管理制度落实。（2分）
-环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施等，垃圾日产日请。（3分）
-整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫鼠。（4分）
-不得有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象。（1分）
l园林绿化（10分）
-有绿化专业队伍管理制度落实。（2分）
-物业项目内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当。辖区内绿地覆盖率不低于占地面积35%。（3分）
-花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。（3分）
-绿化管理设施、设备齐全完好，水源有保障。（2分）
l公用配套设施、设备、场所（9分）
-公用配套设施、设备、场所（地）达到规划标准，封无缺漏或违章私改原规划要求，无擅自侵占公用设施或场地，运作正常，方便住户，公用设施完好率达到95%以上。（2分）
-道路畅通无损坏，路面平垣整洁，排水畅通。（1.5分）
-供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损，运作正常；属二次供水水箱加盖加锁；环境整洁，无二次污染及隐患。（1分）
-公用排污、排雨水管线设施完好无损。（1.5分）
-停车场、棚、房及其他公共场所（地）、建筑小品、雕塑等完好无损。（1.5分）
-路灯完好率（包括亮灯率）达95%以上。（1.5分）
l辖区内商业网点管理和经营服务（6分）
-商铺无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴；招牌整齐美观，无破损污迹。（1.5分）
-门前三包落实好，铺面整洁，无乱丢垃圾，无污水等。（1分）
-排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质。（1分）
-多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无乱收费。（2.5分）
l管理人员素质（10分）
-人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实好。（2分）
-有各类人员言行具体规范，且落实好。（1.5分）
-各类人员符合资质证书规定标准。（2分）
-有各类人员来绩和工作量考核制度，考核记录完善。（2分）
-各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核标准、服务意识和态度好，敬业精神强。（2.5分）
l社区文化活动（6分）
-有制度，健全并落实各项精神文明建设、社区文化、社区服务制度。（1分）
-有场地、设施、设备，有宣传教育学习园地，并有房屋及设施设备管理、装修管理、消防知识、社区文化等宣传方面记录或专栏，有相应的各种文化体育活动、区服务场所。（2分）
-有人员，有专职或兼职宣传组织人员。（1分）
-有活动，开展各种有组织、有意义的社区文化活动和社区服务项目。（2分）
l投诉处理及用户评议（7分）
-做到年有效投诉率分别在5‰以下，处理率98%以上，回访100%以上。（4分）
-用户对物业项目管理服务的评议满意率达到95%以上。（3分）
l财务管理共10分
-资金管理
1)收取的现金及时存入银行。（1分）2)按时将收取的资金全部上交公司。（1.5分）
3)超定额开支需上报公司审批。（0.5分）
4)日常开支按公司规定程序审批。（0.5分）
5)有否未按公司规定乱收费现象。（0.5分）
-帐簿记录：
1)水电管理费登记表抄录和计算要准确。（0.5分）
2)收支款项按时登记帐簿，做到日清月结。（0.5分）
3)帐簿登记规范、整齐、字迹清楚。（0.5分）
4)按公司规定做到四个核兑关系。（0.5分）
-摧收欠款：
1)详细反映应收款情况。（0.5分）
2)积极摧欠款。（0.5分）
3)暂无法收回款要及时书面上报公司。（0.5分）
-档案管理：
1)将每月财务资料按公司规定要求装订。（1分）
2)财务档案资料摆放整齐没有缺页或丢失现象。（1分）
3)财务档案资料未经许可不得外借。（0.5分）
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