空调机组

空调制冷机组是整个空调系统的心脏，专业技术要求较高，其维修保养一般应请专业公司或在专业公司指导下进行。

通常需在每年3~4月(开机前)和10~11月(停机后)进行二次定期保养维修，具体内容根据专业公司预定计划进行。

物业公司操作人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。

每年二次检查管道的阀门、法兰、变经管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时处理解决。

送回风管和风口

每月一次清洗回风中过滤网。

每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。

每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容：

风管的渗漏；

保温是否破损；

风量调节阀位置；

送回风口是否损坏；

止回阀能否灵活开启关闭。

变风量空调机组、新风处理机组和风机盘管

空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。

每年一至二次(视系统水质情况)拆洗全部水过滤器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发现结垢严重，需全部拆卸清洗，并重新检查处理水质。

每年一至二次(视环境情况)进行全面检查保养，主要内容：

检查传热管腐蚀情况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢；

检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇；

检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净；

检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。

避雷系统

避雷系统的检查包括外观巡视检查和测量两个方面。

每年对外观巡视检查一次，主要包括对接闪器、引下线及避雷带等各部分的连接是否可靠，有没有受机械损伤、腐蚀、锈蚀等情况，支撑是否牢固。对检查出的不同问题，应采取不同的修缮办法，如加固、补强、调整、涂刷保护漆膜、局部更换等，以保持其正常状态下工作。

每年一次用接地摇表来测量避雷接地电阻是否符合要求，每二年请有资质的专业单位进行一次全面测试。

此外，若强雷雨过后，应注意对避雷系统进行巡视检查。

玻璃幕墙

根据玻璃幕墙墙面积灰污染程度，确定清洗幕墙数次，一般每季度一次。

玻璃幕墙正常使用时，每隔5年进行一次全面检查，主要内容：玻璃、铝板、密封条、密封胶、紧固件、结构硅酮密封胶等。

若遇强台风、地震及火灾等自然灾害后，应对玻璃幕墙的最不利位置进行抽查，视损坏程度进行维修加固。