行政办事中心及会议大厦设备设施节能降耗运行方案

行政办事中心及会议大厦设备设施节能降耗运行方案

随着物业管理服务水平的不断发展，"设备经营"是物业管理一个前瞻性领域。它随着整个社会文明不断进步，物业管理行业技术含量不断提高而得到发展．在公共物业中，节能降耗尤为政府和顾客所关注。它不但关系到物业运行的成本，也是全社会愈来愈重视环境保护的必然趋势．我司在接管行政办事中心及会议大厦后，将从如下两个方面开展工作。

（一）从管理上节约运行成本

对能源缺乏科学的管理。或管理不善，均会使能源造成极大的浪费，如能源消费的七无：使用无依据，分配无定额，考核无计量，损失无监督，节约无措施，浪费无人管。我公司拟在XX行政办事中心及会议大厦的物业日常管理中，抓好以下六个基本环节：

1、每月对水、电等能源的质量、价格、耗量进行调查和核算，并对其异常消耗进行分析。以确定水、电等能源在使用上是否合理。

2、确定节能对象．制订节能计划，落实节能措施，贯彻能源政策。根据物业具体情况，将能源管理划分为供电管理、供水管理、供气管理、燃料管理(柴油发电机用)系统，统筹考虑。合理安排，以求得整体的最优规划、最优控制、最优管理。

3、制订出各种设备的能耗指标和节能指标以及计算方法。

4、制订出对节能工作的监督、考核，和协调的方法，并使能源管理制度化。

5、每季度进行一次节能的教育和宣传工作，交流节能技术和经验。

(二)从技术措施上节能

1、照明采光因时因地进行控制

通过对现有设备设施(如灯具)的维修、更换，从灯具以及开关控制设备的选择入手，逐步实现最大限度地"绿色照明"。

外围及道路选择碘钨灯、高压钠灯，用智能开关分时控制；

大堂门厅、办公区域、及地下设备房选择紧凑型日光灯、直管荧光灯(T5)或节能灯，并采用节能的高频电子镇流器配件，用普通开关控制，技术人员或安全人员定时巡查、开启、关闭；

楼梯走廊及通道选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制，开关的设置要便于节电：开关的数量和位置要适当，以便根据需要开灯或关灯；

近窗的照明器具要单设开关，以便当自然光的照度足够时关灯，在条件允许时尽量选用电子控制门锁、红外开关、定时钟和光电开关等；

地下室采光处加装反光镜，以最大限度的利用自然光，将采光天窗的功能最大化。

2、供水系统节能

加强对用水区域如洗手间、浇水处的巡视，避免用水设施的人为破坏，杜绝"水长流"现象发生；

供水开关、闸阀和水箱、水位自动控制系统等关键部位选用质量过关的零配件。关注水泵运行工况点，实现水泵的高效运行：

充分利用变频控制技术，加强水泵日常管理，经常巡视，及时检测维修供水管网；

定期切换水泵，防止长期闲置造成锈蚀；

加强"跑、冒、滴、漏"的巡视管理，采用液位控制限定水位、水箱的水位。

根据用水设施状况适时进行技术改造，并进行成本效益分析。

3、水电计量表具实行量化管理

定期查抄总表、分表数据，做到先计算、后分析，在平衡。采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理．迅速查出问题所在。

每季度定期在向业主提交的《物业管理工作简报》中提交水电运行分析报告，日常发现异常随时检查通报。

4、制定电梯运行优化方案

区分不同时段电梯运行要求．设定最优运行方案：

观察不同功能区人流量的变化，识别重点活动区域特征以及业主需求，制定符合实际的电梯运行方案。

5、制定中央空调最优运行方案，并加以运行控制的技术改造

空调设计安装时，一般只考虑了整个使用区域的冷量需要，并未制定具体的运行方式。万科物业将充分利用我司在公共物业管理领域里的成熟经验和管理优势，在充分征求业主和用户意见的基础上，设计中央空调运行的最优方案，并根据管理实践不断调整。

例如：

调研和制定不同功能区的适宜温度范围，作为空调运行的基础数据；

区分不同时段的空调开启要求；

采用时间控制等方式，使风机开启关闭能自动进行，避免人员控制的疏漏；

选用最好的空调水处理商，严格执行空调循环水处理的管理要求，降低污垢，提高制冷效率，清除锈蚀，减轻腐蚀程度；

加强空调主机和末断设备的巡视保养，从设备性能方面实现节能。