物业工程部紧急应变措施

物业工程部紧急应变措施

当发现物业内发生紧急情况时，工程部各级员工应保持镇定，迅速通知有关部门和领导，严守岗位、各司其职，积极采取有效措施阻止灾害的扩大，尽力抢救物业内的人员生命财产及物质财产，将损失降至最低。当紧急情况解除后，应做好现场保护措施，并出具事件过程及原因分析、改进方法的报告，以备日后参考及要求保险时使用。具体行动可参见以下指示。

1、水浸之处理程序：

A.如发现XXX大厦范围内水浸，应立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。

B.采用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括:

a)将电梯升高离开受浸之范围；

b)关闭受浸区域之电掣，以防人员触电；

c)在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层；

d)用布、沙包或其他材料塞住漏洞；

e)疏通排水地漏、排水渠；

f)用吸水机吸水；

g)其他一切经济有效的措施。

C.有任何公共设施的正常使用受到影响，通知管理部在XXX大厦各主要出入口设置告示，知会用户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。

附则：一些常见水事浸故的针对性处理措施:

D在发生以下所列的情况时，除采取上述一般性措外，还应采取以下相应的针对性措施:

a)XX广场的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位的阀门。

b)XX广场内的喷淋头受损喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头，用了消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出，如水势太大，地漏无法及时同时，则可将水从防火梯排到街外。

c)如XX广场的空调设施出现漏水现象，应当在隔水处摆放桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和用户的单位。

d)在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关阀门，并把有关部位的积水放开，然后才可以对喷淋头进行操作。

2、电梯故障困人的处理程序：

1)员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时，应马上通知XXX大厦保安监控中心，并记录发现或接报的时间，报知监控中心的时间。

2)监控中心接报后应尽快通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被困者保持镇定，说明XXX大厦消防中心已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况。接报后应记录接报的时间、被困人员数量。

3)监控中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置。由XXX大厦工程部电梯技工及保养公司到场检修。

4)通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥，并设法采取措施解决，直到电梯技工到场。

5)如果XXX大厦本身无能力解除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕，而XXX大厦技工又没有于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安部门求助(如向消防局求助，应向消防人员详细说明求助的原因和情况)。

6)监控中心记录好发现或接报的时间，电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时间、电梯，恢复正常运作的时间。

3、停电的处理程序：

1)由工程部尽快采取措施恢复供电。

2)使用紧急照明，保证各主要公共地方、及通道的照明。

3)如未预知的情况下XXX大厦突然发生停电，通知管理部应尽快派员工到XXX大厦各主要电梯厅及XXX大厦出入口维持秩序，并通知保安中心采取必要措施，严防有人制造混乱，混水摸鱼。

4)如突然接获通知XXX大厦将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前十分钟将电梯停在XXX大厦首层并通知管理部提前十分钟派管理员到各主要电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困，并尽力通知客户即将停电，请客户做好准备。

5)如有人被困于电梯内，立即联络有关部门做好解救工作。

6)管理员应立即通知用户有关停电情况，防止偷盗和抢掠，必要时可考虑关闭大门。

4、火警之处理程序：

1)第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知XX广场消防中心，说明起火的确实地点和起火的性质，通知管理部，由管理知会火灾现场一带的业主和员工疏散。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器，以便发出火警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器、消防栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。对电器发生的火灾，需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器等，而不可使用水性灭火用具。

2)接报后应马上通知以下人员：

a)消防控制中心。

b)当值保安主任。

c)物业项目经理

d)工程部工程经理

e)如获得工程经理给予的指示后，通知消防局。

3)工程部工程经理/系统工程师无论谁先到达起火地点，都有权有责任用最快的时间作出是否向消防队报警的决定，因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。

4)由管理部利用XXX大厦之传讯系统如消防广播等知会所有用户疏散，并告知用户切勿使用电梯应由走火通道撤离。

5)如火势扩大，XXX大厦员工要各司其职，协助XXX大厦人士撤离现场，使其有秩序地撤离及集中在安全的指定地点。管理员要注意维持XXX大厦各主要公共地方秩序，指导和协助XXX大厦内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好XXX大厦的出入口，保证其通畅。并提防坏人"趁火打劫"。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁停在首层。

6)如已通知消防局，则管理部派人在约定的XXX大厦门口或路口接应消防员，引其到场。消防员到场后将灭火工作交给工程部，工程部应保持与消防员方面的联系，为其工作提供可能的协助。

7)如有人员损伤，应通知医疗部门，应积极组织救援。

8)火灾扑灭后要保护现场，直到消防局的消防调查完毕，并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。

5、消防应急方案

1) 总则

a)目的：本运行要点制定的目的在于XXX大厦有关消防设备未投入自动运行时，制定在火灾状态下的应急操作要点，以备有关人员熟悉、掌握。

b)本运行要点亦为今后工程部人员在工作巡视中，对设备保证重点的参考。

c)当火灾发生时，全体

2) 消防中控室职责

a)消防中控室在确认火灾发生后，除按有关规程执行外，迅速在操作台上操作有关消防设备，同时与工程部联系，报告火灾发生地点、位置、火情，要求工程部迅速开启相关消防设备。

b)在中控室手动操作XXX大厦全部电梯迫降，并观察反信指示灯是否亮启。

c)电话通知总配电室，要求在保证XXX大厦供电（尤其是应急供电系统）的同时切除空调系统的供电，即关掉XXX号低压柜的供电开关。

d)打开消防事故广播系统，通知相关楼层人员疏散。

e)迎接相关领导和专业人员参加消防指挥，同时介绍有关情况。

f)负责维护中控室及周边地带。

3) 工程部职责

a)当火灾发生时，工程部全体人员立即放下其它工作，全体投入火灾救险工作，同时关掉自己近旁与消防系统无关的用电设备，提高供电系统的可靠性。

b)工程部经理迅速到达消防中控室，参与消防工作的指挥和参谋。

c)工程部人员在到达指定位置时，应带好通讯设备，包括对讲机、消防电话或普通电话。

d)工程部经理负责安排并确认工程部消防岗位的到位情况。

e)弱电领班负责确认电梯的消防状态，消防泵、喷淋泵的开启，空调电源及相关风机等设备的运行状态。

f)强电/弱电工程师带领一名运行电工尽量到达总变电站，等候命令，负责指挥相关停送电操作，确定空调电源切除，并按照工程部经理命令组织所有各层地下室人员撤离。

g)强电领班带领一名电工尽可能到达火灾相关分配电室，等候工程经理的命令，执行有关停送电操作，并按照工程经理命令组织相关人员撤离。

h)安排一名电工尽可能到达消防水泵房，与消防中心取得联系，根据消防中心指示要求保证消火栓泵、喷淋泵、补水泵的正常工作，必要时应急抢修，视情况手动启动消防设备。按消防中心指挥组织人员撤离，撤离前将消火栓泵、喷淋泵转入自动状态，并与消防中心确认远控工作状态。

i)安排给排水工到达各水箱间，全部开启水箱入口水阀，手动开启向高位消防水箱供水水泵，同时监视水箱水位、供水情况，同消防中心取得联系，听从消防中心指挥。

j)空调/给排水领班负责正确指引消防队员在院内的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置，并配合消防队工作。

k)空调设备工程师负责火灾相关区域的排烟风机、正压送风机及相应防火门、防火卷帘门的正确工作，组织相关人员撤离，并与消防中心保持联系。（风机操作点分散，相对复杂，人员地点应根据本XXX大厦实际情况安排）

4) 关于通讯

a)在火灾发生时，任何人有责任尽可能保证通讯系统和指挥系统的通畅，与救火无关的事情不得占用通讯及信道。

b)在使用通讯设备时，讲话力求简朴、明确，少占用通讯时间。

c)使用对讲机时请注意，在信道无空闲时，不要按发射按钮讲话，讲完话后立即放开发射按钮。

d)使用消防专用电话时请注意，在与消防中心讲完话后，一定要挂好电话，否则其他人无法与消防中心通话。

6、地震的应急措施

a)当感觉到地震发生时，各级员工不可惊慌失措，要保持镇定。在确保人身安全的前提下，关闭可能发生危险的设备，如冷水机组等。

b)在地震来临时，不可盲目乱跑，试图离开XXX大厦。应寻找安全的地方躲蔽可能发生的危险，直至地震暂告一段落。

c)当地震停止时，在确保人身安全的前提下，配电室、中控室员工视情况将供电设备切换为紧急供电，保证人员撤离XXX大厦时的照明。

d)在有关领导的组织下，各级员工协助XXX大厦内的业户进行疏散，有秩序的撤离至安全地点，撤离过程中切记不要使用电梯。