君临国际广场物业维修养护计划

就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。

（一）物业维修养护计划的编制依据

物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。因为物业健康管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的，也只有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。

（二）物业维修养护计划的制定职责

1、管理处工程维修主管负责编制物业维修保养计划；

2、管理处经理负责审核物业维修保养计划；

3、公司主管领导负责批准物业维修保养计划；

4、管理处维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。

（三）制定物业维修养护计划的流程

为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性，制定标准的流程是关键。根据层级管理的要义结合业务实际情况，确定物业维修养护计划的制定流程如下：

（四）物业维修养护计划的内容

根据君临国际广场的实际情况，我们制定房屋建筑本体的维修养护计划和实施方案

1、维护范围：

房屋的承重及抗震结构部位、屋面、外墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。

2、建筑本体年维修保养工作计划

序保养项目保养周期保 养 内 容 与 要 求

1、屋 顶2年两年对隔热层进行保养一次对面砖破碎和裂缝较大的及时维修更换。

2、外墙饰面1年每年对重点部位进行检查，特别在雨季前的检查

3、内墙饰面3年每三年进行全面维修保养。

4、楼梯间3年每月用拖把进行擦洗，楼梯间踏步每三年进行一次保养。

5、门1年对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理，其它类型门每年全面保养一次。

6、花园、围栏1年每年除锈刷油一次。

7、窗1年 对门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修，每年全部保养一次。

8、8公共地砖3年日常发现损坏及时维修，每三年进行全面保养一次。

9、9吊 项3年日常发现有破损立即更换，三年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。

10、车行道 、人行道1年日常发现的损坏及时修补，每年重点养护一次。

11、管 道3年室外一楼地面的管道每年刷油一次，井道内管道每三年一次，刷油一次。

12、化粪池、污水井1年每年揭盖检查清理污泥一次。

13、档雨蓬1年每年检修一次。

14、玻璃幕墙、玻璃门1年每年对玻璃幕墙、玻璃门的玻璃胶进行全面检查。

15、公共照明系统半个月灯泡随坏随换，灯罩半个月擦一次。

16、水 池、水 箱半年

1年每年对地下室水池清洗一次、每半年对屋顶水箱清洗一次。

17、1标识系统1年每年对物业的所有标识系统全面检查一次

3、房屋及维修管理要求：

（1）房屋外观完好、整洁；

（2）主要出入口、通到及功能区域有明显标志、指示，表示清晰

（3）房屋完好率达99%以上。

（4）无违反规划私搭、乱建现象。

（5）房屋的装修，不得危及房屋结构与他人安全。

（6）房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立维修和回访记录。

（7）房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰， 随时可查。

4、市政设施管理规定：

（1）小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变用途。

（2）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常。

（3）道路畅通、路面平坦。

（4）污水排放通畅。

（5）建筑本体日、周、月维修保养计划：

主要

周期房屋

本体室内：小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。48小时跟踪验证。

楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。

天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。

公共

设施室内污水系统:每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。

道路车场：每天检查1遍,随时坏随时修；

路灯：每天检查1遍，随时坏随时修；

明暗沟：每周检查1遍，随时坏随时修；

供水电气：每月细查1遍，随时坏随时修；

楼道灯：每天检查1遍，即坏即修。

标识系统：每天检查1遍，即坏即修。

检查项目及处理方法检查

项目1.地基基础 2.梁柱板主体 3.墙体 4.顶棚 5.楼梯扶手 6.公共门窗 7.隔热层、防水层 8.水箱水池 9.天面扶栏 10.消防设施 11.电子对讲门 12.信报箱 13.标识 14.散水坡 15.楼板地面砖 16.上下雨污水管 17.设备房 18.道路 19.道路 20电缆沟盖板 21.路牙 22.踏步阶 23.给排水 24.路灯 25.清洁设备 26.娱乐设施.

处理方法按照招商局物业管理有限公司ISO9001：2000标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报经理并提出纠正措施。

考核标准日常周检、月检考核按ISO9001：2000质量标准；

年终考核按国家建设部考核标准。