金地国际花园设施、设备的维修与维护方案

金地国际花园设施、设备的维修与维护方案

高层物业对机电设备维护管理要求很高，为保障金地国际花园的设备运行的安全、高效，我们将结合金地国际花园的实际情况，建立一套有效而完善设备管理模式。

此外，我们将在金地国际花园的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色居住环境。为此，我们对金地国际花园设备管理与维护制定了以下管理方案。

1、机电设备管理的基本原则

(1)、金地国际花园设备设施的管理采用的管理模式

A、建立完善的设备管理维护体系。使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。

B、制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常保养和三级定期维修保养，设备设施的维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。

C、实施高效的设备维修规程。建立完善的设施设备维修保养规范是管好设备的基础，我们对主要设备均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及空调、电梯等特种设备进行专业化管理，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。电梯的维护保养将聘请专业公司。

(2)、建立完善的设备编码及标识系统

A、根据金地国际花园图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》

B、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。

C、依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。

D、将导入金地视觉标识系统。

E、机电的编号编码由公司工程部统一进行。

F、对供配电、给排水系统绘制相应系统平面图并悬贴于机房。

(3)、主要设施设备将建账册、建立设备台账

A、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》，这 些表为履历形式，将跟踪设备至报废。

B、利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效以工程部为核心辐射所有管理处的工程部门，接受公司的宏观调控和监管。

C、工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论．督促．建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。

(4)、建立完善的质量记录体系

A、适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此 作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。

B、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。

(5)、技术资料的管理

A、对于设备设施技术资料管理，遵守“二级制’’模式。资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。

B、工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。

(6)、有关设备类钥匙的管理

A、定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。

B、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，按每栋分层管理好防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。

C、设立与金地国际花园相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏。

2、设施、设备的维护管理

金地国际花园的公共设施、机电设备的维护管理采用金地成熟完善的管理模式。

A、设备的日常运行和使用由服务使用部门负责，消防中心、监控中心、停车场及停车收费系统由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。

B、设施、设备的维护保养分为日常保养、三级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，三级保养则由工程部负责。并作好详细的维修养护记录。

C、对电梯管理将聘请专业公司进行维护、保养。

D、建立完善的设施、设备编码和标识方案。根据金地国际花园的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设立设备管理人和设备管理责任人。

E、对设施、设备及有关场所、通道等将导入金地CI视觉标示系统，充分显示金地的规范化管理。

F、建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。

如：（1）、机电设备管理规定

（2）、机电设备安全管理规定

（3）、供配电房管理规定

（4）、高压环网柜、低压配电柜等操作规程

（5）、中央泵房管理规定

（6）、各水泵系统操作规程

（7）、电梯维修保养管理规定

（8）、工程维修值班管理制度

3、增收节支，不断提高管理水平

（1）、增收节支措施

A、加强成本管理，对材料采购入库出库进行严格控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。

B、金地国际花园内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。

（2）、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。

A、配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。

B、继续完善配件的供应商体系。

C、配备用于高空作业的液压升降台。

D、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优小区的标准进行运作。

E、建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。

F、实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。

G、成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。

H、建立三级巡视检查制度，并实施工程人员24小时值班，以保障设备完好率达97%以上。

机电设备维修流程：

日常巡视检查--发申现报运维行修故障--填写维修申报单--组织有关维修人员到现场维修/报业务助理、相关工程师至现场指导、监督维修--维修完毕试运行合格--做好维修记录--归档保存