关于物业设施的初步分析和探讨

关于物业设施的初步分析和探讨

在物业管理中，设施是附属于房屋建筑的物业管理对象之一。但目前人们在对设施的认识上还存在着种种误区，比较片面，从而导致对设施不加重视的现象出现，不利于物业整体管理效益的提高。笔者试图通过对物业设施的分析和探讨，初步阐述了物业设施、系统环境、系统设施和单体设施等概念及内涵，初步得出了如下结论：在系统环境下，物业的系统设施要比相对应的其他物业系统要大；设施的概念具有非常广泛的内涵；物业设施有系统设施和单体设施之分；设施与设备的区别。

一、有关物业设施问题的提出

物业设施是物业管理的主要对象之一，而且在物业中起着非常重要的作用。但是，在目前有关物业管理教材和专业书籍中，很少出现对物业设施的说明，有的只是一些很简略的提一下，没有一个像房屋建筑、设备那样相对成熟和完整的概念。由于没有一个相对统一的和相对明确的设施概念，这给物业管理工作者开展物业设施的管理的养护活动，从事物业管理理论研究工作带来了困难。

对物业设施的准确定义是人们做好相关管理工作的基础。从大量的书刊中，我们不难发现种种问题：有的认为设施与设备是一样的；有的认为设施与设备不一样，但对两者区分不明确；有的甚至将设施和设备概念混合起来用；有的前面说设施，后面就只提设备了；还有的仅将物业设施认为就是公用设施或市政公用设施等，将设施含义简单化了。以上种种问题表明，在现段人们对物业设施的认识基本上还是较为模糊的。

笔者通过对现有的有关物业管理的教材、杂志、理论书籍（包括一些专业词典等）、法律法规等进行了较大范围的查阅，发现有关物业设施与建筑物、设备、场地等物业管理的其他对象的关系是较为混乱的，尤其是与设备的关系，总是不清晰，给人造成了概念上的混淆。

下面是笔者仅通过对收集的资料进行整理分析后，将其中部分的内容进行罗列，列举出物业设施与物业设备等其他物业管理对象之间几种不同的关系：

（一）单独使用关系，即物业设施是与其他物业管理对象不同。

1、设施是指与房屋相配套的公用管、线、路，如上下水管、消防、强电（供变电）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等；

2、设施是指与建筑物相配套或为建筑物的使用服务的市政公用设施。

3、设施是指是人们工作和生活场所里提供的美观、舒适、方便、安全的附属配置，如围墙、道路、车库、休闲设施、绿化、园林景观及外装饰物等；

4、《深圳经济特区住宅物业管理条例》中规定：本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

（二）混合使用关系，即物业设施与其他物业管理对象是包含、相同或含于的关系。

1、房屋设备，是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的简称。

2、房屋配套设施、设备是指房屋内外各类设备、公共市政设施。

3、物业通常是指已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。

4、《上海市居住物业管理条例》中规定：本条例所称居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。

（三）重叠使用关系，即物业设施与设备合在一起使用，两者的概念不加区分，既包括设备，也包括设施。

1、物业设备设施管理制度。

2、现代写字楼对其设施设备要求很高，一般应包括以下七个系统：（1）电气设备系统；……。

3、国务院379号令《物业管理条例》中规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

除此之外，也有一些对设施较为明确的定义，但较少见。如建设部、公安部第49号令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》中就规定：本规定所称居民住宅安全防范设施，是指附属于住宅建筑主体并具有安全防范功能的防盗门、防盗锁、防踹板、防护墙、监控和报警装置，以及居民住宅或住宅区内附设的治安值班室。

以上是笔者通过对现有的有关物业管理的教材、杂志、理论书籍（包括一些专业词典等）、法律法规等进行了较大范围的查阅，所了解到的有关物业设施的与建筑物、设备、场地等其他物业管理对象的关系，很显然是较为混乱的，尤其是与设备的关系，总是不清晰。为此，笔者想通过本文的分析，对物业设施的相关概念和内涵进行探讨，以便探索出一个相对准确的物业设施概念及内涵。

二、物业设施的概念及内涵

在物业管理活动中，物业设施是较为复杂的。在日常活动中，我们常将设施翻译为facilities，这在英汉双解词典里的解释是：circumstances，equipment，etc that make it possible，or easier，to do sth；aids，意为“能够或易于做某事的环境、设备等；辅助物”。在英汉词典里将其解释为“设备，器材，工具，装置，机构”。其名词的单数形式为facility，该词如作为设施用，一般是用复数形式，表明设施是较为复杂的，数量众多的。为了能进一步地说明物业设施问题，先分析和探讨一下设施的概念及内涵。

（一）设施的概念及内涵

1、广义的设施。（1）基本概念：是指具有一定使用功能，且由各种材料构建的组合体、单体等各类人工造物的总称。（2）在系统环境下，设施组合体可由设施主体与建筑物、构筑物、设备、场地及其他单一的设施等构成，此时的设施也可称为系统设施。（3）本文所指的系统环境，是指将有关建筑物、构筑物、设施、设备、场地、其他相关因素等视为小系统，并将这些系统纳入一个大系统中进行分析的一种情况。（4）单体设施是除本身以外不含其他的建筑物、构筑物、设备、场地，具有独立效用的单一人工造物，或是作为建筑物、构筑物、设备、场地等的辅助物。（5）如果将设施纳入系统的范畴，则广义的设施也可简要地定义为具有一定使用功能的系统设施、单体设施的总称。

2、狭义的设施。（1）基本概念：是仅指具有特定功能的建筑物、构筑物、设备、场地、装置等，或起辅助配套作用的基础、装置、其他制品等以实物形态表现的单一设施。（2）由于狭义的设施是以单一的实物形态表现，因此，狭义的设施也可简称为单体设施。（3）在非系统环境下，许多建筑物、构筑物、设备、场地、装置等单一实体都包含在狭义设施的范畴内。此时，人们习惯地将其称为某某设施，如供水设备也被泛称为供水设施。（4）辅助或配套作用的单体设施有各类基础、装置、其他制品等，如：设备安装基础；区域消防自动报警、监控和报警等装置；五金制品锁具、防盗门等安全防范设施。

3、系统设施具有组合性。对于广义的设施，一般来说可由建筑物、构筑物、设备、场地、各类单体设施等按一定使用功

（1）一个水力发电站，是水利设施，按规模大小划分为大型水利设施、中型水利设施和小型水利设施等，包括水坝、水轮发电机组、输变电设施等。

（2）一个体育场，是体育设施，包括体育场馆建筑主体、比赛场地、附属于建筑主体的设施、其他配套的设备与设施（如供配电设备，排水设施）。体育设施按功能是否综合划分，如大型体育设施如运动场、体育馆；单一的体育设施如游泳池、篮球场等；

（3）一所医院，是医疗卫生设施，包括主体建筑物、各类场地、配套的设备与设施等。一所大型医院，也可称为大型医疗卫生设施；一所小诊所，也可称为小型医疗卫生设施，如小区配套的公共医疗卫生设施等。

4、系统设施具有可分性。系统理论认为，一个大系统可由数个子系统有机的结合而成。因此，系统设施也可由数个子系统组成，例如：作为城镇配套的市政公用设施的医院，是一个大的医疗卫生系统设施，在这个系统里，包括了各种用途的房屋建筑物、构筑物、设备、场地等子系统，这些子系统还可能有下一级的子系统。因此，系统设施根据管理、维护等要求可分解为不同的子系统，从而提高管理的效率。

5、单体设施具有单一性，独立使用或起辅助配套作用。举例说明：单一的建筑物（如一幢房子）、单一的构筑物（如一道围墙）、单一的与主体设备配套或起辅助作用的各类设备、装置、支架、基础等（如一套与通风机组配套使用或起辅助作用的阀门、风管、风口、支架、过滤网、机组安装底座等）。单体设施中的单体不是个数量概念，并不是指设施数量只有一个，是相对于系统设施而言的，指设施不再含其他建筑物、构筑物、设施、设备、场地等，是非系统环境下的概念。

6、设施可大可小。设施的可大可小，是根据设施所处的环境而言的。从区域环境的角度看，设施也可理解为特定环境的组成部分。一道围墙，因物业管理区域的大小而定其大小。在城市区域环境中，各类市政设施、商业设施、教育设施、行政设施、医疗设施、体育设施等，就要比一个物业小区环境中的各类设施要大。在更大的区域环境中，按功能不同可分为行政区、商业区、工业区、居住区、医疗区、教育区等等，这时，也可以认为这些具有不能功能的区域就是构成城市总体功能的“设施”，如将居住区视为居住生活设施，医院视为医疗卫生设施等等。

7、设施可简可繁。设施的可简可繁，是根据设施的功能需要而定的。从使用功能的角度看，同一称呼的设施是因在这一环境中所起的作用而有简有繁，简单的可能就是一块材料制作出来的设施，如交通设施中的一块禁止牌；复杂的就可能是一个系统设施，如交通设施中的路面监视管理系统设施。

（二）物业设施的概念及内涵

1、物业设施的概念。物业设施是指附属于特定类型物业的主体建筑，且具有一定使用功能的，以不同实物形式表现的人工造物。由于设施有系统设施和单体设施之分，因此，物业设施也有系统设施和单体设施之分。

2、物业的系统设施内涵丰富。一般情况下，物业中的设施是指广义的设施，既有系统设施，也有单体设施。如与房屋配套的土建设施、绿化设施、交通设施、通讯设施、消防设施、排水设施、供暖设施、安保设施、防洪设施、卫生设施、休闲娱乐设施、体育活动设施、供人们交流思想感情的会所等等。在系统环境下，建筑物、构筑物、设备、场地等系统中通常均包含设施，因此，在物业中设施是非常广泛的，内容是非常丰富的。

3、物业单体设施也是常见的管理对象。物业的单体设施在物业中或是具有独立的功能，或是起配套和辅助作用，在物业区域内是很常见、很普遍。

（1）对于具有独立功能的单体设施，是物业管理工作的主要对象之一。一间房屋，如水泵机房、小商店、垃圾中转房等；一电梯井道，是安装电梯轿厢轨道、对重装置轨道和供电梯轿厢上下运行的土建设施，类似的还有电缆井、管道井、通风井等；一个居民住宅安全防范设施，是由附属于住宅建筑主体并具有安全防范功能的防盗门、防盗锁、防踹板、防护墙、监控和报警装置，以及居民住宅或住宅区内附设的治安值班室。

（2）对于起配套和辅助作用的单体设施，也是物业管理工作的主要对象之一。仅举例说明：如与建筑主体配套的门、窗等；如与围墙、大门等构筑物配套的防盗设施、钢刺网带等防越界设施；如与设备主机配套或起辅助作用的安装基础、固定支架、管道、线缆桥架、阀门等；如与绿化场地配套的围栏、自动灌水等设施。

4、物业设施也可大可小，可简可繁。众所周知，物业是可大可小的，可简可繁的，因此构成物业要素之一的设施，也是与物业一样可大可小，可简可繁。大的设施里包括小的设施，如商场是小区配套的商业活动设施之一，在商场里还有一些具体的设施，如消防设施、停车设施、交通设施、照明设施、标识标志设施、购物设施、防盗监控设施、仓储设施等等。如大型设施一般是包括设备在内的综合配套设施，小型设施一般是不含设备且要比设备简单的多的设施，如一道护栏，一个垃圾筒，一个标识牌等设施。

三、物业设施的分类

一般来说，物业中的设施是按在房屋中的使用功能进行划分成不同类型的，其中大类（一级分类）的有公共服务类设施、基本生活类设施、小区公共类设施等。

1、公共服务设施。根据《城市居住区规划设计规范》的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括如下八类设施：（1）教育设施，如小学、幼儿园等；（2）医疗卫生设施；如保健站、医疗卫生服务中心、医院等；（3）文化体育设施，如文化中心、体育场馆、游泳池等；（4）商业服务设施，如小商店、理发店、浴室等；（5）金融邮电设施，如储蓄所、银行自动取款机、邮电局、邮箱等；（6）社区服务设施，如社区服务中心、居民活动中心等；（7）市政公用设施，如路灯、消防栓、排污管、垃圾收集站等；（8）行政管理及其他设施，如行政办公中心、治安岗亭等。

2、基本生活设施。（1）供水设施，如市政供水管网、水泵机房；（2）排水设施，如污水排放管网、废水排放管网，雨水排放管网等；（3）供电配电设施，如供配电机房、电力设施（包括电缆沟渠、电线杆、变电站等）等；（4）有线电视网络设施；（5）供气设施，如煤气站、供气管网等；（6）供暖设施，如锅炉房、蒸汽管网等；（7）通讯设施，如电话线路、宽带线路、通讯设备机房等；（8）停车场设施等。这类设施还可根据小区的特点有所增减，如是学校、医院、行政中心、商务中心、商业中心、工业厂区等，都因具体的小区功能不同，其设施也存在着一些特殊的配置。

3、小区公共设施。（1）消防设施，如消防水池、消防管网、消火栓、水泵接合器等；（2）交通设施，如公交站台、交通信号灯、道路隔离带、栏杆等；（3）绿化设施；（4）景观设施；（5）安全防范设施；（6）其他设施，如与智能化管理信息系统配套的设施，如远程抄表设施、信息交换设施等。

四、物业设施与设备、建筑物、构筑物、场地的关系

1、在系统环境下，物业的系统设施要比相对应的其他物业系统要大。

（1）在系统环境下，物业的系统设施可包含除物业主体建筑外的配套建筑物、构筑物、设备系统、场地等其他物业管理对象，是后者的总称；另外，对于特定的系统设施而言，就包含内容比其他物业系统所包含的还要多，因此，物业的系统设施要比其他系统要大。如系统设施要比设备系统要大，以电气设备系统为例，其包括各类电气设备、线路和装置等，但不包括电气设备机房、电缆沟、电线杆等，而电气系统设施就不仅包括电气设备系统，而且还包括了后者。

（2）物业的系统设施不包含物业的主体建筑，是与主体建筑配套的设施。如小区配套市政设施，包含了供水机房，供电机房、商店等各类不能功用的建筑物；又如发电机设备系统，一般包括发电机组、开关柜、冷却装置、输送电缆等，而发电设施是既包含上述设备和装置外，还包含安装发电机组的基础、机房、电缆沟等；又如电梯系统，一般包括曳引机组、轿厢、对重装置、电气柜、厅门和缓冲装置等，而电梯设施不仅包含上述设备与装置，还包含井道、底坑、电梯机房等。

（3）在一些法规里的设施设备概念，其实质就是系统设施的一种表述形式，其含义为系统设施中包含设备系统，是属广义设施范畴的概念。

2、设施与建筑物的关系。

（1）系统设施与建筑物的关系。从大的区域环境角度来说，当把物业看成一个具有某种功能的建筑物时，此时，也可以认为这是城市大环境中的一个设施，如大型居住设施（居住区等），中心商业设施（商贸区等）、大型交通设施（火车站等）、综合卫生设施（医院等）、大型教育设施（学校等）、综合体育设施（如体育场馆等）。

（2）单体设施与建筑物的关系是，在建筑物中，单体设施一般来说分成两部分，一部分是建筑物本身需要的设施，如建筑主体内配套的设施，如门、窗、楼梯、阳台、雨蓬、檐沟、水池水箱等等；另一部分是为使建筑物具有使用价值而与之配套的设施，如基本生活设施、安全防范设施、排水沟（管）、集水坑等等。

3、设施与设备的关系。总的来说，设施要比设备还要复杂，两者的关系是：

（1）在系统环境下，设施与设备是有区别的。不管是设施，还是设备，如果是一个系统，则在这一系统中两者可能相互包容，即系统设施中可能包含设备，同样，在设备系统中也可能包含单体设施，但设备系统只能为系统设施所包容。对于复杂设施，一般是系统设施，其中通常包括许多设备、装置等，如电力系统设施，就包括发电机组、变压器、配电柜等构成的电力设备系统，还包括了发电机房、馈电线路、电力线网等设备系统外的设施。

（2）设备系统中也包含一些单体设施。如与物业主体建筑配套的发电设备系统，就有冷却水池、排风管道或通风井道等单体设施；又如供水设备系统，需要安装和固定水泵机组的基础台架，输送水力的管网等单体设施。

（3）一般来说，设备是具有独立使用功能和一定性能的机械、机器、装置和特殊工具等。一般情况下，主体设备具有动力装置的居多；同样，除系统设施外，一般情况下，单体设施不含动力装置的居多。

4、设施与构筑物、场地的关系。

（1）除特殊外，一般来说构筑物属土建部分居多，与设施之间的关系是相互交杂的，构筑物有的本身就是设施的一部分，如道路，即归交通设施，也属构筑物，还有围墙，既属小区围护和防范设施，但也属构筑物。

（2）设施对场地来说一般是包含、配套和辅助的关系。如物业小区的绿化部分属场地范畴，在绿化系统设施中，除包含绿化场地外，还包含有与绿化场地相配套的灌溉、围护、保护等设施，绿化植物的说明指示牌等起辅助作用的设施等。

五、初步结论

1、在系统环境下，物业的系统设施要比相对应的其他物业系统要大。所以，在物业管理日常活动中，人们不仅应重新认识物业管理的对象之一的设施，重视设施在物业中的地位和作用，而且应该用系统的理论和方法解决设施管理中的各种问题，做好设施的维护和管理工作。

2、设施概念具有非常广泛的内涵。在物业管理的对象中，设施是以多种实物形态存在的，不仅与其他物业管理对象交织在一起，而且有时还以非常简单的形式表现其作用，因此具有广泛性和复杂性。对于物业管理者来说，准确认识设施，寻找其存在和使用的特点和规律，是有效开展对其维护和管理的前提。

3、物业设施有系统设施和单体设施之分。物业的系统设施是指与物业主体建筑配套的设施主体与其他建筑物、构筑物、设备、场地及其他单一的设施等人工造物的组合体。物业的单体设施是指除本身以外不含其他的建筑物、构筑物、设备、场地等，具有独立效用的单一人工造物，或是作为建筑物、构筑物、设备、场地等的辅助物。

4、一般来说设施与设备有区别。在系统环境下，设施的范畴要比设备大，这从本文第一点结论就可推断而得，因此设施与设备是不同的；当设施只是起辅助和配套作用时，大多数情况下，也不等同于设备。正因为如此，人们要用系统的理论和方法，重视系统内各相关因素的正常关系，不仅维护和管理好设备，也要维护和管理好设施。这是因为，设备的正常使用不仅要求设备本身要完好处于正常状态，而且也依赖于配套的或起辅助作用的单体设施的正常完好。如前文提及的电梯设备，当井道壁开裂严重就会影响轨道安装要求的固定性，底坑渗水会造成缓冲器、补偿链装置、对重装置等的锈蚀失效，曳引机组安装基础损坏就会影响主机的运行性能等。

六、后续语

通过本文上述的分析和探讨，所得出的结论是初步的。在目前有关物业设施的基础理论较为缺乏的情况下，需要有关专业人士进一步地研究总结，以便使物业管理活动，尤其是对设施的管理活动更加科学化、专业化，更好地确保物业的保值和增值。因此，积极开展对设施的理论研究，加强对设施的科学合理地维护和管理，是一件非常有现实意义的活动。

参考文献

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