物业管理基本目的设备分类法

物业管理基本目的设备分类法

在物业管理的许多专业书中，物业中设备的分类是根据不同的条件有着不同的分类方法，且各有千秋。本文从设备分类与物业管理基本目的相符这一新的角度，对居住物业设备提出新的分类方法，即物业管理基本目的设备分类法，供参考。

一、物业管理中设备分类的重要性

本文所谓的设备，是指与房屋建筑相配套的机器、设施、装置、仪器、管线及机具等，且在使用过程中基本保持原有实物形态的物质资料的总称。它在物业中是固定资产的主要组成部分，是实现物业使用价值不可或缺的要素之一。由于设备管理是物业管理的重要内容，而设备分类又是设备管理的基础性工作，因此，为了使物业设备能够保持正常的使用功能和状态，就应对物业设备进行科学、合理的分类。

二、物业设备的分类方法

通常情况下，为实现设备管理的特定目的，物业设备按不同的条件进行分类，从而产生不同类别的物业设备系统，这就是所谓的物业设备分类方法。本文仅就下列居住物业的设备进行的一级分类和二级分类。在设备管理中，通常还要进一步地进行分类，以适应管理需要，例如：空调系统本身是物业设备的一级设备系统，其二级设备系统为集中式、半集中式和分散式空调系统，如果集中式空调系统再要细分类别，则可按冷水机组形式分离心式、活塞式、螺杆式等。具体要求分类到几级，则应视实际管理情况和管理效果而定。

（一）现有物业设备的分类

目前，对物业设备的分类还没有较为统一的方法，因此，出现了不同的分类及其方法也是人们为符合实际情况而提出的。下面将一些人们较为熟悉的物业设备分类进行简要介绍：

1、建设部房地产业司按是否为电气工程设备，将房屋设备分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。[1]

2、一些出版物按设备的传播介质，将房屋设备分为给排水设备系统、煤气设备系统、供暖供冷通风系统、电器工程设备四大类。[2]

3、根据设备相对独立自成体系，将房屋设备分为消防设备、安全防范设备、电气设备、电梯设备、制冷空调设备、供暖供热设备、通风换气设备、给水设备、排水设备、自备发电设备、照明设备等。

上述的分类各有其优点，如第一种按电器工程分类简单明了，第二种传按播介质分类也很清晰，第三种功能系统分类较为详细。当然，还有按其它的分类方法所进行的分类，篇幅所限，难以逐一介绍。

（二）本文提出的物业设备分类方法

1、提出方法的基本思路。本文分类方法是基于物业管理的基本目的，即"通过物业管理，营造一种使人们能切实体会的舒适和安全的生活、工作的住用氛围和环境"。物业管理的基本目的是评价物业管理是否具有现实义意的最基本的价值标准，是物业管理企业在任何时期开展专业化活动的实际结果。也就是说，如果实现不了这一目的，物业管理也就不成为物业管理了。因此，这一基本目的即是广大住用人的基本要求，也是物业管理企业必须达到的基本目标。由于这一目的与物业管理企业的日常工作关系十分密切，因此，物业设备的分类也要与这一目的相适应，便于有效地进行管理，并在实现物业管理的基本目的同时，努力实现物业保值增值这一根本目的。这就是本文提出一种新的物业设备分类方法的基本思路。

2、按基本目的的分类。根据居住物业新分类的基本思路，将居住物业中的设备分为基础设备、生活设备、安全设备等三大类。

三、物业设备分类说明

（一）基础设备类。基础设备是指为人们提供基本生活和工作的物质条件，为其他设备提供主要能源的各类设备系统总和。对居住物业来说，基础设备包括：供配电设备、供水设备等两类设备系统。

1、供配电系统。供配电系统是指将电源与用电设备联系在一起的电气设备系统总和，包括供电设备和配电设备两个子系统。

（1）将高压6~10kV或低压380/220V的电能输入建筑物中的电气设备组合称为供电设备系统。供电设备系统一般有三种形式：a、高压供电形式；b、低压供电形式；c、自备发电机组供电形式。

（2）将输入建筑物中的电能经配电装置分配给各个用电设备的电气设备组合称为配电设备系统。配电设备系统一般包括：a、进线柜；b、计量柜；c、分配柜；d、连接柜；e、母排等。

2、供水系统。供水系统是指满足住用人及其他设备系统对水量、水压、水质等要求的各类给水设备总和。供水设备系统一般有两种形式：（1）市网供水形式；（2）二次供水形式。

（二）生活设备类。生活设备是指与物业住用人生活舒适关系密切的，并且影响物业住用人生活环境质量的各类设备系统总和。由于生活方便寓于生活舒适，因此，生活设备类是包含方便生活的舒适类设备系统。

1、电梯系统。电梯是指用电力拖动的特殊交通运输工具。从这一定义出发，方便设备管理，本文所指的电梯也包括自动扶梯和自动人行道等。具体分类可参照国家标准GB/T7024-1997《电梯、自动扶梯、自动人行道术语》。但是居住类物业的电梯通常是指乘客电梯，一般由曳引系统、轿厢与对重系统、门系统、安全保护系统和控制系统等部份组成。

2、排水系统。排水系统是指收集并排放人们生活废水和建筑物自然积水，使其到规定处的排水设备总和。通常分为生活排水系统和自然排水系统两大类。

3、停车系统。主要指与停车场所引导、控制、显示、管理有关的设备总和。

4、普通照明系统。普通照明系统是指将电能转换成光能进行采光和布景，以满足共用居住环境要求的照明电气设备总和。照明系统按作用功能不同，可分为视觉照明系统和景观照明系统。必须说明的是，将照明系统与供配电系统分离，主要是两者存在着较大的区别：照明系统是消耗电能的用电设备，而供配电系统主要是传输电能的非用电设备；照明系统通常无人值班管理，而供配电系统通常须人值班管理。因此，将两者分离有利于管理。

5、弱电系统。它是指向居住物业内部提供特定用途的弱电设备总和。通常包括通信设备、广播设备、共用天线设备、闭路电视系统等。随着现代物业中技术含量的增加，尤其是智能建筑产生和发展，弱电系统将越来越复杂。

6、特殊用水系统。特殊用水系统是指提供或排放居住物业中特殊用水的设备总和。按使用功能分通常包括：（1）景观用水系统；（2）绿化用水系统；（3）游池用水系统（4）直饮水系统；（5）中水系统等。

7、通风系统。通风系统是指为实现排风或送风而采用的风机、风口、管道等通风换气设备总和。通常有全面排风、全面送风和全面送排风等三种形式。按系统作用范围不同，通风系统可分为：（1）全面通风系统；（2）局部通风系统等两大类。

8、空调系统。空调系统是指以空气调节为目的，对空气集中进行处理、输送、分配及控制其参数变化的机组、装置、管道等设备总和。按是否集中制冷将空调系统分为集中式空调系统、半集中式空调系统

9、供暖系统。供暖系统是指能供应热量，使用户室内保持一定温度，并且由热源、管网和散热设备组成的设备总和。按热水循环动力，分为机械循环系统和自然循环系统等两类。

10、燃气系统。燃气系统是指接至城市燃气管网而形成居住物业管网，并且由调压器、流量表和用气设备等用户设备系统。通常燃气系统按管道压力，分为中压（A档: 0.2＜P≤0.4MPa ;B档:0.005＜P≤0.2 Mpa）、低压(P≤0.005MPa)两级系统。

11、智能建筑系统。它是指综合集成和利用计算机、通信、自动控制等技术，并且由智能化的信息处理技术支撑的各类设备系统总和。按系统功能不同，通常分为建筑设备自动化系统、通信网络系统、办公自动化系统及住宅自动化系统等子系统。由于智能建筑系统在我国还处于建设的初级阶段，因此，对这类设备的分类还有待于进一步地探索。

（三）安全设备。安全设备是指与物业住用人的人身安全、财产安全关系密切的各类设备系统的总和。

1、消防系统。消防系统是指由火险探测、系统控制、救灾执行三大部分组成的防火灭火设备系统总和。由于消防系统庞大且复杂，技术领域宽广，因此，对其分类也复杂。根据居住物业防火灭火方式，消防系统通常可分为消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、非水灭火剂灭火系统和防排烟系统等四大类。

2、安防系统。安防系统是安全防范系统的简称，是指防止偷盗等犯罪行为的发生而设立的各类设备的总和。按防范工作的重点分，通常可分为出入口管理系统、防盗报警系统、闭路监视系统、电子巡更系统等几类。

3、防雷系统。防雷系统是指防止带电云层对建筑物放电所引起的自然灾害，并且由接闪器、引下线和接地体三部分组成的设备系统。通常来说，防雷系统按雷电的表现形式，可分为防直击雷系统、防感应雷系统、防雷电波侵入系统和消雷器系统等四类。

4、防险照明系统。它是指为了避免意外和防止险情的照明设备的总和。按作用不同，可分为航空标高灯系统、应急照明系统、疏散导向系统等。

四、初步小结

根据物业管理的基本目的，对居住物业中的设备按舒适、安全两项目的要求进行分类，具有针对性强、目标明确、管理方便、分类简明，是一种较为科学合理的分类方法，而且当出现新的设备时，可以准确地划分类别，方便管理。由于笔者水平有限，上述分类尚有不足，仅当参考。

《中国设备工程》杂志2003年12期

[1] 建设部房地产业司编《中国物业管理从业人员岗位培训指定教材》（一）

[2] 上海远东出版社《物业管理实用教程》韩强、魏小乐等编着。