物业管理服务中的公共环境风险防范

小区和大厦公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和公共区域施工等规范管理都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。

小区和大厦的公共设施的维修工程或其他供水、供电、有限电视、网络、通讯等单位施工需要，在公共场所、小区道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，物业管理单位应监督施工单位或由物业管理单位在施工现场周边，设置明显标志和采取安全防护措施，避免造成他人人身和财产损害的。

物业管理单位在上述情形下，因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，物业管理单位应与相关的施工单位在施工前签订协议，对小区施工现场管理和风险防范、法律责任分担问题进行约定，降低物业管理单位的法律风险和责任。施工结束后，应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状，消除风险和隐患。

小区和大厦的公共区域的绿化和消杀工作是维护小区和大厦良好的生活环境。但物业管理单位在上述工作中，应注意避免由于上述工作本身给广大业主和非业主使用人带来的潜在风险和隐患。在绿化养护时，物业管理单位往往对新种植的草坪和其他植物，采用围拦方式组织行人通过，以实现养护的目的。用来围拦的很多采用带滚刺的铁丝，而该铁丝在黑夜时，行人很难看清楚，容易造成行人被绊倒和摔伤。对于物业管理单位在公共区域设置的临时性障碍物，首先必须考虑所使用的障碍物本身是否会造成对他人的人身损害，应选择安全的障碍物，例如可以将铁丝更换为光滑的原形竹竿，加以夜间反光材料；其次，在障碍物前需要设置明显的提醒行人注意的标识，告知行人注意和绕行。在消杀前应在小区或大厦公示栏提前告知业主和非业主使用人，消杀的时间安排，提醒注意未成年人和宠物的安全；消杀过程中，对作业的区域应适当加以封闭，暂时阻止行人通过；消杀完成后的一定时间，应在作业区域周围，设置明显的提示和告知标识，避免因业主和非业主使用人在不知情的情况下，造成人身和财产损害。

对小区和大厦中的商业用途的房屋管理也是物业管理单位面临的难题之一。商业用途的房屋如果用于进行饮食业，会给小区，尤其是周围邻近的业主带来一定程度的油烟和排污、气味的污染。物业管理单位在饮食场所开业前应审查排污、排烟设施的建设，相关政府部门的批准文件；开业后，继续跟踪监督和管理，针对其他业主和非业主使用人的投诉，应即使调查和取证，即时限期进行整改，对整改无效或拒不整改的，应依法向有关部门以书面形式反映情况，提交政府部门处理和处罚，因为物业管理单位不具有行政处罚的权利。而拖延和不作为，可能发生新的风险和安全隐患。

针对物业管理单位发现的，在管理范围区域内的业主个人所有的物业存在安全隐患，可能危及公共利益及他人合法权益时，物业管理单位应书面通知责任人及时维修养护，要求相关业主给予配合；同时将上述情况书面告知给小区和大厦业主委员会，由业主委员会出面协调，督促责任人履行自己的义务。在采取上述措施都无效的情况下，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，相关费用再由责任人承担，向责任人追索。