物业管理费测算的要点和方法

1.确定管理费成本构成的注意事项。

物业管理费的构成并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：（1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。（3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。

2.收集原始数据

管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。[page]

二、物业管理费的测算

物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用；运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。

物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：

式中P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）；

——单项费用（元／月）；

——费用项数（＝1，2，3，…，n）；

∑——所有单项费用之和；

S——参加测算的物业总面积（米）。

前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。

为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。

1.行政办公费的核算。

行政办公费的核算可以用全年的费用总和来折算出每月的费用，即：全年费用／12。物业管理公司根据上年的年终决算数据很容易就得到这一数值。

行政办公费的构成为：（1）行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等；（2）文具、办公用品费；（3）车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费；（4）节日装点费；（5）公共交际费；（6）宣传广告费；（7）一切杂项费用。

2.一般公共设施维护费的核算。

一般公共设施维护费的构成为：（1）人员费用，包括管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等；（2）公共照明系统的电费和维修费；（3）抽、送风机的电费和维修费；（4）给排水的电费和维修费；（5）供配电、发电系统设备维修费；（6）消防系统维修费；（7）公共建筑、道路维修费；（8）以上（2）～（7）项的不可预见费，按10％计。

3.电梯费的核算。

（1）电梯运行电费＝

式中n——电梯数；

W——每部电梯功率（千瓦）；

24——一天24小时；

a——电梯使用系数，由于写字楼、商场、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a约在0.3～0.6之间；

30——每月天数；

——电费单价（元／度）。

（2）电梯维修费，包括材料和专门人工费。

（3）以上（1）、（2）项的不可预见费，按10％计。

4.空调费的核算。

（1）空调运行电费。中央空调的公共用电有主机和辅机（水泵、冷却塔等）两部分，所以：

空调运行电费＝

式中——主机台数；

——主机功率（千瓦）；

——主机的负荷系数；

——水泵台数；

——水泵功率（千瓦）；

——冷却塔电机台数；

——冷却塔电机功率（千瓦）；

——辅机的负荷系数；

T——每天空调工作时间；

——电费单价（元／度）。

（2）水费。

（3）维修费（仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用），包括材料和人工费用。

（4）以上（1）～（3）项的不可预见费，按10％计算。

5.环卫清洁费的核算。

（1）人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。

（2）清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的折旧费用；日常易耗品及工具，每月作预算。

（3）垃圾桶购置费。

（4）垃圾清倒费。

（5）化粪池清理费。

（6）水池清洁费。

（7）清洁环卫所需的其他费用。

6.绿化费的核算。

（1）人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费等。

（2）绿化工具、材料（如化肥、除草剂等）费。

（3）绿化用水费。

（4）园林景观的再造费用。

7.保安费的核算。

（1）人员费用，包括工资、津贴、保险、服装、器械、床铺等。

（2）保卫系统设备，包括电费和维修费。

（3）日常保卫器材费，如警棍、电池等。

8.电视系统费的核算（非有线电视公司提供）。

（1）电费。

（2）维修费。

（3）节目租用费。

9.保险费的核算。

及时投购保险是物业管理中不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾害造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视。

险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，形成有关文件。一般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。对于高层写字楼、商场、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备，一般可按楼宇的总造价来投保。对于商场、酒店的管理，还需投购公共责任险。对于一些特殊设备（如高层公寓的电梯）要投保。总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保险种，是搞好物业管理的一个重要环节。

分摊的保险费＝MX／S

式中M——投保总金额；

X——保险费率；

S——保险受惠物业的总面积。

10.更新储备金的核算。

物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换（否则可能会酿成灾害）。一下子向业主筹集这笔费用，业主可能难以承担，所以物业管理企业有责任从物业投入使用开始就逐年保存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理费重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立账，由业主管理委员会和物业管理企业共同管理。当物业管理企业更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理企业。物业管理企业使用这笔款项，必须经过业主管理委员会的审批。

更新储备金包括各种公用设备设施、电梯、空调设备、保安系统、电视系统的更新储备金。其核算以空调设备为例如下：

空调设备的更新储备金＝

式中——空调设备购置费；

——空调设备安装费；

Y——空调设备正常使用年限；

——带空调的物业面积。

11.物业管理公司酬金的核算。

上述10项费用都是管理所需的实际支出，是没有利润的。物业管理企业作为一个企业实体，要有合理的利润，否则将会失去经营的动力。酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理企业和业主管理委员会商定。一般服务性行业的利润率在8％～15％之间。这笔费用就是以上10项费用之和为基数，乘以酬金比率即可。

12.税费的核算。

包括物业管理公司应缴纳的各项税费。[page]

三、物业管理费的使用

（一）物业管理费的性质

物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的属性决定了其管理作为服务产品的商品属性；而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理企业提供的是对其物业和配套设备、设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人，使用管理权归物业管理企业的权属分离性质。再者，由于物业管理费具有取之于民、用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。

（二）物业管理费的使用原则

物业管理费既然是取之于民，应是全体业主共有的，物业管理人员只具有保管、储存这项经费的权利，因此为使物业管理费能够充分、合理、节约地使用，应坚持以下使用原则。

1.取之于民、用之于民的原则。在保证物业管理企业合法利润后，均应全部用之于民。

2.为业主和非业主使用人服务的原则。为业主和非业主使用人服务是物业管理的根本目的。

3.实行分类储存、专款专用的原则。各项不同的物业管理费筹集以后，还需要妥善管理，实行分类储存，专款专用。房屋本体维修基金、公用设施专用基金的使用还须与业主委员会或建设单位商量，并得到他们的同意。

4.坚持合理、节约使用原则。物业管理企业要本着对业主和非业主使用人负责的精神，合理、节俭使用各项资金，使每一分钱都发挥效益。

5.坚持高度透明化原则。物业管理费的使用账目应高度透明化，坚持定期张榜公布各项资金的使用情况及盈亏状况。

（三）物业管理费的使用范围

物业管理费应全部用于物业管理的各个方面：

（1）物业管理企业员工的工资、奖金、福利及社会保险金；

（2）物业管理企业办公费用；

（3）机电设备、消防系统的维修保养；

（4）公共设施维修保养；

（5）园庭绿化管理；

（6）环境保洁；

（7）治安保卫；

（8）社区文化；

（9）公共服务；

（10）公共水、电费；

（11）节日庆典；

（12）其他为管理物业而发生的合理支出。