雅园物业财务管理制度

雅园物业财务管理制度

一、总则

1、财务管理是物业管理的重要组成部份，正确处理好管理与理财的关系，是物业管理的首要问题。

2、按照国家的有关规定办理税务登记。依法纳税，主动接受政府部有关部门对本企业的监督。

3、物业管理公司财务部应认真贯彻《会计法》。并执行财政部制定的《物业管理企业财务管理规定》、北京市财政局制定的《北京市物业管理企业财务管理实施细则》，以及国家财经政策、法令，遵守各项资金收付制度，严格执行预算开支标准。

4、按照财务制度的规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结、按期收账、在规定时间内报送会计报表，及时、准确、完整地反映物业管理公司的财务状况和经营成果。

5、财务管理的基本要求：

（1）建立健全财务管理制度，强调内部计划的严肃性。

（1）严格执行国家法律、法规和财政经济政策。

（2）认真执行财务开支范围标准。做好财务管理的各项基础工作。

（3）如实反映财务状况和经济指标，保证投资者利益不被侵犯。

6、财务管理的三方面任务:

（1）计划、合理的安排资金，为管理公司经营管理服务；

（2）认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督；

（3）加强经济核算，增收节支，提高经济效益。

7、配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的、切实可行的会计核算制度，做好管理公司的经济活动记录工作。

二、计划管理制度

1、每年度未做好本公司下一年度的财务预算。

2、计划管理的主要任务：

（1）预期总体经济指标，并且分解、下达各部门。

（2）通过各阶段的决算考核各部门计划执行情况，编制分析报告向总经理汇报。

（3）根据计划执行情况，定期修正偏差，合理控制计划。

3、做好会计决算和利润分配报告，加强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。

三、资金管理制度

1、现金收支管理

（1）严格按照国家有关现金管理和银行结算制度进行现金业务收支管理。

（2）营业收入现金不得坐支。

（3）不得超过银行规定限额保留库存现金。

（4）按银行规定，超过标准数额的支出不得用现金，如有特殊情况需总经理批准方可使用。

2、银行存款管理

（1）加强结算资金管理，银行存款日记账按期与银行对账单进行核对，编制银行存款调节表。

（2）及时掌握银行存款收支动态及余额，搞好货币资金的调度，保证经营资金的供给。

（3）财务印鉴实行分管制，财务专用章由会计保管，银行预留名章、现金收、付讫章和转账章由出纳保管。

3、银行支票结算的要求

（1）超过标准的各项支出要通过银行转账结算。

（2）建立支票购买、领用登记制度。登记内容是：支票号、领用日期、领用人、支票用途、支票限额、报销金额、报销日期。

（3）作废的支票也应在支票登记簿上登记，并在该支票上加盖作废印讫。

（4）支票领用必须在五日内报销，超过报销期限需做延期说明，不得无故拖延报销。

（5）开出的支票必须填写日期、收款人、用途、用大写注明限额金额，并且在小写金额栏内以人民币符号￥为使用限额的截止符封死，禁止签发空白支票。

四、资产管理制度

1、固定资产的管理

（1）按现行会计准则规定: 使用年限超过一年的房屋及建筑物、机械、机器、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在人民币2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应该作为固定资产。

（2）各部门如需购置固定资产，应在编制年度预算和月预算时充分考虑及拟定采购计划，填制"采购申请单"并写明固定资产的用途、名称、规格、单位、数量、金额及供货商(三家报价)，"采购申请表"要经采购部门寻价及寻价人签字，经物业管理公司财务部审核后呈报总经理审批，以上手续完备后方可与供货商签订商品购销合同。需要加盖公章的经济合同要经总经理签批后方为有效(购销合同正本送交财务部作付款依据，采购部门、总经理办公室各存副本备查)。

（3）购进固定资产后，采购人要到物业管理公司财务部办理到货验收手续，会同财务人员、仓储保管人员填制"外购资产、物品验收单"，如直拨使用部门，使用部门要对购进固定资产的质量及外观进行审验并填制"固定资产领用登记表"。

（4）财务部要对购进的各项固定资产建账建卡，根据税务局要求和会计核算方法，按月计提折旧费。

（5）固定资产应由使用部门负责管理，财务部应根据固定资产的类别建立固定资产分类账，并根据"外购资产、物品验收单"、"固定资产领用登记表"对固定资产按使用部门分别设立明细账，进行财务核算。使用部门在领用固定资产时要会同财务人员、仓储保管人员共同填制"固定资产领用登记表"。

（6）固定资产如专人使用，应由使用人保管，使用人在财务部办理领用手续。各部门公共使用的，由部门经理指定专人负责，如发生人为损坏或丢失，需照价赔偿。

（7）固定资产要定期清查盘点，本制度规定：物业管理公司须于每年的5月31日和12月31日对所有固定资产进行全面的清查盘点，盘点时要对实物逐项点数，填制"固定资产盘点表"，按类别，品名详列账存数量金额和实存数量金额，由参加盘点人签章证明，保管备查，固定资产明细账和固定资产总账要按时核对，作到账账相符，账实相符，出现盘盈、盘亏要及时上报。

（8）固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时，必须按物业管理公司权限办理，合法批准手续，其变卖价格由物业管理公司财务部核实资产净值后与购买单位协商确定并报总经理审批。需报废及清理的固定资产要进行审查与技术鉴定后报总经理批准，进行账务处理。凡属人为造成固定资产报废或损坏，必须上报总经理处理并追究其个人责任及相应的处罚。

（9）对于接受外单位投资、调拨增加的固定资产或对外投资、调拨减少的固定资产，双方财务人员、经办人员、总负责人需共同填制"固定资产交接表"并加盖双方单位的公章。

2、流动资产管理

（1）非商品资金管理：非商品资金包括现金、物料用品、低值易耗品、待摊费用等。

（2）必须严格控制非商品资金的占用，核定额度，严格管理。

（3）购置必须有计划，经批准，手续合法完备，否则财务部不予报销。

（4）根据财政局有关各企业库存现金不得超过银行核准限额，根据现在的经济业务需要，备用金库存周转金暂定为 4000元整，由财务部出纳员负责，建立现金日记账，严格执行现金盘点制度，报销手续，每日核对库存现金，做到账款相符，账账相符。

五、会计核算制度

1、会计核算原则

（1）公司必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务报告，不得以虚假的经济业务事项或者资料进行会计核算。

（2）会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

（3）会计核算以人民币为记账本位币。

（4）采取借贷复式记账法。

（5）会计科目采用房地产开发企业会计科目核算。

附：房地产开发企业会计科目表

编号科目名称编号科目名称

一资产类241长期借款

101现金261长期应付款

102银行存款275住房周转金

112应收票据三所有者权益

113应收账款301实收资本

114坏账准备311资本公积

115预付账款313盈余公积

119其他应收款321本年利润

124库存材料322利润分配

125库存设备四成本类（略）

129低值易耗品五损益类

139待摊费用501经营收入

151固定资产502经营成本

155累计折旧503销售费用

156固定资产清理504经营税金及附加

159固定资产购建支出511其他业务收入

161无形资产512其他业务支出

171递延资产521管理费用

181待处理财产损益522财务费用

二负债类531投资收益

202应付票据541营业外收入

203应付账

204预收账款550所得税

209其他应付款560以前年度损益调整

211应付工资

214应付福利费

221应缴税金

229其他应缴款

231预提费用

（6）会计核算应遵循一致性、可比性、及时性、清晰性、配比性、谨慎性，重要性的原则。

（7）公司的会计核算以收付实现制为基础。

2、会计凭证的填制

（1）会计人员要根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

（2）会计人员要严格审核会计凭证，对记载不完整、不正确、不符合规定的凭证，应退回补填或更正。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理并及时报告领导处理。

3、会计凭证的保管

（1）会计人员要妥善保管会计凭证，不得外借、复制、丢失。

（2）财务部门对本年度内的各种凭证、账簿、报表、计划和重要的经济合同等会计资料定期收集，审查核对，整理立卷，编制目录，装订成册，制定专人保管。对上一年度的会计档案清点无误，登记后转交集团档案室统一保管。

六、费用管理制度

1、应在正确核算、科学预测基础上、编制费用计划，建立费用管理责任制。

2、经营中发生的业务招待费，应本着"必须、合理、节约"的原则，从严掌握。

3、每月按员工工资总额的14%提取员工福利费，使用范围按国家财务制度有关规定执行。

4、每月按员工工资总额的2%提取工会经费。

5、员工教育经费按员工工资总额的1.5%的比例提取，教育经费用于公司员工教育或员工培训。

6、实行统一的劳动保险制度。每月按人事部提交的缴费明细表例提取养老保险金、大病、失业及工伤保险。

7、财务报告和财务决算

（1）公司财务报告包括财务报表和财务说明书。同时还应编制为加强内部管理而增设的同步报表，包括费用表、往来账款明细表及清欠报表并加以说明。

（2）月份终了5日内、季度终了7日内、年度终了10日内上报财务报表和财务情况说明书。

七、经营活动分析

1、支出情况分析：

（1）分析检查各项支出是否按计划、规定用款，是否专款专用，有无计划外支出，有无擅自提高开支标准、扩大开支范围等情况。

（2）分析检查各项支出是否充分发挥了效用，挖掘现有物资潜力以及定额执行情况等。

（3）分析检查各项支出有无浪费、谋取私利等违反纪财经纪律的情况。

2、收入的情况分析：

（1）分析各项收入计划的完成情况，超过或减收的主要原因。

（2）分析应缴计划收入是否做到及时、足额的上缴，有无截留、坐支、挪用、拖欠等问题。

3、各项资金使用情况分析：

（1）现金、银行存款的管理是否符合规定。

（2）各种财产、物资的增加，资金渠道是否符合规定，是否充分利用，库存的各种物资有无超定额储备的问题。