谈多样化物业管理模式的应用

谈多样化物业管理模式的应用

以外国发展经验和我国的市场实践来看，依靠物业企业的模式是市场化的必然结果，是运营效率最高、最容易推广、发展最成熟的模式。但作为一种市场化的模式，必然有其局限性。多样化物业管理模式，是多样化物业的要求。

物业管理企业作为一种专业化机构，能为业主提供优质、完善的服务，大幅提高了业主的生活质量，同时也提高了整个社会的服务水平。然而，物业管理企业的快速发展也凸现出目前的物管畸形模式——完全依靠物业企业的单一模式。普通商品房早已经是物业企业的地盘；而经济适用房、廉租房这类福利性住房，也相继引入了物业企业管理。目前公布的物业管理政策，也多以指导物业企业为主。国务院颁发的《物业管理条例》对物业管理的定义为“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”，定义暗含了只有物业企业参与的物业管理才是《物业管理条例》规范的范围之意。其他各省市相继出台的物业管理文件，也以规范物业企业的权利、义务等内容为主旨。这就从法律规范上，默认了物业管理模式必须以物业管理企业为主体。

一、多样化模式是发展潮流

以外国发展经验和我国的市场实践来看，依靠物业企业的模式是市场化的必然结果，是运营效率最高、最容易推广、发展最成熟的模式。但作为一种市场化的模式，必然有其局限性。典型的缺点是市场化的物业企业以利润最大化为目标，较少考虑社会效应，不愿意进入利润微薄、规模小、运作困难的物业项目。诸如老小区、公房等物业，由于组织维修困难、住户为中等偏下收入水平、产权复杂难统一管理、居民观念传统等原因，物业企业往往不愿意接手。这就导致这些先天不具备市场化条件的小区无法获得优质的物业服务，这些小区通常垃圾遍地、治安环境恶劣、公共设施残破。这种单一物业管理模式thldl.org.cn下的弊端在大城市明显地体现出来：近几年发展的新小区引入了物业管理，小区干净整洁，环境良好；而那些老小区则多处于无人看管的脏乱状态。

物业管理相对发达的我国港台地区和国外，虽然一方面也是靠物业企业提供物业服务为主流，但是另一方面有各种各样的物管模式对企业不愿进入的领域进行补充。我国香港的不少楼宇是由业主立案法团自行组织管理，提供简单基本的服务；在我国台湾，一种自营物业管理模式早已经运行多年，其楼房业主自己选出比较精干的管理委员会，由其全权负责物业管理，然后再聘请少量的清洁、保安人员等其他人员从事具体工作；意大利人则通过户主会的形式共同管理公寓楼的重大事务，日常事务则聘请兼职物业管理员进行统筹规划。这些非主流模式既降低了业主费用又填补了市场空白，取得了良好效果。

多样化物业管理模式，是多样化物业的要求。我国目前不同的住房类型，必然对物业管理要求不同。普通商品房业主支付水平高，服务要求高，这部分人群是物业公司的服务对象；经济适用房、廉租房、公房业主收入水平偏低，只能支付较低的管理费，一般只要求最基本的物业服务。如果把各种物业都市场化，一律交给物业企业管理，对企业而言经济效益不合理，对业主而言也未必能获得最适合的服务。

虽然我国无论从法律界、理论界还是实际运用中都以物业企业为主，但在某些地区的实践中已经出现了各种多样化的模式。在宁波出现了一种“准物业管理模式”，由街道办成立物业公司，根据老小区低收入家庭多的实际情况确定物业收费标准和服务标准，物业管理不以赢利为目的，亏损部分由政府补贴，其实质是社区管理的福利化；上海华侨新村小区采取成立村义务管理小组的模式，由村长和管理员开展日常物业管理工作；盐城市对未实施物业管理的小区推行“社区物业管理模式”，即由社区居委会牵头，成立社区管理委员会，实施业主自治管理，组织辖区内的下岗职工、社会低保人员、特困残疾人员成立管理队伍，实施简单的保安、保洁、维护、维修等服务工作……这些模式充分发挥其贴近居民、运作简单、成本低廉的优势，获得了社区居民的认同。

二、对探索物业管理新模式的思考

目前这些模式还仅仅在个别小区试行，并没有得到大规模推广。作为于政府、于社会、于民都有好处的多样化模式，究竟应该怎样鼓励它们走向更多小区呢？

1、政府主管部门应该在政策和管理上给予支持。

目前新模式较难推广的重要原因之一，就是没有得到政府主管部门的“正名”。在没有确定的文件指导下，组建新模式管理小区的行为无疑是进入了法律的空白状态，难以得到大众的支持。上文提及的新物业管理模式能够得到顺利开展无一不是得到了当地政府部门的相应支持。政府部门除了出台规范物业管理企业的条例，还要对新物业管理模式进行研究，并颁发规范条例，鼓励业主自主管理、自主创新、建立符合本小区实际的新模式。

2、要充发挥居民委员会等组织的作用。

作为自治组织，居委会不仅承担着服务社区居民的职责，还有完善社区治理模式的责任。在老小区、公房的管理工作中，居委会凭借其先天优势大有可为。由居委会牵头组织物业管理，充分发挥其指导作用的模式，有着事半功倍的效果。其亲民的特点易于取得居民的支持；其对社区情况较为了解有助于开展适合社区实际的物业项目；其已有的班子成员负责运作避免了重新聘请人员；其公益性性质可以降低物业管理收费。业主可以在居委会的帮助下，建立自我管理的模式，或者与居委会共同管理小区。

3、业主作为小区主人，应该树立主人翁意识。

新模式能否施行，外部环境诸如政府、居委会固然重要，但关键在于业主的态度和决心。尤其是公房、老小区业主长期受计划经济影响，习惯了靠政府、单位解决住房问题，对改善自身居住环境很被动。业主要转变这种传统观念，树立主人翁意识。业主是小区的主人，最了解小区需要什么样的服务，所以业主可以参考国内外已经实行的非主流管理模式，在此基础上另辟蹊径设计全新的管理制度满足本社区的独特要求。事实上，每一种管理社区的新方法、新制度，都是业主们在实际生活中不断总结、商讨下创造出来的。

4、媒体、理论界应该支持、鼓励物业管理模式的创新。

由于依靠物业企业管理的模式在市场上占绝对地位，现在的媒体还有理论界都把焦点放在如何完善这种单一模式上。在主流意见的影响下，业主们甚至没有建立新模式的观念，只是迷信物业企业能解决所有问题。即使出现零落的创新物管方式，也被主流的声音所淹没。必须认识到，即使在物业管理较为发达的国外，也并没有完全依靠物业企业解决整个社会的物业问题；我国的居民收入水平尚且与发达国家有差距，却普遍推行公司经营式的物业管理，也就造成一方面居民负担不起物业费而另一方面物业企业无资金完善服务这两头不讨好的局面。媒体、理论界应多关注新模式，多通过宣传引导帮助业主探索物业管理的新方法、新思路。

新的物业管理模式已经在我国崭露头角。一个正常的物业市场，除了要有市场化的物业企业提供服务，还要有其他物业管理模式对市场的空白