物业公共秩序管理

所谓物业公共秩序管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保护业主和物业使用人的人身、财产安全，维持正常的工作和生活秩序的管理活动。

2、物业公共秩序管理的特点

1、受制性。2、专业性。3、有偿性。4、履约性。5、能动性。

3、物业的公共秩序管理的主要内容

1、公共治安秩序管理：对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理，对物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。

2、消防秩序管理：其内容主要是预防和控制火灾的发生，以保障业主和物业使用人的生命、财产的安全。

3、交通秩序管理：主要是搞好物业公共区域内的车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。

4、治安管理的特点

（一）受制性

物业安保部门或组织在履行其服务职能的过程中，一般要受到来自公安主管部门指令信息及国家有关法律、法令、法制的制约。

（二）履约性

物业治安管理操作的前提是物业管理公司与业主及使用人签订安保服务协议或合同，这也是处理并最终检验双方权利与义务实现程度的主要依据。

（三）能动性

作为一个专业化的物业安全管理机构，它必须经常对业主及使用人进行了解，收集信息，以便选择、调整其特定的服务内容及服务方式。

5、小区公共秩序管理责任

当物业管理区域有危害公共秩序的安全事故发生，并危害到业主的人身或财产安全时，物业服务企业能够或应制止而未能及时制止的，就可认定物业管理公司有公共秩序管理违约行为。由于物业管理区域的安全度因素有三个方面，由安全管理能力或者安全管理人员引起的安全事故属物业管理公司过错，物业管理公司承担共秩序破坏造成的后果。科技因素造成的安全事故则是业主管委会过错，由于物业管理单位负公共场所的公共秩序管理义务，承担的是过错责任，因此物业管理单位应承担的是治安事故中由于安全管理能力不足或者安保人员的过错造成的责任。

如物业服务企业正常情况下能够或应该知悉，且已采取了及时有效的措施，即使事故已造成业主人身或财产损失，也不能认定物业管理公司承担任何责任。如物业服务企业应、能知悉而不知悉或知悉后未及时采取措施，或虽采取措施但措施不当造成业主人身或财产损失的，物业管理公司应根据过错大小承担不同的责任，或承担危害人赔偿后差额部分。

6、具体灭火的方法主要有哪些？

1、窒息灭火法

2、冷却灭火法

3、隔离灭火法

4、抑制灭火法

7、常用消防设施设备和器材有哪些？

1、灭火器

灭火器是一种可由人力移动的轻便灭火器具，它由筒体、筒盖、瓶胆、喷嘴等部件组成。

(1)化学泡沫灭火器。(2)干粉灭火器。(3)二氧化碳灭火器。

2、火灾自动报警系统装置

按监测的火灾特性不同，火灾探测器常分为如下几种：

（1)烟感火灾探测器。(2）温感火灾探测器。(3)可燃气体火灾探测器。(4)光感火灾探测器。

3、自动喷淋灭火系统装置

自动喷淋灭火系统是按适当间距和高度装置一定数量喷淋头的供水灭火系统，主要由喷头、闷门、报警控制装置和管道等组成。

4、消火栓系统

消火栓系统主要由供水泵、管网、消火栓、水带、水龙头、喷水栓、报警按钮及报警电话等组成。发生火灾时，通过击碎玻璃报警，消防中心接报后会自动启动消防水泵，消防人员接上喷水栓，打开水龙头开关即可灭火。

5、防排烟系统

现代化的高层楼宇里可燃材料多，发生火灾时会产生大量有毒烟气，因而，在安全通道附近都安装有排烟装置。

6、加压送风系统

发生火灾时，为防止烟雾、毒气进入疏散通道及消防电梯厅，除安装防火门外，还应在每一层的疏散楼梯及消防电梯前安装百页式加压送风系统，以供应充足的新鲜空气，确保人员疏散和消防电梯的正常运行。

7、安全通道与消防电梯

当发生火灾时，人员可通过安全通道（即防火楼梯）进行紧急疏散直达室外或其他安全处（如避难层、平台等）。消防电梯是供消防灭火、抢救伤员、运输消防器材的专用电梯。

8、消防工作的基本内容

（一）消防工作由公安机关实施监督。物业管理公司全体员工都是义务消防员，应知晓《中华人民共和国消防条例》和公安部发布的《高层建筑消防管理条例》，并掌握发生火灾时应急措施和方法。

（二）定期巡视、试验、大修、更新消防器材和设备，指定有关人员负责保养、维修和管理，使消防器材、设备、设施处于100％的完好状态。

（三）任何单位和个人都有责任维护消防设施，不准破坏和擅自挪用消防设备和器材，不准埋压和圈占消防水源，不准占用防火间距、堵塞消防通道。

（四）积极开展防火宣传教育。建筑物内严禁焚烧物品，燃放烟花爆竹。建筑物内的走道、楼梯、出口等部门，要经常保持畅通，严禁堆放物品。

（五）物业管理公司要按照有关电力技术规范的规定，定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查，凡不符合安全要求的，要及时维修或更换。建筑物内的煤气管道系统的仪表、阀门和法兰接头，必须符合安全要求，并定期检查维修。

（六）业主或使用人进行室内装修或改造需动用明火作业时，须经物业管理公司批准。动火单位或个人应严格执行动火制度，采取防火措施，做好灭火准备。

（七）坚持管理人员和保安人员的巡回检查制度及节假日、重大活动日的全面安全大检查。对查出的消防隐患，应责令有关部门制订整改措施，限期改正。