二手房签合同时 住宅专项维修资金该谁出?

当买卖双方签署《房屋买卖合同》时遇到住宅专项维修资金是否应由买家支付时,通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有以下几种方法去解决。

一、什么是住宅专项维修资金?

住宅专项维修资金简称维修资金,是商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金,不得挪作他用。

住宅共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。

维修资金实行“钱随房走”的原则,房屋转让时,账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

住宅专项维修资金的名字多年来经过数次变化,1998年时,叫做房屋维修基金,后改为商品房公共维修基金,2007年,根据当时建设部和财政部联合发布的165号令,最终为住宅专项维修资金。

二、已经缴纳过住宅专项维修资金费用的二手房过户时,该如何处理?

因买卖、赠与等发生住宅转让的,新业主应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明,向开户银行办理分户帐更名手续。

住宅转让时,原业主交纳的维修资金剩余款额,由新业主向原业主支付;如果账户余额不足30%,那就需要按现行标准补缴这块费用后再过户。住宅转让合同或者转让当事人另有约定的,从其约定。

约定的方式一般会采取以下四种方法:

1、无偿顺延

原业主将住宅专项维修资金无偿顺延给新业主。如果原业主将住宅专项维修资金费用无偿顺延给新业主,那么新业主所购的这套房屋便不用缴纳此项费用。

2、共同承担

买卖双方经过协商新业主与原业主共同承担这笔费用。也就是说新业主支付原业主所缴纳住宅专项维修资金费用的50%,另外的50%由原业主承担。

3、按比例支付

买卖双方经过协商按一定比例支付住宅专项维修资金费用。比例公式为:(房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)÷房屋产权年限。

4、买方承担

原业主不同意将住宅专项维修资金无偿顺延给新业主也不想按比例与新业主分担这笔费用,那么新业主如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔住宅专项维修资金费用。

三、部分未缴纳过住宅专项维修资金,该如何处理?

1、二手公房未缴纳

已购公房的房屋性质较为特殊,它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋,由于是职工按成本价所购买的房屋,因此对于住宅专项维修资金也就未曾缴纳过。

如果购房者购买这样的房屋,配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳;不配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳,方能合法生效。

2、1998年以前的商品房未缴纳

另外一部分在98年以前建成并于当年交过契税的商品房,如果未缴纳过住宅专项维修资金费用,其再次交易时购房者也需按国家规定,配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳;不配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。