成立业主委员会的困难与经验

目前,广州市1000多个新建住宅小区已成立业委会的有388个,但业委会能成功成立并运作起来的却鲜有见报。而随着越来越多新建小区的交楼入住,许多楼盘都相继感到了业委会成立之艰难。

前段时期,本报针对“业委会难产”的话题作出详细报道后,广州市白云区的城西花园主动发信给编辑部,称该花园到目前已经成立了第三届业委会,当中有些经验和办法希望对其他楼盘的业主能有所帮助。

近日,本报记者特意前往这个占地10万平方米的大型小区,这种规模与广州多个大盘旗鼓相当。而且,到目前为止,该小区交楼2800多套,常住人口达2000多户。那么,这么庞大的社区是如何顺利成立业委会的?其他社区遇到的问题在这里又是如何解决的?

□ 成功成立

第一二届

困难:业主陌生,维权意识淡薄

经验:委员由物管公司推荐产生

城西花园位于白云区金沙洲,小区规划风和居、丽日居、翠林居、绿茵居四期住宅,目前已交楼2800多套,常住户达2000户。

自1999年,城西花园相继成立第一、二届业委会。跟其他小区一样,此两届业委会是依靠物业管理公司推荐产生业委会成员的。据第一届业委会委员马可立介绍,当时由于业主维权意识淡薄,业委会未能被广大业主认识,工作开展举步艰难,业委会成员也换了三次。

第三届

困难:业委会要代表业主意愿

经验:民主选举避开前任委员

2004年上半年,城西花园开始筹备第三届业委会换届选举工作。吸取了前二届的经验,业委会候选人全部通过民主选举产生7名成员。

曾是筹委会成员的陈晓介绍说,按照相关规定,发展商在业委会成立的筹备工作中应起主导作用,城西房地产派出了销售主任参与到筹备工作中。其他筹委会成员都是熟悉小区情况、又比较有时间的热心业主,而现任的第二届业委会委员则没有选择。

□ 关键两步

第1步:民主选举楼主代表

□ 每楼选出两三位楼主并公示简介 □ 筹委会挨家派发选票

□ 在行政部分监管下封箱、点票 □ 候选人得票率至少50%

一个拥有2000多户业主的社区,民主选举到底是如何实现的?

据介绍,城西花园第三届业委会筹委会产生后,向全区76栋楼进行摸底,采用自主报名或推荐的方式在每栋楼定出2-3位楼主代表候选人,然后在每栋楼的显要位置张贴候选人的简介、事迹和决心等。

公示一段时间后,筹委会成员和其他热心业主挨家挨户派发和收集业主的选票,并在行政部门的监管下封箱、开箱、点票。按规定,只有获得本栋楼50%以上的业主投票,才可成为楼主代表,因此有的候选人即使达到49.5%的也不能当选。

为了体现公平选择,该百分率的计算方法为投票户数产权面积总和除以该栋的总面积,因此避免了不少小区以户数来计算,而复式和平层面积迥异的不公。

最后选择出76名楼主代表,报房管部门备案。

第2步:由楼主产生业委会委员

□ 按栋数多寡每区联合选出2-3名代表

□ 在小区几个入口宣传9位业委员候选人

□ 业主代表大会上公开选举产生业委会

楼主代表选举出来后,城西花园四个区每区根据楼房栋数的多寡联合选出2-3名代表,产生9名业委会委员候选人,并制作专门的宣传牌在小区的几个入口处公示。

今年6月16日,在城西花园第三届业主代表大会上选举产生了第三届业主委员会,并通过了业主公约、业委会章程和业主大会议事规则。

当选的业委会七名成员得票率都在90%以上。所有投票、唱票都在现场公开进行。选举结果报送房管局、街道办、派出所、居委等相关部门。当天晚上,第三届业委会召开第一次会议,作了初步分工,推举出主任、副主任、秘书,并随即开展工作。

□ 声音

城西花园物业管理处杨泽南主任:

物业管理公司主要起到一种配合的作用,管理处也意识到业委会对业主维权方面所起的作用,一直都比较支持。如提供业委会的工作经费,在选举楼主代表时,派出不少工作人员向业主收选票等。

城西花园业委会主任王锷模:

业委会

城西房地产销售部主任招婉芬:

在成立业委会的过程中,发展商的参与作用是比较重要的,公司很重视该项工作。至于业委会成立后是否会对发展商构成约束,肯定会有一些。业主比较关心的物业维修基金,我们公司已经有一个时间安排,到时自然会如数交上。

□ 焦点

业委会经费从哪来?

□公共场所经营收益每月划拨3000元

□每月开支记录在案,定期公示

据现任业委会主任王锷模介绍,每个月物管公司会从小区公共场所经营收益中划拨3000元,作为业委会的运作经费,这无疑使业委会增添强大的活力,可以将很多工作计划付诸行动,设想变为现实。

主要开支包括业委会办公室的水电费、办公开支、业主联欢费、购买各类比赛的小纪念品、墙报的宣传品等,如组织业主到中山、茂名等地游玩等,每次都做满一两车人;有时为了举办业主的文体活动,还需要到小区外面租场进行。

但是在业委会委员开展工作过程中,还是有许多地方用自己的电脑设备、手机、办公设备等,而业委会委员每个月只有100元的补助,基本上是以一股热心公益的热情来进行工作的。对于每月的经费开支,业委会都有详细的记录在案,并将定期向业主公示。

□ 矛盾

面对业主质疑 问心无愧做好沟通

在采访中记者碰到一位姓李的业主,他认为业委会站在管理公司、发展商一边,尤其是在自来水问题上,存在着每天损耗350吨水的疑问,令人不可信服。

现任业委会副主任彭佩群则表示,业主的意见我们都会记录在案,并努力去解决,但自来水的问题牵涉面广而复杂,有几次会议眼看快要解决问题了,最后又因为一些新的文件出台而悬着了。

有许多小区,往往对业委会的期望值过高,其实业委会只是业余的执行机构,权力十分有限,如果业主不齐心的话,就很难持续下去。业委会工作本身就是出力不讨好的,面对一些业主的牢骚也很正常,但我们也要尽量做到满足绝大多数人的利益。

对于本报不久前关于业委会具有诉讼资格的社论,城西花园业委会的陈天祥表示,这是对业委会工作的一个鼓舞,今后可以利用法律武器来解决一些悬而不决的问题。

□ 成功运作

问题:人人都上班,开个会都难

经验:设专责小组,小范围碰头

据现任业委会副主任彭佩群介绍,第三届业委会成立后,业委会7名成员分成若干个工作专责小组。因为业委会委员大部分都是上班一族,要想大家都聚在一起开会比较困难,而分成专责小组后,有时为了处理一个问题,只要两、三个人碰头就可以开展工作了,然后再由小组的牵头人向主任汇报,也有利于提高效率。在实际操作中,城西花园业委会成立了五个小组,由熟悉该块内容的业委会委员交叉组合。

问题:非一户一表,长期不交费

经验:三方代表成立专责小组

该小区自来水不是一户一表,自来水公司又未能与物管公司达成共识签订委托抄表收费的合同,小区存自2003年3月都没有收缴水费。

在业委会的积极斡旋下,组成了由业委会、自来水公司和物业管理公司三方组成的专责小组,从易到难,求大同存小异,将抄表收费工作逐步推进。并以书面的形式向广州市市长电子邮箱反映问题并得到答复,目前正在进一步的处理中。

问题:物业维修基金拿不到

经验:小组长期与开发商交涉

针对小区尚未按照有关规定建立物业维修资金问题,他们组成了物业维修资金专责小组,到政府职能部门查阅文件和资料,再坚持不懈地与开发商交涉,力求尽快解决。

问题:小区占道停车业主反对

经验:专责小组调研、查账

城西花园秘书朱惠明表示,针对业主强烈反对小区占道停车问题,业委会组成了专责小组。他们首先调查住户车辆数量与小区停车位的供求关系是否平衡,再审查物业管理公司的收支明细账,研究是否确实需要通过停车场的收入来弥补物管费的不足,如需要,则应补充多少停车位比较合理而又不至于对小区道路有太大的影响等。

问题:业主之间交往少,沟通少经验:开设“业委会接待日”

为拓宽与业主的沟通渠道,业委会创办了“业委会之窗”宣传栏,还定期组织联欢会、体育比赛,每星期三开设“业委会接待日”等。

□ 记者手记

民主集中的捷径

业委会缘何“难产”?从过往经验可以看到,许多小区即使好不容易越过了发展商和物管公司的门槛,在成立筹委会阶段也会因为要全体小区一半以上业主签名而难以产生;而召开聚拢小区所有住户的业主大会,则更加难上加难。

城西花园以民主集中的形式,先选举小范围的楼主代表,再由楼主代表选择业委会,无疑是一条终南捷径。而整个选举过程中的公开、公示和透明化,也使业委会更具有公信力,进而影响到其在日后开展工作时的权威性。

□ 专家意见

业委会五点关键

广州市物业管理协会常务副会长江瑞敏:

首先,业委会要有一定数量的经过考核的人员。

其次,我始终坚持业委会要有一定经费,但关键是由业主负担,而不要受制于发展商或物管公司。

第三,业委会成员要有一定的学历、年龄限制。有些老人力不从心;有些人是想管人;太年轻则缺少阅历和活动能力。

第四,业委会需要有一个监督机构。前段时间广州省高院批复说业委会可以做原告,但业委会能不能成为被告呢?业委会成员违反了业主公约、相关合同协定等,作为个人只是不当业委会委员罢了,不会有其他的责任,这可能会导致问题。

第五,成立业委会不要急于求成。现在有不少仓促成立起来的业委会,对小区的物业管理不是起了推进作用,反而激化了不少矛盾。

嘉和苑:“业主议事规则”获推崇

据江瑞敏透露,越秀区东风西路嘉和苑目前的业委会堪为典范。首先其业委会委员既有基建、土建方面的专家,也有政府公务员、法律界等方面的人士,行事、行文都极为规范,即使是作为专业人士去对外承接业务都可以。而其创造的“业主议事规则”,也比较能体现业主的权利和民主机制。