什么情况下业主不交物业费法院才能支持

什么情况下业主不交物业费法院才能支持

物业服务合同法律关系中,交纳物业费是业主的主要义务,但相关法律文件同时规定,基于“正当理由”业主可拒交物业费,因此何为“正当理由”以及“正当理由”的判断标准,成为司法实践中解决物业费纠纷的关键。本文整理了相关法、案、观点,为统一司法适用提供参考。

法律依据

1.《物业管理条例(2007修订)》

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

3.《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》

22、有下列情形之一的,业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用:

(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;

(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

相关案例

1.业主拒缴物业费是否基于“正当理由”的认定——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案

案例要旨:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

案号:(2011)厦民终字第656号

审理法院:福建省厦门市中级人民法院

来源:《人民法院案例选》(2013年第1辑 总第83辑)

2.业主拒交物业费的“正当理由”应限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建华、厦门中都物业管理有限公司与靳建华、厦门中都物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案

案例要旨:业主拒付物业费需有正当理由,该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或履行合同有重大瑕疵等情形。

案号:(2016)闽民申128号

审理法院:福建省高级人民法院

来源:中国裁判文书网 2016-08-11

专家观点

1.业主拒交物业费是否基于正当理由的认定

何谓“正当理由”?业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由?我们认为不妥。

从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:

第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。

第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。

第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。因此,在司法实践中,判断业主拒交物业费是否基于正当理由,主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

从另外一个层面上讲,这实质也涉及司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时,必须考虑法律到底要保护什么价值,这个价值与其他价值是否有冲突,有什么冲突,哪个价值更为重要,更需要获得法律的支持与保护,等等,只有这样,法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观的形式凸现,才能得出合理的、可接受的、社会上有效的、符合公平的结果。

根据以上分析,我们认为,本条规定的“正当理由”,应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由,才能构成业主拒交的“正当理由”。总之,司法实践中要对“正当理由”认真审查,从严掌握,防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。

本条司法解释(《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条)并没有列举何谓“正当理由”,而是把对是否为符合“正当理由”的要求赋予了法官,由法官行使自由裁量权加以判断。由于社会生活是无法停滞的,它总是在流变,新情况、新问题层出不穷,因此,司法解释没有必要、也不可能对何谓“正当理由”进行穷尽列举,只有赋予法官自由裁量权,才能克服成文法本身的滞后性、保守性,防止司法解释面对新的社会现实却处于捉襟见肘的窘境。

但是,法官在衡量拒交物业费的理由是否正当时,其权力的界限并非无限扩张的,这种衡量必须与前述的诚实信用原则紧密契合,只有这样,法官才能发挥主观能动性,使法律与生活同步。由此可见,本条司法解释在立法观念上秉承了抗辩须以诚实信用原则为依据,在具体事由的规定上却又采取赋予法官自由裁量的做法。这种制定方式是理性主义与经验主义相互调适的方法的具体应用,反映了为使法律与生活同步发展的尝试。

2.在物业服务企业违反物业服务合同情况下,物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务

依照《合同法》的规定,双务合同的当事人享有履行抗辩权,包括同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权。履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利,在合同有效期间,如果出现法律规定的抗辩事由,合同当事人依法行使抗辩权,并不构成违约,而应该得到支持。

依据物业服务合同,物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务,业主作为物业服务合同的实质上的当事人,有义务向物业服务支付物业费,因此,物业服务合同属于双务合同,当事人双方都享有法律赋予的履行抗辩权。按照《合同法》的规定精神,在物业服务企业没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下,业主当然有权进行抗辩,可依法根据合同的履行情况而拒绝向物业服务企业支付物业费。

物业使用人既不是物业服务合同的名义当事人,也不是物业服务合同的实质当事人,按照合同相对性原则,物业服务合同在物业使用人与物业服务企业之间一般不发生对应的权利义务关系,因此一般也不会产生合同履行抗辩的问题。但是,物业使用人之所以负担向物业服务企业支付物业费的义务,基本的依据是物业使用人与业主的约定;物业使用人承担的支付物业费义务,实质上应该是业主基于其与物业服务企业订立的物业服务合同的约定而承担的义务,只不过现在,物业使用人承诺来履行这个义务而已。

物业使用人既然是替业主履行物业服务合同约定的支付物业费义务,基于权利与义务相一致的原则,物业使用人同样可以行使业主享有的对物业服务企业的履行抗辩权。因此,物业服务企业违反物业服务合同,物业使用人可以依法行使抗辩权,符合拒绝履行条件的,物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务。

3.对业主合理抗辩而发生的收费纠纷的处理

(1)若物业服务企业不履行合同义务,致业主拒绝交费,业主行为属合理抗辩,此时应根据物业企业服务质量状况,驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交的服务费。

(2)若物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的,应要求物业服务企业继续履行义务,若物业服务企业不继续履行义务的,业主可以根据《合同法》第107条的规定,向法院请求物业服务企业承担违约责任,或者可以要求减少物业服务费用,或者返还多收的物业服务费用。

(3)若公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费,应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上,确定其费用。如业主多支付了应摊费用,物业服务企业应予返还。

(4)若物业服务企业擅自巧立名目,扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,业主因而拒交。对此,业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用,对物业服务企业收费不合理部分,不予支持。同时,建议政府价格监管机关对该企业的违规收费行为予以处罚。

(摘自《最高人民法院<建筑物区分所有权、物业服务司法解释>理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社2009年6月第1版)

4.业主可以拒绝交纳超出合同约定的物业费

依照合同法的规定,业主应当按照合同的内容去履行义务,也就是说业主需要交纳的物业费的标准和范围都应当按照物业服务合同约定的标准去认定,对于超出合同约定内容的要求,业主没有义务履行,物业企业也没有收取的正当理由。因此本条司法解释(《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条)规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主可以拒绝交纳不当多收部分。