案例：物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权

案例：物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权

某小区物业服务管理混乱，小区居民与物业公司矛盾十分尖锐，部分业主拒交物业服务费。业主们向电视台报料，电视台对该小区服务质量差的情况进行了报道。业主们还就小区物业服务存在的问题向住建局投诉，住建局向该物业公司下发了《整改通知书》：“经调查，你公司在物业服务中存在改变公共建筑用途、加盖雨棚、墙面脱落、门禁未启用、垃圾未及时清理等问题。”

该小区物业服务公司向仲裁委提出仲裁，要求拒交物业服务费的业主交纳物业服务费和滞纳金。笔者颜宇丹律师受业主们的委托代理了这一合并审理的仲裁系列案。

本律师认为，物业公司负有对小区公共秩序进行管理服务的义务。涉案小区的环境极为恶劣，已达到影响业主正常居住的程度，政府向小区物业服务公司下发的《整改通知书》证明该公司提供的物业服务不符合《深圳市物业服务规范》（深建物管[2011]45号）颁布的深圳市物业服务行业标准及物业服务合同约定的服务标准，违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定的义务，该物业服务公司存在失职和不作为。根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”物业服务公司未能完全履行物业服务义务，业主有权行使瑕疵履行抗辩权，拒交或要求少交管理费。

在物业服务合同中，物业服务公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳物业费，二者互为对待给付义务。物业服务公司的服务质量问题严重不符合约定和法定的标准，足以认定物业公司未依约履行其主要合同义务时，业主有权拒绝履行其对待给付义务。结合深圳市住宅物业服务收费指导标准，仲裁委应当核减涉案小区物业服务费收费标准。

由于物业服务公司违约在先，因此业主无需支付滞纳金。

笔者颜宇丹律师提醒业主，如果出现以下情形，业主可以拒交或少交物业服务费用：

一、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。

二、实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。

三、物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。

物业服务公司没有按约定全面履行合同义务，如安全防范工作不到位、管理秩序混乱、公共设施缺乏维护、小区卫生与绿化不达标、占用业主共有设施等现象，属于在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主可以此为抗辩理由要求减免物业服务费。