法官释法：不知物业合同就能不交物业费

张帅/苏州日报/20150901

2003年9月1日，《物业管理条例》正式施行，业主、物业、小区自治、业主委员会等概念开始流行，有人甚至认为，这部行政法规引导着我国居民生活的民主化和法治化进程。

近年来，苏州市物业纠纷呈现增多趋势，今年上半年同比增长14.4%，业主对于物业服务期望较高，物业服务缺少行业评价机制，很多问题还没有理顺。

昨天下午，在《物业管理条例》实施12周年之际，苏州市中级人民法院召开新闻发布会，通报了去年以来审理的一批具有一定代表性的物业纠纷典型案例，以期通过发挥这些案例的普法功能，彰显司法的规范、示范、指引作用，从源头上预防和减少此类纠纷的发生。

业委会与物业公司签订合同，对业主有约束力

苏州市一小区成立了业主委员会后选定某物业公司，签订了物业管理服务合同。何先生、袁先生搬入小区后一直未交纳物业费，物业公司进行催讨，遭到拒绝。

物业公司诉至法院，请求判决何先生、袁先生支付物业费及违约金。何、袁两人辩称自己没有和物业公司签订物业合同，物业公司和小区业主委员会签订的合同自己并不知情。

法院经审理后认为，物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主具有约束力，物业公司与业主均应当按照该合同的约定履行各自的义务，依法判决何先生、袁先生向物业公司支付物业费及违约金。

【法官释法】业主在物业管理活动中，应该遵守业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

小区开发商有权为小区选聘物业公司进行前期管理服务

2012年12月，苏州市某小区开发商与某物业公司签订前期物业服务协议，合同期限为2013年1月1日至2014年12月31日。当时，该小区尚未成立业主委员会。

李先生搬入小区后，未交纳物业费。物业公司多次催讨2013年1月1日至2014年12月31日的物业费，李先生均置之不理。于是，物业公司向法院起诉李先生要求支付物业费并承担违约金。

法庭上，李先生辩称,物业公司与开发商签订的前期物业协议未经业主或业主委员会等确认，他不是合同当事人，不受合同约束。法院审理后认为，小区开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，对该小区业主具有约束力。

【法官释法】小区开发商与物业公司签订的前期物业合同对小区业主具有约束力。在小区建成后、业主大会或业主委员会成立前，为保证小区正常运转，小区开发商有权为小区选聘物业公司进行前期管理服务，双方签订的前期物业服务协议对小区全体业主同样适用。

物业公司直接与承租人签合同，业主不担责

业主张先生、顾先生将房屋租给过先生、陶先生，双方协议约定管理费、物业费、水电费等均由承租方承担。于是，过先生、陶先生与物业公司签订物业管理服务协议，协议约定由过先生、陶先生向物业公司支付物业费。

后来，物业公司要求承租人陶先生、过先生支付物业管理费，并让业主张先生、顾先生承担连带责任。业主张先生、顾先生认为，物业公司与承租人签订了物业服务协议，在双方之间形成物业服务管理合同关系，相关权利义务约束合同双方，业主与物业公司之间无合同关系。

此纠纷进入诉讼阶段，法院审理认为，物业公司与承租人签订的物业服务协议系当事人自愿签订，符合公平自愿原则，合法有效，对业主没有约束力。物业公司要求业主承担连带支付物业费责任没有法律依据，故不予支持。

【法官释法】物业公司直接与承租人签订物业合同，越过了业主，因此业主不是物业服务合同的相对人。物业费是由物业实际使用人来承担。

苏州市物业服务合同纠纷有5类特点

苏州市中级人民法院对2014年以来审理的物业服务合同纠纷案件进行了调研分析。此类纠纷呈现出如下特点：

一是案件数量增长较快。物业服务合同纠纷案件数量在近年来呈持续上涨趋势，2014年，苏州两级法院共审理此类案件3417件，而今年上半年已审理1925件，同比增长14.4%。

二是地域分布比较集中。昆山法院受理的此类案件数量最多，占到全市总量的近三分之一。其次是六家市区基层法院，占比接近全市法院案件总量的二分之一，而常熟、太仓法院受理此类案件的数量较少。

三是物业纠纷类型多样。其中，尤以物业服务质量问题、物业费诉讼时效问题、物业费的承担主体问题、业主委员会签订的物业服务合同对业主的法律效力问题等类型案件较多。

四是案件涉及面广，审理难度大。实践中，业主对于物业服务期望较高，物业服务缺少行业评价机制。在一个小区有若干业主带头拒交物业费的情况下，其他业主从众心理明显，给案件处理增加了难度。

五是双方对立情绪大，调解结案率较低。调研发现，全市法院物业服务合同类纠纷的调解结案率不到50%，低于普通民事案件的平均调解率，也从一个侧面反映出此类案件当事双方的对立情绪较大。