临街商铺交不交物业管理费案例

临街商铺交不交物业管理费案例

案情：

小张于去年3月购买了一处较旺的临街商铺，每月收租4000元的投资回报让他很开心。但是小区物业管理公司一纸《缴费通知书》让小张立刻傻了眼，乖乖，每月物业管理费高达400多元，差不多是收入的一成了。小张认为我的商铺是临街的，小区的保安、绿化、保洁我都享受不上，我可以不要什么物业管理，更何况商铺的物业管理费收费标准还是住宅的三倍，真让小张心疼不已。抱着临街商铺不需要物业管理的信念，小张把多次收到的《催缴通知单》扔进了废纸篓。2006年5月物业管理公司把欠费的小张告到了法院。

争议：

小张认为：

自家的店铺只需自己管理，只要做到政府规定的门前三包就行。何况自己又未曾委托物业管理公司对其店铺内外进行管理，没理由要交费。另外，小张查找相关法律时居然发现《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（2001年2月1日执行）中规定有“住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定”，小张如获至宝，认为这可就是意味着临街商铺的业主可以自行选择是否需要物业管理，因此，小张自信满满地应诉了。

物业管理公司认为：

既然已经和该小区的业主委员会签订了《物业管理合同》就应按合同规定行事，临街商铺业主也是业主，不能单方违约不付费。而且临街商铺人流多而杂，对水电的使用要求较普通住宅要高，管理的难度也更大，政府规定商铺物管费比住宅高，这是考虑到对商铺的管理成本和商铺业主受益情况的因素。面对小张拿出的政府规定，物业管理公司也搬出国务院《物业管理条例》（2003年9月1日施行），说明商铺业主不在法律规定的免费之列，主张小张应按时交费才能保证整个小区的物业管理质量，进而更好地维护全体业主的利益。

裁决：

法院审理后认为，案中的《物业管理合同》无违反法律法规强制性规定，应为合法有效。国务院颁布的《物业管理条例》设定了业主的交费义务，并无区分物业的类型和小区内的座落位置。临街商铺是小区物业的一个组成部份，并不能独立出去。最终，法院判决物业管理公司胜诉。

律师答疑：

临街商铺位于小区范围内，其位置在小区的边缘，位置不同，但交费义务相同。因为该物业与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，即临街商铺与小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体，而不是独立的，因此临街商铺也属于该小区物业管理的范围，自然其业主也负有交纳物业管理费的义务。

本案中，争论的焦点在于临街商铺的业主是否有权选择不要物业管理以及是否可以另行协商收费的问题。对于第一个问题虽然有《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第七条的规定，但由于具有更高法律效力的《物业管理条例》出台后，该《物业管理条例》第二条及第四十二条关于物业管理定义和业主的义务规定中都没有单列出临街商铺业主，应视临街商铺业主与普通住宅业主的权利义务一致。

至于收费标准问题，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》中规定商铺的物业管理费是住宅的三倍，因此本案中物业管理公司并没有滥收费用。

物业管理集中反映建筑物区分所有权关系，即一定物业区域（如同一小区）的业主共同消费、共同付费，谁也不能以自己“不要物业管理”为借口逃避交费义务，这一道理不仅适用于物业位置是临街还是在小区内部，也适用于物业类型是住宅还是商铺，物业的业主是居住还是闲置等等，只要是建筑物区分所有权人（即拥有的房屋在结构上毗连的各业主），都应当承担起分摊物业保值、增值所需开支（主要为物业管理费和维修基金等）的法定义务。

法规链接：

《珠海市住宅小区物业管理条例》（1997年1月1日施行）第二十二条

业主应当按期缴交物业管理服务费。

《广东省物业管理条例》（1998年10月1日施行）第二十七条第一款

业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。

《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）第七十二条第一款

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。