案例分析--跟物业打官司为啥业主多败诉

“我对物业服务不满能怎么办？我只能用不交物业费来平衡一下！ ”自认“有理”而长期拖欠物业费的部分业主，目前在不少小区都存在。近年来，很多物业公司选择通过法律手段解决，而案件最终的处理结果往往都是法院判决业主支付相应的物业费。对此，有相当一部分业主也曾表示出疑惑与不满。记者调查发现，目前很多小区物业费的收取工作并不顺利，有的小区欠缴率超过五成，有些甚至只有10%的业主正常缴纳。

案例【1】业主不满服务不交物业费法院判决：业主败诉

刘先生家住甘井子区泉水某小区，大约四年前，他家开始出现墙体透寒现象，“墙壁有水珠，所有东西都长毛，夏天外面下大雨，屋内就开始‘下小雨’，顺着窗户缝淌水。”为此刘先生多次找过物业公司，物业公司的工作人员也多次来到刘先生家查看，同时联系开发商前来处理，但一直未能查出具体原因并解决。

为此，刘先生两年未交物业费，“客观地说，物业公司还是挺负责的。”刘先生说，他只是希望通过这种方式，督促相关方面尽快解决自家透寒的问题。

无奈，物业公司在甘井子区人民法院提起了诉讼，向刘先生索要拖欠的物业费。随后，法院一审判决刘先生给付拖欠物业公司的费用。

案例【2】未入住就不交物业费法院判决：业主败诉

市民沈女士在中山区某小区买了一套房子，但一直没有入住，可是她每年都被要求交2400元的物业费。对此，沈女士认为，自己还没入住，也未享受物业任何服务，却要像已经入住的业主一样交费，感觉很不合理，于是拒绝缴费。

而物业公司的态度却截然不同。物业公司表示，无论沈女士是否入住，物业服务都是一样要提供给业主的，连一个保安都不能少，如果不入住的都不交物业费，物业公司只能夹包走人。

由于长时间拖欠物业费，物业公司将沈女士起诉到中山区法院，要求沈女士全额缴纳物业费的同时，还须支付违约金及仲裁费、律师费。最后，经法院调解，沈女士补交了欠缴的物业费，而物业公司放弃了滞纳金的诉求。

分析

抗辩理由大多不能成为拒交物业费依据

记者了解到，近年来，物业服务合同纠纷案件呈多发态势。这些案件基本都是物业公司因业主拖欠缴纳物业费，最终将业主们告上法庭。而案件最终的处理结果往往都是法院判决业主支付相应的物业费。对此，有相当一部分业主也曾表示出疑惑与不满，甚至怀疑人民法院司法公正性。

对此，本市一位基层法官介绍，目前拒交物业费已成为一种普遍现象。而根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。

业主提出的抗辩理由一般都认为物业公司所进行的保安、泊车、保洁等服务项目存在一定瑕疵。虽然物业公司在服务中可能存在瑕疵，但是作为业主理应履行交纳物业费用的义务。其他纠纷应该在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出，并依据相关的法律法规处理，而不能成为拒交物业费的依据和理由。

业主请注意

下述原因不交物业费法律不支持

●没入住就不交物业费；

●未签物业合同不交物业费；

●对物业服务不满意不交物业费；

●对社区大环境不满意不交物业费；

●对物业公司捆绑式服务不满不交物业费；

●对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费。

对于这一现状，辽宁青松律师事务所的王金海律师认为：由于物业服务合同签订不规范，合同内容不全面、不细化，权利义务设定不公平，标准约定不明确，违约责任不清楚等。

业主大会可聘新物业

本市也曾有过业主将物业公司告上法庭的案例。家中进贼，财物被盗，家住沙河口区某小区的黄女士认为物业不作为，将物业告上法庭。但法院以事实依据不足驳回其诉讼请求。几年前，曼哈顿大厦有业主将物业公司告上法庭，要求物业公司公布详细的物业财务收支状况。

那么如果物业公司服务不到位，业主要如何讨个公道呢？首先，业主应注意搜集物业在履行服务合同方面有瑕疵的证据，并及时向小区业主委员会反映，纠正物业公司的服务。也可以向辖区物业管理行政主管部门投诉，相关部门会对投诉进行查处，情况属实，会责令物业公司限期整改。如果物业公司拒不整改，该小区业主大会有权根据物业管理条例，重新选聘新的物业公司。同时，市主管部门将依据物业管理企业资质管理有关规定对该物业公司进行处理。

那些埋怨

报修几次物业不来人维修

昨日，记者到西岗区一家物业费拖欠严重的小区走访。居民王先生对记者说，今年他没有缴纳物业费。“去年七八月份，走廊顶端的好几块瓷砖出现脱落，有安全隐患。我给物业打电话，工作人员答应马上修。 ”王先生说，可过了一个月也没人管。催费时，他又报修了一次，依旧是没人管。

卫生不好、绿化养护不到位……

“烦心事儿不止这些。 ”另一位业主上前说道，“楼道一周也打扫不了几回，楼前的垃圾箱外堆的垃圾总得不到及时清理；原本人车分流的设计基本是形同虚设，安全隐患很大；而绿化养护也常有疏漏，有的业主干脆在楼前草坪上开出一片自留地种菜养花……”

“收费的时候最有工作效率”

住户杨女士对记者说，邻居之间因为下水道、车位出现小问题需要协调的，他们常常让业主先自行解决，“只有收费的时候，才能体现出物业的工作效率。 ”

探索

政府今年将开展牧业招投标机制

在今年初大连市“两会”上，列席人大会议的市国土资源和房屋管理局负责人表示：本市将把物业管理纳入社会管理大平台，开展物业招投标机制，推进以市场化为取向的物业管理创新发展。

政府今年将推行公开透明、竞争上岗的物业管理从业原则，制订物业管理公司评级方案、量化表、详细操作步骤，并成立由业主、社会人士（非物管公司人士）等构成物业管理公司等级评定委员会，根据物业管理公司资质、服务水平等核定物业管理公司的收费等级，规范物业管理公司收费行为。