物业纠纷--园区内违建、养鸡该咋办？

今年初，家住沈阳市沈河区某小区的李先生接到了法院开庭传票，物业管理公司把他告到法院，要李先生缴纳拖欠的物业费和滞纳金。对于自己成为被告，李先生并不吃惊，知道这是早晚的事，因为自己已经两年没有交物业费了。但是提到物业费的事，李先生却十分生气，一口气数落了物业公司很多不是。

李先生说，物业费收费标准为每月每平方米建筑面积1.5元，电梯运行服务费收费标准为每人每月12元。他也与物业公司签订了物业服务合同。2007年入住后，2008年发现房屋飘窗漏水，2009年4月李先生要求物业维修，物业公司没有进入李先生家，只在墙外进行了维修，维修后屋内墙面仍生长霉菌。从2009年开始，冬天暖气一直不热，在零上8度到12度之间，多次找到物业，物业到李先生家多次，都说解决不了，2010年这件事交付采暖公司后才解决。接着李先生说到了自己不交物业费的主要原因是，从2009年到2011年，单元楼道内有回迁户放置的杂物等易燃物品，他多次向物业公司反映，也向派出所反映过，都没有得到解决，楼道内杂物堆置，影响美观和安全。园区内存在违建，他所在楼一楼业主擅自拓展花园，还饲养些鸡。前楼楼顶搭起小房，影响李先生家的采光。物业公司不管不作为，影响园区的美观。李先生还数落到，2010年，楼上住家漏水，他家的天花板和墙都被冲了，找到物业调解，但一直没有结果。2011年的一天的晚上，母亲在小区内散步，由于没有路灯，导致摔伤，物业到李先生家买水果看望母亲，后期就再也没来过。园区内的喷泉没有喷水，垃圾清理不及时。2012年7月一天晚上，李先生开车进入园区，门禁吊杆忽然落下，导致他的车损坏，与物业公司协商不成，后来自行修车。李先生说，物业公司的服务有瑕疵，不符合每平方米1.5元的服务标准。

园区内的纠纷并不都是物业的责任

在沈阳市沈河区人民法院，李先生把自己遇到的问题和想法讲给了法官。法官经过调查，了解了事情的来龙去脉，然后从法律的角度对李先生讲了自己对案件的看法。

关于李先生其房屋墙体有裂缝及物业公司对房屋维修不及时的问题。因该问题涉及房屋质量与维修，物业公司对房屋并无质量担保的义务，且维修业主自用房屋也并非物业合同的约定义务，不属于物业公司的服务范围。业主以此为由要求抵减物业服务费、电梯运行费没有法律依据。业主可以另行向相关义务人主张权利。

关于冬天暖气一直不热的问题。根据物业服务合同供暖问题并非物业公司的服务范围，业主以此理由要求抵减物业服务费、电梯运行费无法律依据。同样业主可以另行向相关义务人主张权利。

关于园区内业主私自扩建房屋，拓展花园，饲养家禽等现象的问题。物业服务合同仅约定物业公司有管理园区内秩序的义务，但并未约定物业公司有对业主私自扩建房屋、饲养家禽宠物等进行强制处分的权利。实际上，李先生也没有能够举证证明物业公司放任不管。物业公司称已将园区内业主私自扩建房屋等情况向行政执法部门反映，履行了其必要的义务，所以不能认定物业公司违反了合同义务。

关于房屋楼上漏水的问题。该问题涉及侵权纠纷，与此案不是同一法律关系。李先生以此为由要求抵减物业服务费、电梯运行费没有法律依据。李先生可以另行向侵权人主张权利。

关于车辆被门禁砸坏的问题。该问题同样涉及侵权纠纷，与此案不是同一法律关系。李先生以此为由要求抵减物业服务费、电梯运行费没有法律依据。李先生可以另行向侵权人主张权利。

其他的一些问题，有的是李先生向法院提供的证据不够充分，有的是涉及侵权纠纷，与此案不是同一法律关系。法官建议李先生可以另行主张权利。

针对物业公司提出的滞纳金请求，法官认为物业公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，李先生没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，物业公司没有与被告进行即时有效的沟通，李先生并非恶意欠费，故对该项诉讼请求，法院不予支持。

此案最终判决李先生给付物业公司物业费和电梯运行费共计4800元。

找对侵权人才能解决问题

沈河区人民法院法官靳志宇对物业公司与业主之间的这些纠纷分析说，之所以物业公司与业主发生纠纷，既有物业公司服务不完善的地方，也有业主做的不好的方面。并且还有对法律误解的地方。物业服务企业与园区业主委员会签订物业服务合同，合同对包括物业公司在内的该小区全体业主具有法律约束力。物业公司依据上述物业服务合同，在该小区提供了物业服务，作为业主应按合同约定，交纳物业服务费、电梯运行费。拖欠不付，属违约行为，依法应承担给付物业服务费、电梯运行费的违约责任。而业主遭遇侵权，应当明确侵权人，并不是在小区遇到的所有问题都是物业公司的责任，比如楼上发水把楼下住户冲了，那么楼上住户就是侵权人。而园区违建、养猫养狗、养鸡的问题，物业公司应该与业主积极向相关行政执法部门举报和反映情况，把园区环境搞好。如果物业公司对这些问题熟视无睹，不管不问，那么物业公司就要承担违约责任。而作为业主也要注意保留物业公司怠于管理、服务不到位的证据。

靳志宇还说，法院审理物业公司与业主纠纷案件时也注意到物业公司的服务意识问题，因此，在审理案件中也会提醒涉案的物业公司要完善服务，诚信、诚心按照物业服务合同为业主服务，这样才会让业主满意。