一、货不对板
卢某于94年12月12日与广州市天穗房地产开发建设有限公司签定了“认购书”,认购座落于人民中路与龙津东路交汇处的“安富花园”楼花。并签定了正式“房地产预售契约”,并经广州市公证处公证
按期付清全部房款后,持交付证明书前往收楼,发现交楼地点竟是光复北路,与广告及合约所签地点不符。由于买的是铺位,地点是决定因素。为此,拒绝收楼。多次与发展商交涉,要求全额退款并赔偿合理损失,但一直没有结果。
二、延期交楼
案例一:
周某于94年12月26日与广东省信托房产开发公司签订了购买花地湾碧桃苑6幢B26层商品房预售契约。已分次交齐70%的楼价款共计50余万元。合同规定交楼日期为97年3月31日前,但至今为止,碧桃苑仍是荒地一片。多次找发展商,发展商则以各种理由搪塞。
案例二:
吴某于94年10月13日与高明市三洲房地产开发公司签订购买三洲综合市场第15座14号商品楼合同书,按合同先交房款总额的30%现金,即39,000元,但公司却在96年交楼日期(6月31日)前停止了施工,造成无法交楼。投诉人多次到该公司协商,要求退房款,多次打电话向当地有关部门投诉,但至今仍无法解决。
案例三:
卢某于1996年7月21日在佳地新都展销期内以按揭方式向广东佳地(集团)投资有限公司购买位于白云区机场北路佳地新都住宅小区3#-3-207单元,并于1997年1月13日前交付楼款的50%。在96年7月27日与广州佳地新都发展有限公司签订的房地产预售契约中,订明交楼日期为97年3月31日。但该公司一再拖延交楼日期,至今未能交楼。
案例四:
黎某于1996年3月16日与广州市天河新东方置业发展公司签订商铺内部认购合同,购买位于德政中与文明路交界处东北地段首层商铺(自编11号),一次性付款23.4万多元,面积为15.4平方米,按合同规定,1997年12月使用,但至今建筑现场旧房未拆,连新东方公司办公地点也不见了。投诉人希望指明方向:
1.购房合同是否继续有效?
2.目前应找哪个单位联系?
3.估计什么时候能够完成工程,并交付使用?
案例五:
袁某于96年7月14日与广州市天河金迪开发公司签订合约,按30%分期付款,70%银行按揭的方式购买了金迪城市花园桥阁8楼C座一套商品房。契约写明,按时交楼,如有违约,按房产总价的千分之一付违约金。然而发展商在延期交楼时间150天后,却在该楼未得到验收合格证书的情况下,发出收楼通知书。另外,原定该楼层的高度是12层楼,现在升到16层楼(未与业主协商)。
要求:赔偿违约金及利益损害金。
案例六:
林某于92年8月通过香港总代理浩东发展公司购入惠东房地产发展公司开发建造的惠东湖滨花园虹阁三楼I、J座2个单位,定于93年3月31日交楼,惟迄今建筑工程仍未完成。
案例七:
梁某等4人于97年2月看见《羊城晚报》登出1997年8月全面入伙的,由广州市二轻房产开发公司开发自销的江南西商住楼售楼广告,遂与广州市二轻房产开发公司签订购买海珠区宝岗大道汇源大厦4-22号7.9楼4-5梯C.F座、6.9楼4-5梯G座的合约,交楼日期为97年9月30日,并依约交齐购房款.但迄今该楼尚未建成,楼盘已不见售楼部的人。
三、缩水楼盘
湖南省进出口昌源公司于1992年12月10日与汕头经济特区蓬勃厂房开发公司签定合同购得汕头市龙湖区朝阳庄海晖花园B1幢6楼4套房屋,房款按合同已全部付清。1997年8月份领取产权证明时,发现四套房屋面积比签约少39平方米,也就是说,公司多交了5.5万元。曾三次致函汕头经济特区蓬勃厂房开发公司,希望退回这笔多收的钱,但一直未有结果。
四、领不到房产证
案例一:
李某1991年6月向广州市白云区城建开发公司购买一套商品房,入住七年还没有领到房产证,多次查询无效。
案例二:
张某于1988年向广东省粤华房地产开发公司购买广州市逢源东街4号302房。1990年入住至今八年还没有房产证,多次查询无效。导致无法出售和出租此屋。
案例三:
商品房,发展商承诺可办房产证和迁移户口。合同证书写明交付日期为1994年3月31日。在93年6月中旬江高公司施工现场与记者发生争执报道后,才知购买的是集资房。多次要求退房,该公司不同意,直到94年9月9日交房时,无奈在银行办理了使用手续。但时至今日,该公司都未能交给我们房产证及其他有效的房屋业主证明。
五、物业管理收费不合理
案例一:
黎某于1993年11月向广州市白云区天鸿集资建房办购买位于新广从公路边天鸿花园D11栋805房,由天河区公证处公证,面积为51.82平方米,每平方米为1380元,当时协议补充甲方保证如发生产权纠纷和债权、债务问题由甲方赔偿。现甲方提出将集资房改为商品房,面积加大2平方米,交补每平方米180元。房屋建成后,甲方委托天鸿物业管理公司管理,该公司每户收取大闸防盗门450元,物业管理基金1500元,预收水电费400元,半年管理费198元,合计2548元。投诉人认为应按原协议执行。同时,收取大闸防盗门费、物业管理基金及预收水费、半年管理费,均无依据,也不合理。
案例二:
李某是广州市环市中路300号天秀大厦A1606的住户,反映广州群昌物业管理服务有限公司原来每月收取管理费每平方米4.5元,现经物价局1997第20号文批准,由98年2月份起改为每平方米收2.3元。为了变相收取失去了的管理费差额,以公用电摊排费为名,要住户每平方米分摊2元。李某住80平方米,2月份要分摊160度电,每度电1元,计160元。该大厦仅一部电梯、若干路灯,何以每平方米住宅要分摊2度电?该物业公司管理人员扬言过期不交费要收滞纳金。
案例三:
林某向广州新康房地产开发有限公司购买新康花园一套住宅,当领取产权证时,开发商给业主开列了19个收费项目,并限一个月内交齐。收费名目怪异,不知是以什么为依据的,如转让增值费228.8元,解困费273元等等,共1090.86元。
预缴办证费具体如下:
一、由增城市房地产交易所收取6项
1.契税:房屋总价值的6.42%(优惠期内按60%返还)
2.鉴证费:房屋总价值的1.05%
3.登记费:房屋总价值的0.07%
4.丈量费:20元-50元
5.契税手续费:1.926‰
6.复印费:20元/套
二、由增城市国土局收取11项
1.房屋所有权登记费:1‰(房产证收费)
2.资料复印费:15元/套(房产证收费)
3.档案管理费:85元/套(房产证收费)
4.解困费:3.5元/平方米(房产证收)
5.印花税:5元/个(房产证收费)
6.共有权证费:5元/个(房产证收费)
7.估价费:50元/套(地产证收费)
8.转让增值费:24.21元/平方米(地产证收费)
9.土地证费:5元/本(地产证收费)
10.资料复印费:15元/套(地产证收费)
11.档案管理费:56元/套(地产证收费)
三、由新塘镇国土所收取(按每户分摊土地面积计费)2项
1.土地管理费:5.3元/平方米
2.水利维护费:1.6元/平方米
案例四:
位于黄石路口“成丰大厦”的B904户业主投诉广州成丰物业管理有限公司,自从1997年12月31日交楼以来,有许多问题:
1.未有《建设工程质量认定书》等资料,在验楼时发现当初契约上的许诺都是假的。
2.规定业主交纳管理基金费1500元,煤气管道4200元,半年管理费288元,垫交水电周转金500元,电话、有线电视等费用后才能领钥匙。
3.窗已变形,厕所和厨房漏水,在装修时,又要求交纳装修押金5000元,垃圾费300元,装修人员每人20元。现在成丰大厦又在催每户交500元的电话线槽费。
这种不停地收费真让人胆战心惊,真是买得起楼,住不起。
案例五:
居住在广州市陈岗路的消费者麦某来信投诉:该楼住户的产权分属:8-4楼是省三建;3楼是省建一分公司;2楼是粮食局共有14户人。由于原安装的防盗门,门铃对讲出了问题,省建三公司物业管理分公司要求每户交纳382元的维修费,并按5仟多元的开支向4户摊收(注:8-4楼是公费维修)。问题在于:①事前未与3-2楼的业主进行商讨,定出的维修标准过高,收费超标;②所谓“小业主无权作主”;③8-4楼已重新装上新的防盗系统,3-2楼住户进出只能用钥匙,给生活带来不便。住户提出三个建议:
1.物业公司按市物价规定及合理的范围收费;
2.物业公司可以把防盗门按在四楼;
3.只恢复原来功能,即能开门、铃响,不要求有对讲功能。
案例六:
袁某于1996年12月4日与南海裕泰房地产发展有限公司签下买卖合约,购买白天鹅花园首期第十座一楼C,但该公司在出售物业过程中,侵犯了消费者权益,违反有关房地产方面的法规。
1.在合同中,强性指定发展商选择物业管理公司,而不是由业主委员会行使该权利,单方面保护发展商的利益。
2.在发展商定的“管理合约”中,有许多问题,其中规定业主有责任保证管理公司可收取不合理的费用。物业管理公司“不承担保障业主人身及财产安全的责任”。试问:“依法管理、业主至上,服务第一”放在哪里了?
3.发展商以不光彩的手段使消费者先签下“入住合约”交足费用后(管理费基金、天线费等)才交给业主钥匙,根本不是先验收再签约,蛮横剥夺消费者的权利。
本人要求:在交易上做到公平、守法,不能让国家的房地产发展步入歧途。
六、质量问题
案例一:
梅州消费者黄某于今年3月来信投诉:1993年参加五华县医药局集资建房,95年入住六楼(顶层),房间到处裂缝。96年春节,地砖突起、脱落,工程质量极为低劣,对此上级多次派人检查,发现情
况属实,问题严重。经多次上访,问题至今仍未解决。为保护消费者合法权益,请按《建筑法》有关规定为本人讨回公道,救救危房中的民众。
案例二:
广州市消费者李某于今年3月24日向本会投诉,1992年向东华实业公司买了一套间,94年正式交楼。验收时就发现该房部分地方漏水。与该公司交涉一直不予解决,且态度极为恶劣,该部员工说拖够你一年的保修期,就是上诉法院也无用了,其行为令人气愤。望能给消费者一个公道!
案例三:
梅州兴宁市消费者李某等九人联名来信投诉:1994年由兴宁市宁中镇政府地产开发公司硬性统建基础工程。由各户分别交纳各种费用后,自己兴建主体工程,几年后,房屋相继建好,但仅仅住了1-2年的时间,就出现地面、墙群、楼板裂缝和楼宇倾斜,这种由于地基不牢固而造成的严重质量问题,原因是该楼未经持证设计单位设计,属无证施工,未办理工程质量监督,属“三无工程”。经有关部门确定为质量不合格,市建设局对此下发处理意见。然而,发展商不告诉大家,也不与户主商量解决办法,置户主安危不顾,严重地损害了消费者的权益。投诉人强烈呼吁镇政府尽快采取措施,保障二百余人生命及财产安全,并给予经济赔偿。
案例四:
番禺消费者林某于1995年8月买下由番禺市华侨城房地产开发有限公司开发兴建的华侨城8号楼二梯801房(顶层),入住后不久,该屋就出现漏水,天花有多条长裂痕,墙壁也有很多斜向的长裂痕。出现这样严重的质量问题,而发展商却无诚意解决,并提出用现在的房屋价格,换取发展商指定的几间房屋(大换小还要补钱)。这种换楼方式谁能接受?然而更严重的问题是该楼没有通过番禺市建设工程质量监督站的验收签证就出售,违反了《房屋买卖合同》中第五条规定。本人要求发展商按合同要求退回所交的楼款,并给予适当赔偿。
案例五:
广州消费者盘某、陈某于1995年以预购的方式购买了由南海市黄岐房地产总公司开发兴建的黄岐“明珠广场”2座604房,于96年5月收楼,同年7月入住后发现房屋有许多质量问题。98年1月至现在整间房子的天花、墙壁均出现不同程度的霉斑.大部分都已霉变成黑斑(如照片),更有甚者是厕所竟有屎尿水爆出,房子无法使用。多次与物业公司反映,说是“出售一年以后,房子质量等一切问题概由业主负责”。找到发展商也未能解决此问题,同时也以书面形式向许多有关部门投诉,都未有结果。试问如此差的楼宇,让消费者如何生活。
七、违法预售,不退订金
广州市消费者罗某于199
7年6月29日在荔湾广场与广东新世纪数据有限公司签署购买“阳光花园”第二栋A梯902房的认购书,并缴交了捌仟元的订金。据查该幢物业是在97年10月13日才领取预售商品房许可证,而该物业在此之前已开始销售是不合法的。本人决定终止买卖,并于该公司限期交楼款前给公司负责人去了一封解除合约、要求退回订金的律师函。物业管理案例:泊位收益可否作为物业公司利润
问:某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定:1.车辆进出小区,一律收费2元;2.车辆在小区内的停车场地停放,收费1元/小时;3.业主停放在小区停车棚内的车辆,自行车50元/月,助动车150元/月,机动车300元/月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问,物业公司的做法是否合理?
答:根据《上海市居住物业管理条例》第三十一条的规定,机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定,由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修资金,用于公共设施的维修、更新。
根据上述规定,物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以,物业公司未经业委会许可,自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及其收费标准,并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为,违反了上述规定。根据上述规定,物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本,所得的收益归全体业主所有,纳入维修资金。
本文由 物业百晓生 原创发布于物管学堂，未经许可，禁止转载。
