在物业合同纠纷案件中业主如何维权?

随着公民法律意识和证据意识的增强,在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上,业主行使抗辩权的事由愈加繁多。但是看似都是依据物业服务合同提出的抗辩意见,有的业主最后得到了法院的支持,有的案件却以业主败诉收尾。那么在物业服务合同纠纷案件中,业主如何正当提出自己的抗辩意见呢?下面一起来了解下吧。

一、业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称物业服务纠纷司法解释)第6条规定:

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务,需向法院提交相应的证据加以证明。若无证据证明,仅以未享受服务进行抗辩,则无法得到法院支持。

二、业主以建设单位未交付房屋为由抗辩

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第1条规定:取得建筑物专有部分所有权或基于与建设单位之间的商品房买卖合同,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

故业主资格认定有两种:

1、业主基于商品房买卖合同,对专有部分进行事实上的支配和控制,即是对该部分的合法占有。在无特别约定时,买受人对于专有部分的占有通过建设单位的交付行为得以实现。遵照我国司法实践中的交易习惯,开发商交付房屋钥匙或者买受人在交房通知书上签字确认后才完成交付行为,此时无论是否办理房屋产权登记,均视为小区业主。

2、如果已经办理了房屋产权登记手续,即已经获得该房屋的所有权,无论是否收到房屋钥匙,均具有业主资格。

三、业主以物业服务企业违反维修义务为由抗辩

维修义务主要来源于合同约定,一般约定的维修范围包括房屋本体公用设施,不包括室内部分的维修;在维修范围约定不明情况下,依据《建筑物区分所有权解释》第2、3条对建筑物的共有部分和专有部分的划分,建筑物共有部分的维修责任由物业服务企业承担,业主承担专有部分的维修责任。

根据《物业服务纠纷司法解释》第3条规定物业服务企业违反维修、养护义务时应负相应的违约责任。若业主可以提供证据证明物业服务方告的行为违反物业管理公约中的维修和养护义务,业主依据合同的约定行使抗辩权是可以得到支持的。但是业主需要避免“只要小区物业出现问题就找物业服务企业”的思维。

对于维护义务的承担主体,应具体情况具体分析:如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内,由建设单位负物业的保修义务;在保修期限届满后,专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务,物业服务企业也可以对业主提供有偿的维修服务;小区共有部分、公共设施设备,由物业服务企业承担维修和养护义务,物业服务企业履行义务时,可使用小区的住宅专项维修基金。

四、业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由抗辩

业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义务的行为,这一行为给业主造成了财产损失、违约行为与财产损失之间存在因果关系。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。

法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。业主可以依据物业服务合同的约定提起违约之诉,也可以依据法律的相关规定提起侵权之诉。当物业服务企业未尽到安保义务时,其向业主行使物业费请求权,业主可以以未尽到安保义务为由抗辩。

理由主要为:“未尽到安保义务”是对合同义务的不完全履行,属于违约行为;但是这一行为并非根本性违约,所以法院在最后的认定中会根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减免物业费。但是这一抗辩的界定是以善良管理人的注意义务为标准界定安保义务。因为任意扩大义务范围会加重物业服务企业的责任,加深物业服务关系双方的矛盾。