小区物业管理20个典型问答
发布于 2012-09-10 09:10:39
1 业委会改选问题
业主姓名：王女士
所在小区：海德卫城
投诉问题：车位管理混乱，车辆乱停乱放，业主意见物业公司不采纳，绿化维护不够，关键是设施维护不到位，台阶、墙根处沉降明显，但业委会形同虚设，要求改选。
支招：对于形同虚设的业委会可在所在街道的指导下启动改选、补选程序，加强业委会监督。
2 业主大会问题
业主姓名：赵女士
所在小区：金湾花园
投诉问题：小区物业费由0.35元/平方米涨成0.55元/平方米，小区小广告乱贴，业委会成立了多年没开过业主大会，业主提意见反而被物业公司打。
支招：如果物业公司的涨价行为的确在业主大会上票数双过半通过，业主就应履行这一物业服务合同，业主大会至少一年召开一次，而业委会必须召开定期会议和临时会议，一般来说每个月都应对工作进行总结。
3 履约保证金问题
业主姓名：夏女士
所在小区：莱茵东郡
投诉问题：小区的违建太多，小区垃圾清运不及时，门岗形同虚设等。应该向南通学习，在招标时收取物业公司的一笔保证金，建立必要的惩罚措施。
支招：收取物业公司保证金的做法的确行之有效，可由政府主导对这种做法进行推广，该保证金在法律上相当于履约保证金。
4 物业撤出问题
业主姓名：某小姐
所在小区：万江共和新城（天和苑）
投诉问题：由于天和苑组团有部分业主拖欠物业费，辉燕物业已撤出，只管理小区另一组团地和苑，导致现在天和苑组团安保、卫生情况很糟糕。
支招：合同期内，可通过沟通、法律等手段解决物业费问题，但不可随意撤走。只要物业公司事先做过规定的撤出准备，并进行相关公示，撤出小区是没问题的。
5 开支不透明问题
业主姓名：孙先生
所在小区：云河湾
投诉问题：业委会一直不能成立，业主车辆经常丢失，向物业反映没有结果，小区路灯、音响、喷水池等公共设施损坏失修、物业对于小区的收支情况也一直不公开。
支招：由业委会首先在业主中间广泛征集意见，并由业委会向相关主管部门申请使用维修基金，并确定维修单位，维修报价通过后，由政府物业主管部门直接将维修费用转给维修单位。
6 维修收费问题
业主姓名：唐女士
所在小区：秦淮绿洲
投诉问题：房子买了三年都没怎么住过，厨房下水道不通，物业上门维修要收费30元，车库卷帘门坏了也不维修，由于入住率不足，小区也没成立业委会，物业费能否打折？
支招：只有一直空置物业费才能打7折，物业公司提供专项服务收取一定收费是合理的。
7 维修基金用途问题
业主姓名：张先生
所在小区：月苑小区
投诉问题：张先生家住一楼，二楼厕所渗水，一漏就是8年，其间多次反映，可每次物业公司最多涂一层水泥应付一下，一直没有彻底解决。建议动用维修基金解决。
支招：维修基金一定是只能使用在小区公共部位。[page]
8 拒交物业费问题
业主姓名：刘女士
所在小区：21世纪假日花园
投诉问题：保安不负责，小区有拦路抢劫事件发生，电瓶车被盗时有发生，于是业主不交物业费。物业公司的“对策”是停水停电。
支招：物业公司无权单方面停水停电。
9 物业费拖欠问题
业主姓名：陈先生
所在小区：台城花园
投诉问题：在拖欠了4年物业费被告上法庭后，杨先生拿出了实景照片等证据，直指物业公司保养管理的消防设施不完善。最终，法院作出了一审判决：杨先生原本拖欠的5400元物业费现在只需要补交4400元。
支招：物业公司是由业委会或业主大会聘请为小区服务的，包括物业费在内的合同各项约定不能随意更改。其次，如果个人对物业服务不满意，应进行相应举证并向物业公司索求赔偿，而如果业主共同利益遭到侵犯，例如消防设施不完善，则由业主大会或者业委会要求物业公司在规定时间维修完毕，并邀请消防职能部门进行验收。
10 公共收益问题
业主姓名：某先生
所在小区：天福园小区
投诉问题：小区业委会还在筹备中，小区管理很不到位，存在脏乱差的问题，好好的绿化带和公共广告牌被改造成车位出租。
支招：公共绿化带和公共广告牌所有权属于全体业主，物业擅改即违规，任何变动均需征求业主意见。车位收益应属全体业主共有。
11 小区广告问题
业主姓名：黄女士
所在小区：金湾花园
投诉问题：小区内陌生人进出自如，保安从来不问询来访者信息，小区非机动车盗窃现象常有出现，到处都是粘贴的小广告。虽然成立了业主委员会，但是四五年来，从来没有开过业主大会。
支招：物业公司需要承担消除小广告的责任，而业主、业委会应提高权利意识，对物业的这种行为进行监督，并及时反映给主管部门协调解决。
12 绿化维护问题
业主姓名：钟先生
所在小区：钟鼎山庄
投诉问题：对小区的绿化维护、保养现状很不满意；物业公司收费太高，价位不透明，收的费用用在什么地方没有告知业主。
支招：养护社区绿化必须透明化和专业化。透明化指绿化的日常维护人、维护费用需要公示，而专业化是指需要物业指定专业的绿化技术人员来完成养护。
13 公共空间问题
业主姓名：周女士
所在小区：东方城
投诉问题：小区楼道公共区域被某些业主长期占用，用于堆放私人破旧物品，影响到其他业主的正常出行，投诉到物业，但物业无任何作为，对此事不管不问。
支招：物业公司可通过业主大会或者业委会形成规约约束业主，而利害关系人（即周女士）可直接起诉行为人（某些业主）。
14 车库使用问题
业主姓名：徐先生
所在小区：桥北某小区
投诉问题：房子交付后地下停车库一直不开放，与开发商、物业公司沟通过，回应称消防验收未通过，现在小区停车成难题，同时小区无业委会。
支招：业主应向消防部门反映并了解真实的消防验收情况，且必须要求开发商明确告知使用时间。[page]
15 物业用房问题
业主姓名：周先生
所在小区：香格里拉花园
投诉问题：一层的架空层被物业公司占用，用于物业管理用房，已持续3年。
支招：物业管理用房面积必须占到总小区面积的3%~4%，如不能满足，则需通过业委会和业主大会确定物业用房，架空层属全体业主共有，物业公司无权侵犯。
16 邻居违建问题
业主姓名：秦先生
所在小区：东方天郡
投诉问题：邻居违建，造成楼房外立面损坏。改造后，邻居能看到自己家全貌，严重影响生活起居，投诉给物业，物业不管不问。小区还没有成立业主委员会。
支招：向市容、城管等部门反映，不能解决再诉诸法律。
17 停车费问题
业主姓名：马先生
所在小区：百家湖某小区
投诉问题：小区临时停车位收管理费180元/月·辆，高于江宁地区规定的80元~150元/月·辆的收费标准，找到物业公司，却告知要解决这一问题，必须业主自己向物价部门打报告。
支招：《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定》（试行）第十条 在满足常住业主包月停车的前提下，有条件的物业管理区域可设立临时停车车位，供临时停车业主和访客使用。临时停车实行计次收费，临时停车位只能按次收（5元一次），如果是临时租车位，露天车位最高150元/辆·月。
18 老小区常见问题
业主姓名：李先生
所在小区：不详
投诉问题：小区的清洁、绿化、垃圾回收都存在问题，目前小区的专职物业服务人员只有门卫和一个水电工（兼收物业费），小区路面无人清扫，垃圾两三个月才回收一次。因小区绝大部分都是出租户，无法成立业委会。
支招：可寻求所在街道、“两站一中心”（物业管理矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站、物业服务中心）帮助。
19 房屋质量问题
业主姓名：范先生
所在小区：天印花园
投诉问题：楼房墙体渗水严重，排水管风化、老化，客厅阳台有渗水，物业公司看过，说维修用的装修材料买不到。
支招：如果房屋过了保修期，物业公司提供服务一定是有偿服务。而排水管属公共部位，可启用维修基金。
20 相邻权问题
业主姓名：梁女士
所在小区：横塘西苑
投诉问题：楼上楼下邻居的空调机没有按原定的位置摆放，致使生活受明显影响。
支招：首先与邻居进行沟通，如不能解决，则可诉诸法律手段，主张相邻权。
业主姓名：王女士
所在小区：海德卫城
投诉问题：车位管理混乱，车辆乱停乱放，业主意见物业公司不采纳，绿化维护不够，关键是设施维护不到位，台阶、墙根处沉降明显，但业委会形同虚设，要求改选。
支招：对于形同虚设的业委会可在所在街道的指导下启动改选、补选程序，加强业委会监督。
2 业主大会问题
业主姓名：赵女士
所在小区：金湾花园
投诉问题：小区物业费由0.35元/平方米涨成0.55元/平方米，小区小广告乱贴，业委会成立了多年没开过业主大会，业主提意见反而被物业公司打。
支招：如果物业公司的涨价行为的确在业主大会上票数双过半通过，业主就应履行这一物业服务合同，业主大会至少一年召开一次，而业委会必须召开定期会议和临时会议，一般来说每个月都应对工作进行总结。
3 履约保证金问题
业主姓名：夏女士
所在小区：莱茵东郡
投诉问题：小区的违建太多，小区垃圾清运不及时，门岗形同虚设等。应该向南通学习，在招标时收取物业公司的一笔保证金，建立必要的惩罚措施。
支招：收取物业公司保证金的做法的确行之有效，可由政府主导对这种做法进行推广，该保证金在法律上相当于履约保证金。
4 物业撤出问题
业主姓名：某小姐
所在小区：万江共和新城（天和苑）
投诉问题：由于天和苑组团有部分业主拖欠物业费，辉燕物业已撤出，只管理小区另一组团地和苑，导致现在天和苑组团安保、卫生情况很糟糕。
支招：合同期内，可通过沟通、法律等手段解决物业费问题，但不可随意撤走。只要物业公司事先做过规定的撤出准备，并进行相关公示，撤出小区是没问题的。
5 开支不透明问题
业主姓名：孙先生
所在小区：云河湾
投诉问题：业委会一直不能成立，业主车辆经常丢失，向物业反映没有结果，小区路灯、音响、喷水池等公共设施损坏失修、物业对于小区的收支情况也一直不公开。
支招：由业委会首先在业主中间广泛征集意见，并由业委会向相关主管部门申请使用维修基金，并确定维修单位，维修报价通过后，由政府物业主管部门直接将维修费用转给维修单位。
6 维修收费问题
业主姓名：唐女士
所在小区：秦淮绿洲
投诉问题：房子买了三年都没怎么住过，厨房下水道不通，物业上门维修要收费30元，车库卷帘门坏了也不维修，由于入住率不足，小区也没成立业委会，物业费能否打折？
支招：只有一直空置物业费才能打7折，物业公司提供专项服务收取一定收费是合理的。
7 维修基金用途问题
业主姓名：张先生
所在小区：月苑小区
投诉问题：张先生家住一楼，二楼厕所渗水，一漏就是8年，其间多次反映，可每次物业公司最多涂一层水泥应付一下，一直没有彻底解决。建议动用维修基金解决。
支招：维修基金一定是只能使用在小区公共部位。[page]
8 拒交物业费问题
业主姓名：刘女士
所在小区：21世纪假日花园
投诉问题：保安不负责，小区有拦路抢劫事件发生，电瓶车被盗时有发生，于是业主不交物业费。物业公司的“对策”是停水停电。
支招：物业公司无权单方面停水停电。
9 物业费拖欠问题
业主姓名：陈先生
所在小区：台城花园
投诉问题：在拖欠了4年物业费被告上法庭后，杨先生拿出了实景照片等证据，直指物业公司保养管理的消防设施不完善。最终，法院作出了一审判决：杨先生原本拖欠的5400元物业费现在只需要补交4400元。
支招：物业公司是由业委会或业主大会聘请为小区服务的，包括物业费在内的合同各项约定不能随意更改。其次，如果个人对物业服务不满意，应进行相应举证并向物业公司索求赔偿，而如果业主共同利益遭到侵犯，例如消防设施不完善，则由业主大会或者业委会要求物业公司在规定时间维修完毕，并邀请消防职能部门进行验收。
10 公共收益问题
业主姓名：某先生
所在小区：天福园小区
投诉问题：小区业委会还在筹备中，小区管理很不到位，存在脏乱差的问题，好好的绿化带和公共广告牌被改造成车位出租。
支招：公共绿化带和公共广告牌所有权属于全体业主，物业擅改即违规，任何变动均需征求业主意见。车位收益应属全体业主共有。
11 小区广告问题
业主姓名：黄女士
所在小区：金湾花园
投诉问题：小区内陌生人进出自如，保安从来不问询来访者信息，小区非机动车盗窃现象常有出现，到处都是粘贴的小广告。虽然成立了业主委员会，但是四五年来，从来没有开过业主大会。
支招：物业公司需要承担消除小广告的责任，而业主、业委会应提高权利意识，对物业的这种行为进行监督，并及时反映给主管部门协调解决。
12 绿化维护问题
业主姓名：钟先生
所在小区：钟鼎山庄
投诉问题：对小区的绿化维护、保养现状很不满意；物业公司收费太高，价位不透明，收的费用用在什么地方没有告知业主。
支招：养护社区绿化必须透明化和专业化。透明化指绿化的日常维护人、维护费用需要公示，而专业化是指需要物业指定专业的绿化技术人员来完成养护。
13 公共空间问题
业主姓名：周女士
所在小区：东方城
投诉问题：小区楼道公共区域被某些业主长期占用，用于堆放私人破旧物品，影响到其他业主的正常出行，投诉到物业，但物业无任何作为，对此事不管不问。
支招：物业公司可通过业主大会或者业委会形成规约约束业主，而利害关系人（即周女士）可直接起诉行为人（某些业主）。
14 车库使用问题
业主姓名：徐先生
所在小区：桥北某小区
投诉问题：房子交付后地下停车库一直不开放，与开发商、物业公司沟通过，回应称消防验收未通过，现在小区停车成难题，同时小区无业委会。
支招：业主应向消防部门反映并了解真实的消防验收情况，且必须要求开发商明确告知使用时间。[page]
15 物业用房问题
业主姓名：周先生
所在小区：香格里拉花园
投诉问题：一层的架空层被物业公司占用，用于物业管理用房，已持续3年。
支招：物业管理用房面积必须占到总小区面积的3%~4%，如不能满足，则需通过业委会和业主大会确定物业用房，架空层属全体业主共有，物业公司无权侵犯。
16 邻居违建问题
业主姓名：秦先生
所在小区：东方天郡
投诉问题：邻居违建，造成楼房外立面损坏。改造后，邻居能看到自己家全貌，严重影响生活起居，投诉给物业，物业不管不问。小区还没有成立业主委员会。
支招：向市容、城管等部门反映，不能解决再诉诸法律。
17 停车费问题
业主姓名：马先生
所在小区：百家湖某小区
投诉问题：小区临时停车位收管理费180元/月·辆，高于江宁地区规定的80元~150元/月·辆的收费标准，找到物业公司，却告知要解决这一问题，必须业主自己向物价部门打报告。
支招：《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定》（试行）第十条 在满足常住业主包月停车的前提下，有条件的物业管理区域可设立临时停车车位，供临时停车业主和访客使用。临时停车实行计次收费，临时停车位只能按次收（5元一次），如果是临时租车位，露天车位最高150元/辆·月。
18 老小区常见问题
业主姓名：李先生
所在小区：不详
投诉问题：小区的清洁、绿化、垃圾回收都存在问题，目前小区的专职物业服务人员只有门卫和一个水电工（兼收物业费），小区路面无人清扫，垃圾两三个月才回收一次。因小区绝大部分都是出租户，无法成立业委会。
支招：可寻求所在街道、“两站一中心”（物业管理矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站、物业服务中心）帮助。
19 房屋质量问题
业主姓名：范先生
所在小区：天印花园
投诉问题：楼房墙体渗水严重，排水管风化、老化，客厅阳台有渗水，物业公司看过，说维修用的装修材料买不到。
支招：如果房屋过了保修期，物业公司提供服务一定是有偿服务。而排水管属公共部位，可启用维修基金。
20 相邻权问题
业主姓名：梁女士
所在小区：横塘西苑
投诉问题：楼上楼下邻居的空调机没有按原定的位置摆放，致使生活受明显影响。
支招：首先与邻居进行沟通，如不能解决，则可诉诸法律手段，主张相邻权。
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