物业维权四大经典案例：车库被水淹物业赔不赔？

业委会，有权当原告起诉吗?物业服务不好，业主能否少交物业费?业主家中被盗，物业要不要赔?小区内停车位，究竟应该归谁?

最近，法院受理的物业官司越来越多。昨日，厦门中院举行专题新闻发布会，公布物业维权六大经典案例(本报节选四个)，指导小区业主维权。

经典案例1：水淹车库物业要不要赔?

台风来了，水淹地下车库，物业有没责任?近日，厦门中院针对一起此类案件作出判决，认定翡翠城小区车库被淹，物业公司也有一定责任，判决要求物业公司要对业主损失承担部分责任。

去年7月中旬，台风“苏力”和热带风暴“西马仑”先后影响厦门，厦门多地受灾严重。7月19日凌晨，因“西马仑”强降雨引发山体滑坡，翡翠城小区一号地下车库灌入大量洪水、泥沙，不少业主停放在车库内的轿车因此被泡在了水中，多部车辆受损严重。

事发后，业主许先生起诉到法院，要求物业公司承担赔偿责任。但是，物业公司辩解说，这事是因“不可抗力”引起的，物业无须赔偿。

近日，法院作出判决，要求物业公司赔偿业主部分经济损失。法官指出，关键在于物业公司未能证明自己在事发前和事发时采取了抢险措施。

>>>法官点评：不可抗力，未必免责

法官说，不可抗力并非意味着当事人可以推脱一切义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案当中，由于物业公司存在防范不及时、抢险不到位的过错，因此，依法应承担部分责任。

这一判决，意味着，要求物业公司面对自然灾害防范千万不能掉以轻心，对于灾害可能发生的后果要充分履行通知义务，让业主损失降到最低。[page]

经典案例2：小区车库到底归谁所有?

小区停车位，该归谁所有?昨日，厦门中院对外发布了一起因小区车库之争引发的官司。

据悉，引发争议的车库面积一共有473.76平方米，位于金山西三里194—200号房屋，也就在小区D栋的底层。根据《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》写明，该小区D栋底层车库层高小于2.2米，其面积不计入总建筑面积。

但是，小区建成几年后，开发商却要将这一底层车库卖给他人。为此，近日小区业委会向法院请求确认194—200号房产的买卖合同无效。此外，业委会还要求，要确认车库所有权归全体业主共有，并且，要移交给业委会。

这一案件引发极大争议。最终，中院终审判决驳回业主委员会的诉讼请求。

车位是否共有，关键看公摊

法官说，小区车位是否属全体业主共有，关键在于该车位是否摊入公用建筑面积。由于本案车位面积不计入总建筑面积，又系独立单元，不属公共使用空间，无法判定属业主共用，因此，针对业委会要求确认车库权属归业主共有的请求，没有依据，法院不予支持。[page]

经典案例3：业委会，有没有起诉权?

业委会，有没有起诉权?近日，思明区一小区业主委员会向法院提起诉讼，状告陈先生长期违法占用小区地下二层公共区域用于停车。

面对起诉，陈先生辩解说，车位是他买的。之前，他与开发商签订了一份《补充协议》，约定开发商将该车位(无产权)的使用权无偿提供给陈某停放车辆，使用期限为60年。

但业委会认为，陈某占用的是公共区域，属于全体业主共有，开发商并无处分权利。因此，业委会请求法院判令陈某立即停止侵占。

近日，厦门中院作出终审裁定，裁定驳回了业委会的诉讼请求。法院认为，本案中，原告业委会未能证明其本次诉讼有经过业主大会讨论决定，因此，裁定驳回起诉。

哪些情况，业委会能起诉?

法官说，根据《物业管理条例》第19条第1款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”

因此，业主委员会只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内具有诉讼主体资格。也就是说，业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向法院起诉。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向法院提起民事诉讼。[page]

经典案例4：业主被盗物业要赔钱?

小区业主家中失窃，物业要不要赔钱?

去年1月25日下午，孙先生家中遭贼，丢失了大量贵重物品，但嫌犯未被抓获。

根据现场监控显示，物业公司管理存在疏漏。孙先生起诉说，根据物业服务合同约定，物业公司应负责管理小区人员进出，并在出入口处对来访客人进行登记，当有人携带大件物品出小区时，需要进行确认方可放行。但是，物业都没有做到。

近日，法院作出判决，认定物业有一定的责任，判决要求物业公司承担孙先生财产损失40%的责任。

物业有责，但也不能苛求

法官说，在本案中，物业公司存在过失，应承担赔偿责任。但是，本案始于盗窃案件，因盗窃案具有突发性等特点，而保安服务只是一般预防措施，物业管理公司难以彻底防范，不能苛求其保安服务能够防止一切盗窃案件的发生，所以，也不能要求物业承担过多的责任。

根据《物业管理条例》相关规定，物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的隐患，应当及时消除或提醒;否则，在业主遭受财产损害时，物业公司应承担相应赔偿责任。

延伸说法：物业维权“三问”

1问：服务有瑕疵，能少交物业费?

法官认为，物业服务合同是双务合同，应当坚持质价相符的原则，物业公司提供的物业服务不符合合同约定的，构成违约应当承担违约责任，业主可以请求适当减少物业费。但此类案件的处理关键还是证明标准的认定。

2问：追讨物业费，有没有时效?

法官认为，自物业公司起诉之日起前溯两年，超过两年的物业费不应支持，两年之内的物业费则应予以支持。

3问：拖欠物业费，滞纳金咋算?

法官说，这一方面，应当赋予法官一定的自由裁量权，以做好利益平衡，维护基层小区的和谐稳定。在处理滞纳金方面，我们提出如下处理原则：(1)适度惩戒原则，对于恶意拖欠物业费的业主，应让其承担滞纳金。(2)公平合理原则。(3)统一裁量原则。