二、公共房屋管理政策

（一）公屋管理外判安排

香港房屋委员会（房委会）早在10年前已开始将其辖下出租屋邸，俗称“公屋”的管理交由私人营业公司管理。自2001年开始，房委员为配合其“员工自愿离职计划”将其屋时管理外判速度加快，更鼓励离职员工自组管理公司承接房委会的管理合约，计划实施至今，已有约30万个单位外判管理。可惜，近年香港经济低迷，政府的财政状况亦不理想，导致房屋署的员工离职计划缺乏吸引力，参加此计划的员工远比预计的少，现拥有公务员身份的房署员工仍有过万人。为了继续安排该等员工有合适的工作岗位，房屋己减慢其屋们管理外判的速度，此做法对已离职及自组管理公司的员工冲击最大。现时房署对其辖下员工的安排，及外判制度的速度及持续性仍未有定出确实的方向，物管业界在此情况下，只可将资源及注意力放在私人物管市场，形成竞争的进步激化。

（二）、政府商业楼宇管理新模式

香港房屋委员会（房委会）在停止售卖居屋的影响下，备受财困压力。所以最近将其辖下所有的商业楼宇包括商场、屋邸、铺位、停车位等贵重资产以地产投资信托基金形式注入一新成立的公司。其目的是希望脱离旧有公营机构运作模式，转为以纯市场机制运作，以提升其营运效率及资产回报。该基金最终将会在香港联合交易所上市，以股份形式向公众发售，房会藉此舒缓其财政压力。此方法是否可以扭转以往过高的营运成本及提升物业的资产价值，将受多种因素影响，其成败可被视作为政府部门私营化的试金石。

三、物业管理行业概况

（一）、设施管理在香港的发展

设施管理是融合管理、操作、适应及改善的路向，以配合一个机构的运作及创造一个良好的工作环境，以支持机构核心业务为主要目标的一门学问。自1993年其概念引人香港以来，设施管理在香港的发展曰趋成熟，现时很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由设施管理公司代管，以达到理想的成本控制及营运效益。为配合该行业的发展，香港各较大规模的私人物业管理公司已纷纷设立设施管理部门，招聘人材，以应付客户对其设施管理的需求。各大专院校及培训机构亦纷纷设立有关设施管理课程，以迎合市场需要。尽管物管行业对设施管理的定义及其服务范畴仍有争议，但基本上，其在香港的发展势头经已确定。

（二）信息科技的应用

物业管理作为房地产综合开发的最后一个环节，是一个多功能的服务。正因为其既多元化又复杂的特性，往往要借助现代化科技来提升运作效率。随着物业管理公司的规模日益扩展，要把事务繁杂、数据众多的工作有系统地管理起来，就必须使用信息科技。

现时，香港各大物营公司己各自建立电子平台以管理其辖下物业，其中较为特出的包括有新鸿基地产公司的sm@rtUrban、置邦物业管理有限公司的MRI系统及香港房屋协会的first Housing系统等。这些电子平台，都各具特色，都以提高管理效率及服务顾客为目标，亦有其它功能诸如电子招标平台等，一般而言，共通点包括：

物业管理单元

"业主/住客数据库

"主客会所管理

"财务预算

"流动杳察系统

"服务流程管理

"智能咭(Smart Card)系统

物业维修单元

"楼宇维修记录数据库

"项目管理系统具体成本控制、项目进度监控、承判商表现评估等功能。

"计划保养

财务管理单元

"管理费/租金核算

"管理费/租金结余杳询及单据发放

"财务预算及现金支付

"编制各类财务报表

"网上缴交费用/屋苑办事处条形码缴费系统

客户服务单元

"屋苑网站

"全天候 24 小时顾客服务中心

"条形码系统用以点算业户参加会议的人数及 所占业权份数

行政管理单元

"电子采购及投标系统

"电子雇员培训平台

"雇员管理系统，方便人手调配

"人事管理系统包括薪酬、强积金、员工福利管理

"文件管理系统

物业管理公司实施网上管理之后，逐步实现无纸办公，并节省人力资源，从而大幅度降低管理成本。IT的应用，除促进了传统意义上的物业管理变革外，也标示着新的商机，新的价值创造将同时出现。

（三）人物业管理人员和公司的发牌制度

在某物业管理公司于2003年8月倒闭，有人建议指应加强规管这类公司。目前，《房屋经理注册条例》（第550章）为专业房屋经理设有注册制度，令业界得以自我规管。此外，香港物业管理公司协会的会员共管理全港约85%的物业，该协会已为其会员制定守则。政府会仔细研究是否有需要推行发牌/注册制度，并探讨如何由有关专业团体提高会员的专业操守。与此同时，社会须考虑此等制度对大厦管理费用的影响，以及能否阻吓不法的公司。