四大上市标杆企业物业运营指标与人力配置标准

一、标杆企业介绍

二、运营指标分析

三、人员配比参考

管理人员配置参考标准

服务人员配置参考标准

四、人力成本控制

物业管理是劳动密集型行业，人力成本由于近年来在物价及人员工资的增长，人力成本支出已占到物业公司管理费50%-70%的比重，而物业公司加上剩余成本支出费用总计大约占到物业管理费总额的90-95%,其余即为盈利。物业公司一般收费率达到85%左右为保本，全国示范小区要求收费率在95%以上。数据显示，传统住宅物业管理的利润率在0%～5%，如果一个物业企业管理得好，利润可以达到8%。目前全国物业管理公司TOP20中，有12家均依附于开发商的自有物业，并不完全以盈利为目的，物管公司中有95%都处于亏损状态，而物业百强企业的平均净利润率约为5%左右,由此对于物业管理企业来讲，通过合理的岗位配置，以及充分利用公司的资源，在保证工作质量的前提下，控制人力成本的支出对于企业盈利水平具有重大的意义。

人力成本控制可以从以下两点入手：

1、管理人员工资成本控制

物业管理企业的性质决定了,物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。在工资组成中，管理人员的工资占了相当大的比重，一个部门经理的工资，是一线服务层员工的几倍;减少一个管理人员的岗位，就可以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。物业管理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量，物业服务管理的全过程，90%的工作量是在管理处完成的。因此，物业管理企业职能部门的设置，应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。

2、服务人员人力成本控制

首先科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区(大厦)的实际情况和本公司的管理水平定岗定编。例如:管理面积比较大的封闭式多层小区,可按人均管理面积3500-4500平方米来核定小区管理处人员编制。技防措施好又是封闭式高层小区,可按人均管理面积3500-5000平方米来核定管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区,可按人均管理面积3000平方米来核定管理处人员编制。面积较小的封闭式多层小区,可按人均管理面积2500平方米来核定管理处人员编制。开放式的小区管理难度比较大,可根据实际、具体的情况在定编人数的基础上乘以10-20%的系数。定编只是一个参考比较值,我们可把定编值看作是小区成本核算的边际值,大于边际值就会减少利润甚至亏损;少于边际值就能保本或者多盈利。

可以科学、合理、有效地设置公司职能部门和人员岗位，以管理幅度来确立机构和和员编制比较科学、合理、有效。管理面积在600万平方米以内的物业管理企业，总经理的管理幅度为4-6人(含副总经理和主要职能部门经理);副总经理的管理幅度为8-10人(含职能部门经理和管理处主任);职能部门经理的管理幅度为10～15人(本职能部门和相关事业部门)。

物业公司在发展的前提下，应打出组合模式，物业服务不单纯服务住宅项目，应把服务对象多元化，不同的服务对象会有费用的差别，从而在不同的服务对象及项目上相互弥补，达到利益最大化。