开发商及物业公司的物业纠纷案件

开发商及物业公司的物业纠纷案件

案由：

本市杨浦区某小区系某房产公司于2007年10月建造完毕，2008年10月该房办理交付业主入住，该公司按照全国房屋质量的保修规定向业主提供了房屋交付的两书即《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，对交付的房屋作出了质量保证和承诺，房屋屋面防水工程、卫生间和外墙面渗漏为5年。某物业公司受某房产公司委托，对房屋及其附属设施设备、共用部位等进行维修养护管理。

2012年初起，该小区1－3号、5－9号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，3号、5号、7－9号的电梯井道漏水，5－10号的地下室墙面渗水严重。相关业主和业委会多次向物业公司及通过物业公司向开发商提出保修要求，物业公司接到报修并勘查后，认为房屋质量问题在保修期内，应该有建造该房的开发商负责或者有维修资金承担。

为此业委会于2012年6月就上述房屋渗、漏水问题与房产公司及某物业公司协调，要求在2013年底春节前解决。哪知道没多久得知，该开发商经工商行政管理部门核准注销，于是物业公司只得多次组织小修小补但不能解决上述渗、漏水问题。

物业公司认为，由于开放商已核准注销无法联系，要修复只能动用小区专项房屋维修资金。这一要求遭到了业委会的断然否决，故房屋渗水问题迟迟得不到解决。

业委会经过法律咨询，知道了开发商虽然注销，并不意味着维权的落空，于是2014年1月将原开发商的数个股东企业一并告上了法庭，要求判令被告原某房产公司的所有股东公司立即修复上海市杨浦区小区墙面渗漏水问题；被告某物业公司对此承担连带责任。

庭审：

该物业管理纠纷一案，本市杨浦区人民法院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中因原告提出申请，要求对房屋渗水原因及修复方案进行检测。为此，法院委托上海市房屋质量检测站对该涉案房屋质量进行检测。2014年6月该单位完成委托。由于案情较为复杂，同年7月12日法院依法组成合议庭公开开庭继续审理。因某房产公司被工商行政部门注销，为此，原开发商的清算股东为本案的被告参加诉讼。2014年10月22日，法院再次依法公开开庭进行了审理。

原告某业主大会诉称，某小区系被告某房产公司房屋交付使用时作出质量保证和承诺，房屋屋面防水工程、卫生间和外墙面渗漏为5年。被告某物业公司受某房产公司委托，负责对小区房屋屋面防水工程、外墙面防渗漏进行日常维修和养护。现某小区1－3号、5－9号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，3号、5号、7－9号的电梯井道漏水，5－10号的地下室墙面渗水严重。有关居民和原告多次向被告报修，但被告某物业公司的多次小修小补已不能解决上述渗、漏水问题。为此原告于就上述房屋渗、漏水问题，与被告某房产公司及某物业公司协调，要求在2013年春节前解决，但被告某房产公司及某物业公司都不作为，至今没有修理上述房屋的渗、漏水问题。故现要求判令被告立即修复；被告某物业公司对此承担连带责任。

被告原房产公司的股东，某股份公司、某浦东公司、某房产公司辩称，因原某房产公司承诺只有外墙渗漏保修期为5年，故对原某房产公司应承担的修复公用部位房屋屋顶责任无异议，其它修复部位已超过保修期限，应由维修资金支付维修费用。

被告某物业公司辩称，原告要求本被告承担连带责任无依据。涉及地下室渗水问题如属于保修期的应该由开发商承担，既然开放商已注销，保修责任有原开发商的股东承担。否则由小区维修资金支付，由物业公司组织实施。地下室渗水问题并不是因为物业企业维修养护或管理不善造成的，只要修复费从维修资金中开支，物业公司是可以组织维修解决的。所以，原告要求物业企业承担连带责任既无法律规定，更无事实依据。

法院查明，上海市杨浦区某小区竣工交付，并出具上海市新建住宅质量保证书，承诺住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：1、住宅所地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，为5年；3、门、窗安装密闭，不出现翘裂，为2年；4、墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；5、电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。被告某物业公司为某小区的物业管理单位。某小区的1－3号楼、5－9号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，3号楼、5号楼、7－9号楼的电梯井道漏水，5－10号楼的地下室墙面渗水严重等现象，为此，原告向被告某物业公司及某房产公司反映上述房屋质量问题，并与物业、施工方、房产公司代表进行了协商，要求节前予以解决。事后，被告某物业公司及某房产公司仍未解决原告反映的房屋质量问题，原告遂在征求小区业主意见后于起诉法院。

审理中，法院委托上海房屋质量检测站对原告所述的某小区的1－3号楼、5－9号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，3号楼、5号楼、7－9号楼的电梯井道漏水，5－10号楼的地下室墙面渗水原因及修复方案进行检测。经上海房屋质量检测站对某小区1－3号楼、5－7号楼、8－10号楼房屋公共部位渗漏水进行抽查，得出了检测结论和修复方案。

1、小区5号－7号房屋地下室墙面顶部和平顶的渗水痕迹，主要与地下室顶板上方架空层存在渗水隐患等有关。

2、小区8－10号等房屋屋顶楼梯间墙面、电梯间管道井存在渗水现象，主要与屋面天沟排水坡度存在施工缺陷和屋面防水层开裂损坏等因素有关。

修复建议：

1、建议对小区5－7号房屋，地下室顶板上方架空层的下水管道等设备管线和地下室外墙穿墙孔等进行必要的检修和修缮。

2、建议对小区1－3号、5－7号、8－10号房屋现有屋面铲除至结构板面，清扫湿润后，按照原设计，在现浇钢筋混凝土层面板，做20厚1：2水泥砂浆找平层，粘结最薄处60厚水膨胀珍珠岩保温板找5％坡度，40厚C20细石混凝土，内配4@200双向钢筋网，1.5厚三元乙丙橡胶防水卷材防水层；中部屋面在上述屋面做法上另做12厚1：2水泥砂浆结合层和8厚防滑地砖面层。

审理时，某房产公司经工商行政管理部门核准准予注销登记，在注销清算申请报告中，某股份公司、某浦东公司、某房产公司作为某房产公司的股东盖章承诺，某房产公司债务已清算完毕，若有未了事宜，股东愿承担责任。

法院认为，原某房产公司在交付某小区房屋时，在出具的上海市新建住宅质量保证书中承诺该住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏的保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层不脱落为2年；电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程保修期限为2年。现原告提出的房屋质量问题经上海房屋质量检测站检测， 8－10号等房屋屋顶楼梯间墙面、电梯间管道井存在渗水现象，主要与屋面天沟排水坡度存在施工缺陷和屋面防水层开裂损坏等因素有关。故某房产公司应按其作出的承诺，对原告起诉时尚在5年保修期内的某小区1－3号楼、5－9号楼的公用部位屋顶和3号楼、5号楼、7－9号楼的电梯井道漏水承担保修责任；至于原告提出的5－10号楼的地下室墙面渗水问题，现经检测主要与地下室顶板上方架空层存在渗水隐患等有关，没有证据证明系外墙渗水质量问题引起，故原告要求某房产公司按5年保修期承担保修责任依据不足。因某房产公司现已注销登记，故应由作为承诺承担清算责任的股东某股份公司、某浦东公司、某房产公司承担修复责任；原告要求被告某物业公司负连带责任无法律依据，法院不予支持。据此，依照《商品房销售管理办法》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决与开放商的股东应在本判决生效之日起三十日内按上海房屋质量检测站的修复方案对上海市杨浦区某小区某1－3号、5－9号楼的公用部位屋顶和3号、5号、7－9号楼的电梯井道的渗、漏水现象进行修复，原告上海市杨浦区某业主大会其余诉讼请求，不予支持。

本案启示：

1、业委会针对该小区在房屋质量保修期内发生的房屋质量的严重问题，在保修期到期前，及时提出问题要求解决，避免了由于房屋质量保修期超期引发的保修争议，为物业维权奠定了良好的基础。

为了解决物业诉讼主体可能引发的争议，业委会按照法定程序用书面形式召开业主大会，征求全体业主的意见，获得通过取得共识后，以业主大会名义向法院提起诉讼。特别是得知开放商已经合法注销后，及时了解法律的相关规定，向开放商的出资股东即在注销清算申请报告中承诺承担责任的公司作为被告，以解决被告可能落空，无法诉讼的问题。在审理过程中，为了证明自己的主张的合法性，提请进行有资质的鉴定机构进行鉴定，使证据确实充分。

2、物业公司作为小区的服务管理单位，尽到了自己对公共部位和公共设施设备的维修养护管理的职责，发现问题及时进行了勘查和维修，故不该成为本案的被告。

本案中，业主大会将物业公司也作为被告，确实没有法律和事实依据。但是物业公司在保修期内，在维护业主权益方面，向开放商的交涉比较被动，积极不够，值得汲取教训。

3，很多新开发的小区楼盘，开放商不少是有好几个股东公司出资的项目公司，楼盘销售入住结束后，就解散了。

针对这一问题，修订后的《上海市住宅物业管理规定》第四十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。这一规定很好解决了项目房产开开发公司的善后问题。（作者系上海宏祥物业管理有限公司副总经理）