业主违章搭建,业主委员会可否起诉 ——以两起“同案”不同判案件谈起

业主违章搭建,业主委员会可否起诉

以两起同案不同判案件谈起

案件一

吴某、季某系上海市杨浦区纪念路弄号室房屋(以下简称系争房屋)业主,该小区业委会系三湘世纪花城业主委员会(以下简称三湘业委会),2011年11月该业委会通过业主大会表决,授予其对违章搭建启动司法程序的权利。2013年1月三湘业委会接到小区物业公司同涞公司的报告,吴某与季某擅自将系争房屋的下架空层地坪打穿,改变部分房屋原有的公共管道设施,破坏承重结构,并搭建地下室,将绿化平台的架空层改建为露台,严重侵害了小区其他业主的合法权益。三湘业委会与同涞物业公司多次劝阻无果,遂由三湘业委会诉至杨浦区法院,要求判令吴某、季某拆除违章搭建,并恢复原状。法院审理后,以原告诉讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。

案件二

王甲、王乙、王丙、王丁系上海闸北区众昌金城大厦(以下简称金城大厦)业主。2008年起,上述四位业主通过拍卖、买卖的方式分别或共同取得金城大厦地下一层12个车位及地下二层24个车位。之后,四位业主在所购车位安装卷帘门,在金城大厦地下一层、二层的楼梯、电梯、消防通道、风机房等部位安装防盗门或更换门锁,并将部分车位改作仓库、健身房出租给他人使用。金城大厦业委会及所属物业公司多次劝阻无果,故诉至闸北区人民法院,要求判令拆除私设门锁及违规搭建的卷帘门与墙壁,恢复原状并赔偿损失。法院审理认为,业主大会及业主委员会,对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。上述业主做法系违章搭建行为侵害了他人合法权益,故判决四位业主拆除相关违章搭建。因金城业委会无法举证损害与违章搭建的因果关系,法院对赔偿损失这一请求不予支持。原告对该判决不服,向上海市第二中级人民法院提起上诉,二审法院认为原审判决事实清楚,适用法律正确,予以维持。

同样是因为业主违章搭建,业主委员会将业主诉至法院要求其拆除违章搭建物,但是案件一和案件二却有截然不同的判决结果。案件一中,杨浦区人民法院认定业主委员会不具备原告诉讼主体资格,驳回业主委员会的诉请;案件二中,闸北区人民法院与上海市第二中级人民法院均认定业主委员会具有原告诉讼主体资格,经审理,支持了业主委员会的诉讼请求。两个极其相似的案件,法院之所以会给出完全不同的判决,关键是业主委员会的原告诉讼主体资格能否得到法院的认可。那么究竟业主委员会是否具有诉讼主体资格,笔者分析如下:

一、法院认定不具备原告诉讼主体资格的分析

根据《民事诉讼法》第四十八条规定,公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。而依据我国物权法的相关规定, 业主委员会是业主大会的常设执行机构, 负责日常事物的管理, 其代表全体区分所有权人做出的决议, 维护全体小区所有权人的利益, 是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。因此,作为物业管理的业主委员会既不是独立的法人也不是其他组织, 它只是业主大会的执行机构,行使权力须经业主大会授权。在本案中,虽然业委会在公告中告知业主,其获得业主大会授权享有诉讼的权利,但业委会仅是外设执行机构,赋予其诉讼权利显然与民事诉讼法第四十八条规定相悖,业主大会的授权决议违反了法律规定从而不发生效力。

《民事诉讼法》第54 条规定: 当事人一方人数众多的共同诉讼,可以由当事人推选代表进行诉讼。代表人诉讼行为对其所代表的当事人发生效力。可见,对于违章搭建的纠纷,业主可通过推举代表进行诉讼,假设本案中业主通过业主大会授予业委会的诉讼权利的决议有效,业委会可以代表业主起诉,保障其他业主合法权益,但侵权业主侵权行为的影响大小会产生不同的诉求。如案件一中的业主搭建露台等,该行为对该幢的业主产生的影响必定大于其他业主,如果业委会提出赔偿损失请求,对于赔偿结果归于全体业主而言,显然对直接受害业主是不公平的。而且,全体业主与本案利害关系并不直接,侵权行为对于本幢楼的业主会产生直接的利益冲突。因此,法院认为本幢楼的业主通过诉讼代表人制度提起诉讼更为合适。

二、如何理解法院认定业委会具备原告诉讼主体资格的分析

《物权法》第七十五条:......业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。上述规定虽未明确指出业主委员会在侵害业主利益的纠纷中能否充当被告,但依据无救济即无权利的原则,应认可业主委员会可作为被告的诉讼主体资格。那么,也就间接承认业委会具有为维护小区业主合法利益而向法院提起诉讼的原告资格。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中认为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定,金湖新村业主委员会符合其他组织的条件,公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。虽然该批复不是严格意义上的司法解释,仅对个案有指导意义,但对相关案件的审理有积极的参考价值。因此,案件二中闸北区法院与上海市第二中院依据最高院指示的精神,均将业主委员会认定为其它组织,具有独立的诉讼主体地位。

《物权法》第八十五条第二款规定:业主大会或业主委员会,对....违章搭建、侵占通道...等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。该条明确规定在业主违章搭建、侵占通道等侵权行为发生时,业主委员会具有实施排除侵害的请求权。又该条未明确提起请求权的对象是业主还是法院,因此,笔者认为向二者提起均可。由于在现实中,对于违章搭建的行为如果仅凭业委会一己之力向业主请求消除危险、排除妨碍,往往收效甚微。业委会作为民间自治的组织,不具备强制执行力,仅进行消极地请求是远不能救济其它业主被侵害的权利的。这时就应当赋予业委会诉讼主体资格,向法院请求业主排除侵害,通过法院的介入有效地制止侵权行为的继续。

另2002年上海市高级人民法院整理发布的七类纠纷疑点的审理意见第一条认为:凡涉及全体业主公共利益的事项,业主委员会有权作为原告提起诉讼,但应先召开业主(代表)大会,由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定......对涉及业主公共利益事项提起诉讼。违章搭建给其它业主的生活和小区环境均带来不利的影响,属于涉及全体业主公共利益的事项,因此业委会有权作为原告提起诉讼,维护业主的合法权益。

三、确立业主委员会诉讼主体资格的必要性分析

综上,笔者认为赋予业委会职权范围内的诉讼主体资格具有现实必要性。因为,业主大会作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议,其本身并不具有实体性。如今一个物业管理区域的业主多达成百上千户,当侵害业主共同利益的行为出现时,业主虽然可以通过诉讼代表人进行诉讼,但程序烦琐,效率低下。如由作为全体业主公共利益的维护者业主委员会参加诉讼,则能使诉讼便捷,诉讼成本减少,诉讼效率提高,还能减轻法院的压力,也有利于社会安定。由于建筑物区分所有权本身的复杂性,笔者认为不宜将业委会的诉讼权利界定在涉及全体业主利益事情上才具诉讼主体资格,对于涉及到部分业主利益,比如说违章搭建、破坏承重结构、改变部分建筑单体外立面等行为,虽然可能只涉及到部分业主利益,但是业委会作为业主的代表,应当有权利行使诉讼权利,以维护业主的合法权益,如果再将小区事情根据涉及到利益主体进行细化,不仅在实践上不具可操作性,而且会在理论上陷入混乱,因为由于建筑物制度本身的复杂性,有些事宜是涉及到全体业主,还是部分业主利益,实际上无法区分,比如改变部分物业外立面问题,是涉及到部分业主利益,还涉及到全体业主利益,理论上也难以区别。

另外,在司法实践中,业委会对于违章搭建纠纷作为诉讼主体的情况较为普遍,上至《物权法》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,下到北京、重庆、广州等地高院的指示、批复均认可了业委会的诉讼主体资格,因此具有深厚的理论与实践基础。所以,确立业委会诉讼主体资格对于进一步解决违章搭建等物业管理纠纷拓宽了救济途径,这对于遏制小区内违章搭建等现象的发生有着积极的意义。(作者系北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人)