困境之四：业委会的合法身份模糊，业主自身权利、义务、职责不清，使业委会在物业管理中的核心地位、主体作用、工作权威难以正常发挥。

业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，离开了业主委员会，物业管理是难以实现的。但目前由于一些“物业管理条例”尚未出台，业委会的权利和职责尚不明确，在法律上又没有给业主委员会应有的地位。致使业委会在运行过程中出现了三种偏差：一是业委会的合法身份尚未得到确认，工作没有权威。业委会一旦成立，便标志了业主在物业中的核心和主体地位作用。但目前一些业委会虽然大部分都已成立，但有的仅仅是一种组织形式，既不能独立行使民事权利和承担民事责任，又不具备法人地位；既没有固定的办公场所，又无一定的活动经费。而且没有自己的主管部门，挂靠在物业管理协会或政府物业部门名下，名不正、言不顺，关系也不清，给日常工作带来极大困难。二是业委会不能充分行使权力，发挥应有的作用。有些业委会，没有办公场所，缺少人员缺少经费，无法正常开展工作，处于“有名无实”和“凡事由物业公司代办”的状态；在明确契约的前提下，与物业公司合作较好，真正履行自己职责，能够发挥作用维护业主合法权益的为数很少。造成这种局面的有主客观两个方面的原因：客观上主要是物业企业运作不规范；主观上主要是业主认识不到位，大多数业主仍停留在依赖房管所管房的旧观念上，不懂得自己管好自己的产业，自治能力不强。三是业委会不能正确行使权力，行为不规范。业委会同物业公司应该遵循“业主自治与专业管理相结合的原则”平等依法共同协助管好小区，而不是一味指责物业公司，不能把业主在管理中的主导地位片面理解为对物业公司“指挥一切”，也不能从一个极端走向另一个极端，进而激发小区物业管理的矛盾，更不能不经任何法定程序就炒物业管理公司的鱿鱼，或在合同没有解除的情况下，另行主张聘请物业公司，出现“一女二嫁”现象。有的业委会同物业公司对如何管理自己物业出现意见对立时，不是通过协商或者通过合法程序予以解决而是采取公开对抗，工作不配合，甚至少数以集体拒交物业管理费来表示对物业公司不满，造成了物业管理工作难以正常开展。业主有权监督物业公司，但都不应干涉物业公司的正常经营权利，更不应是非不分，一味把责任都推到物业公司头上，比如，房屋质量保修期内出现房屋质量问题应由开发商负责，物业公司在其中起协调作用。有的业委会同街道、居委会等相关部门当职能发生“碰撞”或工作上有意见分歧时不是通过共同协商搞好物业管理，而是互相对立、闹矛盾，影响小区物业管理工作开展。

市民从传统的“房客”向自治的“业主”角色的转化，无论从观念还是从实际运行中都要有一个适应过程，为使业委会纳入规范化运行的轨道，特提出以下建议：

建议之一：教育、规范业主行为和业主委员会的运作机制，提高业主、业委会的自治和自律能力。

要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。

二是规范业委会的组建程序，克服业委会人员由物业公司指定或兼任的作法，业委会主要人员的推荐选举要民主、公平、合法；要调整和充实现行的业委会人选，使其具有规范性和代表性。三是规范业主自身行为，充分发挥业主自治管理的基本准则――《业主公约》的引导和规范作用，对每一个业主在物业使用、维护和支出费用方面的行为予以规范和制约，使业主尽快脱离福利性住房管理轨道。三是强化业主的自治意识，净化业主心灵，抓好《业主公约》、《住户公约》等基础工作。