李开发： 所以我们认为，第一，我们国家要体现对土地资源的节约利用。 所以国家已经投入了十八亿亩的耕地红线，城市里面土地非常稀缺，土地资源占用调节税的概念非常明确；第二，因为土地资源占用，所有的中国公民都有住房权。 如果是自住房，应该是以很便宜的价格拥有一套最基本的、比较紧凑的保障性住房。 [06-05 10:04]

李开发：这个概念是1998年国务院的两个文件规定的，就是关于房地产的两个文件。 当时的文件规定是：一个三口和四口之家，在城市里面拥有60平方米的住房，住房价格与家庭的年收入之比是1：4。 也就是说，这个小家庭的所有经济收入乘以4，应该等于这套60平米的住房价格。 如果超过这个比例，按照当时的国务院文件要求，政府要给予补贴。 [06-05 10:04]

李开发：也就是说，当时认定的合理房价的比例，紧凑型的房价的比例就是1：4。 收取土地资源调节税，有利于导向明确，有利于公平，排除了动产、不动产的概念。 这个概念很明确、很清晰。 国家通过税收引导人们的消费需求也是很清楚的。 [06-05 10:05]

主持人：有很多人拿物业税与前不久讨论的燃油税比较，您觉得两者之间有什么不同？ [06-05 10:06]

李开发：征收燃油税也是原来的税收体制的不足。 比如征收燃油税以后，可以不收取养路费，因为买油就是为了开车，我们把养路费的费用加入到燃油税当中。 第二，我买车以后，可能一个星期只使用两天，其他时间只坐地铁和公交车。 开多少车、行多少公里，就交多少税。 [06-05 10:06]

李开发：如果不出台燃油税，开和不开，都要交养路费，这是不合理的。 所以开征燃油税以后，整个环节公平了。 用户开车就交税，因为耗油。 不开车，不耗油，就少交税。 这样的话征收环节就非常合理。 一个是从体例上来讲，它有所完善；第二是它合理了。 [06-05 10:07]

李开发：征收物业税也是如此。 第一，有这么大的税源，我们始终没有开征；第二，不开征就不公平。 征收了就会提高社会效率。 就像我刚才举的例子，比如一个人拥有五百亩土地，现在它的效益很高，我的一家人，包括我的亲戚朋友，包括我的下一代都可以不劳而获，这个社会就没效率，是鼓励一部分人坐吃老本，是社会公平的浪费。 出台这种税收就有利于调节。 [06-05 10:08]

主持人：在扩大内需的环境下，您觉得征收物业税会对扩大内需产生什么样的影响？ [06-05 10:08]

李开发：征收物业税有利于扩大内需。 征收物业税就会带来两个结果。 开征物业税以后，这个税种丰富了，从政府来讲，这个方面的税源充足了，其他一些小税种可以放在后面，政府也在不断地精兵简政，政府的费用会不断增加，如果政府费用保证一定的比例，在物业税增加以后，就可以把物业税的税收填补到公用的相关领域，在完善交通、住宅管理体系、住房、周边环境等等方面，都可以有所作为。 [06-05 10:08]

李开发：在一些行业、企业，税收压力过大，不利于行业发展，我们可以减免税收，甚至可以取消税收，让这个行业能够有更好的条件发展。 比如这次通过税收以后，国家在原有的税源上，一年可以征税五万亿到六万亿，如果增加10%，就是五千到八千亿，这样是不是可以减少出口创汇企业的税率，为了扶持创新型企业的发展，以前免税三年，现在可以免税五年。 这样有利于社会各行业更均衡的发展，对拉动内需是有效的。 [06-05 10:10]

主持人：刚开始我提到，征收物业税和广大百姓的切身利益有很大关系。 我们在网上看到很多网友的提问，比如说房价的很多问题。 一位网友问到，房地产商经营的目的是为了盈利，他们不会因为七十年权限的费用要分开交而降低房价。 这实际上增加了购房者的负担，老百姓买房子的费用更多了。 这个问题我们应该如何面对？ [06-05 10:10]

李开发：他的问题还是挺有道理。 这个就与城市的制度，以及人口制度、户籍制度有关系。 开征物业税以后，房地产开发商会少交，甚至不交土地出让金。 开征物业税以后，房地产开发商购买土地的成本下降，总成本可以大大下降。 有一种可能性就是让利于购房者。 [06-05 10:10]

主持人：还有一种可能性就是开发商不让利。 [06-05 10:12]

李开发：目前来看，我认为不让利的可能性比较大。 因为到目前为止，开发商在某几个大城市，开发商处在相对垄断的领域。 虽然一个城市里面有一百个，乃至一千个开发商，但是真正拥有市区黄金地段土地的，就是几个大开发商。 比如我把二环里面的土地垄断了，这个价格就是我自己定，除非你不要。 [06-05 10:12]

李开发：你不可能在云岗那个地方弄了一块地，你能够平抑二环的房价，这是不可能的。 一个城市中心区的建筑，是几十年、上百年的积累完成的，如果想降低房价，几乎是不可能。 实际上城市里面的房地产开发商处于半垄断状态，由于垄断，想调节房价就比较难。 这是其一； [06-05 10:13]

李开发：第二，还在于我们的人口政策。 现在每个城市都存在很大的矛盾。 我们的城市，每年要求固定资产投资要大幅度上升，希望GDP每年增长10%。 在产业增长的时候要招聘人员，会有很多的外来流动人口，他们要在这里居住。 现在外来人口的总量控制，我们认为要调整制度，现在的控制比例与计划生育差不多，是千分之二，甚至是千分之五，比例特别低。 [06-05 10:14]

李开发：我们要求经济增长10%，但是我们要求人口增长千分之二，这是巨大的矛盾。 因为如果允许他们进来，比如这些人口符合一定条件，就可以变成这个城市的户籍人口，就可以享受经济适用房的政策。 人口在不断进入这个城市，大家只能买商品房，这样商品房的价格就不会下降。 不同的城市，有不同的情况。 对我们国家来说，我们调研发现，省会以上城市的房价上涨幅度特别快。 最近五年，有些地方上涨了300%。 [06-05 10:14]

主持人：针对网友的问题，我们总结来说，您感觉物业税的出台，会推动房价的上涨，还是促使房价下跌？ [06-05 10:15]

李开发：最近的主流声音认为会促进房价下跌，可以平抑过高的房价。 仔细研究发现这个理由也是可以站住脚的。 我前一段时期写了一篇文章来总结，我们认为房价下跌的理由有四条，是比较过硬的，可以作为理由来说的。 第一，由于物业税的出台，减少了土地出让金等费用，变成了持有环节征收，由购房者慢慢承担，开发商的成本下降。 开发商成本下降以后，在原有利润不变的情况下，可以把让出来的部分优惠给购买者。 [06-05 10:15]

李开发：第二，当开发商拥有土地以后，因为土地成本比较低，进入市场的开发商会比较多。 由于有更多的开发商进入市场，有的开发商希望有水快流。 这时候由于有一部分开发商降价，导致市场上的房价同时下降； [06-05 10:16]

李开发：第三，出台物业税的时候，在保有环节，比如炒房者有二十套房子，在出租不了的时候要交税，他可能就不会继续炒房了，或者是卖掉十套，甚至拥有的更少。 因为他们想卖房，大部分闲置房屋走向市场，最终使得购买数量减少，这样的话房价也会下降。 [06-05 10:18]

李开发：第四，物业税出台以后，当房价下降的时候，人们会感觉以后的房价不会再上涨，投机和投资的数量在减少。 现在有很多人因为房价不断上涨，所以要提前买房，他们觉得如果现在不买，房价又会上涨。 他们甚至是借钱来满足眼前的购房需求。 如果这种环境不存在，在房价比较平稳，甚至是房价下降的时候，他就不着急购买住房。 这样，市场上的住房需求也会下跌，房价就会下降。 我们认为这是有道理的。 [06-05 10:18]

主持人：您提到的四条理由是多数人的感觉。 但是您的观点是什么？ [06-05 10:20]

李开发：从事实上来说，物业税与房价的涨跌没有直接关系。 物业税开征以后，对房价的调节作用不是因为它的出台，而是它的税率、征收方法、征收模式，以及减免或者优惠政策，这部分涉及到房价，并可以引导市场。 从一般概念来说物业税可以带来房价上涨。 我有几个理由。 [06-05 10:20]

李开发：第一，物业税从一次征收土地出让金等费用，从一次征收，改为在持有领域分批征收，开发商可以更多地拿到土地；第二，在城市土地价格下降的时候，会有更少的大开发商拥有绝对多的土地，小开发商根本不能进入市场。 因为大开发商可以拿很多的面积，交易次数会减少，它拥有实力。 [06-05 10:20]

李开发：如果小开发商符合准入条件，比如要买价值十亿人民币的土地，必须一次性地压清，比如五千万现金交到一个账户上。 这对小开发商不是容易的事情。 然后还有开发多大规模的房地产开发商有多少资格。 这样就把90%的小开发商排除出。 这样有利于大开发商进一步垄断房价； [06-05 10:22]

李开发：第三，由于开发商持有的土地成本比较低，所以他的压力比较小。 哪怕这个房子一年卖不出去，卖两年，我不需要减价销售，因为是稀缺资源，只有我说的算； [06-05 10:22]

李开发：第四，现在城市人口的户籍制度给房地产开发商帮了大忙。 每年经济的高速增长是百分之十，人口增长是千分之二，甚至千分之五。 通过产业发展，越来越多的人聚集到大城市，但是他们没有买保障性住房的资格。 这些人是城市经济的贡献者，但不是城市经济的享受者。 户籍制度的矛盾促使很多人来到商品房市场，给高价商品房提供越来越多的客源。 [06-05 10:23]

主持人：这也是供求关系的问题。 [06-05 10:23]

李开发：第五，由于城市土地资源紧缺，当大开发商拥有土地的时候，银行愿意给它贷款，因为这块土地特别值钱，如果不还银行的贷款，就会把土地收走。 随着经济发展，土地的价值越来越高； [06-05 10:23]

李开发：第六，我们认为从城市政府的角度，现在的考核机制和管理方法也是希望房价上涨的。 尽管很多城市领导都希望房价下降。 实际上房价下降涉及到干部绩效的考核，房价上涨的时候城市的GDP上涨，这就是城市的经济增长力高。 现在考核一个城市领导干部的政绩主要靠GDP。 当GDP上涨以后，房价提高了，政府的税收多了。 [06-05 10:24]

主持人：与财政直接挂钩。 [06-05 10:24]

李开发：对。 在城市房地产价格越来越高的过程当中，给他们提供多少土地，什么时候提供土地，提供哪一块土地，都是由政府的有权部门决定的，有可能为部门和个人谋求一些利益。 现在政府政绩的考核和财政收入的增长与房价有关，他们之间是互利阶层。 如果想让地方政府有效地平抑房价，必须在考核制度上进行改变。 [06-05 10:25]

李开发： 第七，开发商的土地成本下降，但是资源垄断的绝对利益提升了。 开发商是经纪人，是理性经纪人，只要能挣更多钱的时候，绝不会挣更少的钱，不会把自己的利益让给大家。 比如原来的房子卖两万块钱一个平方，过一段时间调到两万五千块钱，然后提出优惠10%。 [06-05 10:26]

主持人：其实开发商的最终目的就是追逐利润。 [06-05 10:26]

李开发：开发商作为企业代表，追求利润就是他的目标。 只能说有些开发商能够约束自己的利润需求，会把满足消费者的需求当成重要条件。 但是我们不能要求所有的开发商都具有高尚的社会道德，所以他追求高价无可厚非，你可以骂他，但是不能说他错。 [06-05 10:27]

李开发：开发商的所有成本，最终都可以转嫁到消费者头上。 在转嫁的过程当中，除非是政府能够放手，让更多的流动人口进入城市户籍，给他们提供保障性住房；第二，城市的保障性住房是面向城市70%，乃至80%的人口。 [06-05 10:27]

李开发：但是我们现在的经济适用房到目前为止的销售总量还不能超过4-5%，所以依然是开发商主导的市场。 经过这几条可以经得起推敲的理由，所以正式物业税出台以后，一般情况下房价不会下跌，甚至有可能使房价继续上涨。 [06-05 10:28]

主持人：房价会因为物业税的出台，有很多专家认为会平抑房价，还是不能平抑房价，我们还要等它出台以后才能看到它的结果。 [06-05 10:29]

李开发：最重要的还是税率。 研究国内外的情况，从1%、0.5%、0.8%，甚至到4%，10%，像新加坡是4%，美国是1-3%左右。 越是经济发达的城市，会到3%以上。 大量的专家学者比较倾向于低税率，低税率能不能抑制炒房和投资？不出台还好，出台以后他们可能还会买更多的房； [06-05 10:30]

李开发：第二，在核定税率以后，一个是统价征收单一税率，一个是统一税率。 假设这套房子的价值是一百万，如果把它定为第一套房是2%税率，第二套房增加0.5个百分点，第三套房还是增加0.5个百分点。 比如第一套房子是征收两个百分点，比银行利息的0.75还是有利可图。 [06-05 10:30]

李开发：到第二套的时候，征收两万五，已经差不多了。 第三套的时候已经是入不敷出。 在韩国是累进税，在第二套房的时候就是无利可图了。 比如一年出租房子是八万块钱，只交一万块钱的税收，可以收入七万。 然后我再找一部分贷款，再买二十套房，如果税率比较低，不仅不会使房价下降，还会导致房价上涨； [06-05 10:31]

李开发：第三，优惠政策。 现在大部分专家、学者倾向于第一套自住房要交物业税，但是税率是零。 我们有一种概念，"交税是零，不等于没交税"，税率是零也是一种交税的形式。 现在有一些分期制度。 有些专家认为第一套房要交税。 有一些专家认为第一套房可以按人均三十平方扣减。 还有一些专家提出一个家庭超过140平方以上的要交物业税。 [06-05 10:31]

李开发：不同的税率，不同的政策，在这个方面调整幅度的大小会导致房价的上涨和下跌，而不是只出台一个物业税就可以起到作用。 物业税当中的核心就是这几条，第一，税率是多少；第二，单一征收税率或者累进征收税率；第三，对自住房、保障性住房的优惠政策怎样。 这三条的力度大小、它的征收模式决定了我们能不能对市场进行调控，以及调控的作用有多大。 [06-05 10:33]

主持人：征收的税率也是各位网友关心很多的问题。 李老师这一番话可以解答网友提出的问题。 非常感谢李老师到中国经济网作客，也感谢各位网友的收看。 [06-05 10:33]

李开发：谢谢各位网友。 [06-05 10:33]

主持人：这期的"中经在线"访谈就到这里，感谢各位的收看。 下期再见。 [06-05 10:34]