物业管理企业与业主之间的纠纷。

把"装饰装修管理服务"明确纳入物业管理的服务内容之一,使物业管理企业原本已经提供的装饰装修管理服务合法化,同时也使《物业管理条例》第四十六条、第五十二条有关装饰装修管理的要求落到了实处。

新意五:首次引入酬金制,费用构成更加透明

费用是合同中极为敏感的问题,新版合同恰恰在这部分变革最大。第一次正式引入酬金制,并实行双轨制,也就是说既可以选择酬金制,又可以选择包干制。所谓物业管理酬金制是物业管理企业向业主提供物业服务和相关服务而获取报酬的一种形式,具体是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

无论是实行包干制的物业服务费用开支,还是实行酬金制,物业服务资金构成通常有9项内容可以纳入"物业服务支出",这9项内容是:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化维护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)其他费用。9大支出中,有一项是"物业共用部

位、共用设施设备及公众责任保险费用",这一项规定实际上明确了物业公司应该为小区内的"物业共用部位、共用设施设备及公众责任"购买保险。以前有的物业公司和业主在这个问题上会出现扯皮,互相推诿,把购买保险的责任推到对方头上。如果按照新版合同签订并履行,则公共设施出现大的事故后,可以在相当程度上避免损失。当然,实行包干制的,物业服务费用的构成除包括物业服务成本外,还应包括法定税费和物业管理企业的利润。

此外,新版合同强化了交费主体和交费时间。交费主体有三类:一是业主,二是建设单位("空置房"按全额缴纳),三是物业使用人(按业主与物业使用人的书面约定),而且业主对物业使用人的交费负连带责任。明确了交费起始时间,规定了交费的间隔时间和每次交费的具体时间。

新意六:物业经营收费区别对待。突出产权形式和服务性质

停车场收费根据不同的产权形式,采取不同的方式。停车场属于全体业主共有的和建设单位拥有的,车位使用人向物业管理企业交纳的是"停车费",而物业管理企业收益的,是在停车费中提取一定标准的"停车管理服务费",至于"停车费"与"停车管理服务费"的差额显然归产权人所有。停车场属于业主购置所有权或使用权的,车位使用人只需向物业管理企业交纳"停车管理服务费"。

业主交纳的物业服务费并不包括停车费或停车管理服务费,换句话说,业主交纳了物业服务费,如果还要使用停车场的停车位,那么还需交纳停车费或停车管理服务费。这说明了物业服务与停车管理服务是不相同的法律关系,因而停车场的车位使用人还应与物业管理企业签订书面的停车管理服务协议,而不是签订"车辆保管合同"。

至于物业管理区域的会所根据产权的不同性质,都可以向业主或物业使用人收取约定的费用。物业管理企业在接受全体业主委托对物业经营的,有权获得一定比 例的分成。

新意七:专项维修资金纳入合同,努力保障及延长物业寿命

物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金,是物业的"养老金",对物业的物理寿命和经济寿命有直接的作用,对业主和物业使用人的生活环境和人身安全有至关重要的影响。

专项维修资金的筹集和管理的确是个老大难问题,且具有广泛性。一般社会舆论普遍认为是由于开发商居心不良或物业管理公司行为不轨所致,却忽视了业主未尽到职责、大量欠交维修资金的事实。笔者认为,专项维修资金筹集和管理难,除了法规体系不完善,造成操作难以外,一个重要方面就是对建立维修资金的重要意义的宣传、引导和制约不够,大多数业主认为维修资金没有必要交,不交也不会怎么样。随着计划经济向市场经济的过渡,人们已逐步经历了从享受福利分房到购买商品房的转变,并慢慢接受了购房之后还要对房屋进行管理,即

支付管理费的事实,但对于房屋需要进行维修养护,要支付大笔的维修费用的事实仍未能接受。因此,首先要从观念上进行转变,要让业主明白,物业需要管理和维护是不争的事实,建立和收取维修资金决非物业管理公司乱收费,而是政府为了保证物业的正常使用.维护业主的最终利益而做出的规定。

新版合同第一次把物业专项维修资金直接纳入物业服务合同中来,是具有极强的针对性和紧迫性的,我国自改革开放以来,各类商品房才开始投入使用,到目前物业已逐步进入中修、大修及更新改造期,亟需大量的专项维修资金。增加独立的四项条款,涵盖了物业专项维修资金的筹措、收取、使用和管理的全过程,不能不说对解决物业专项维修资金的难题是雪中送炭。

新意八:权利义务基本一致,特别为乱收费划定"雷区"

前期物业服务合同是一个附带条件的合同,合同第三十五条规定:尽管前期物业服务合同可以像其他合同一样,规定具体的年限和时间,但是当业主委员会代表全体业主与选聘的物业管理

企业签订了物业服务合同,那么前期的合同就自然终止,这对物业管理企业而言无疑是一个风险。面对这一事实,如果物业管理企业能正确树立"风险意识",严格履行合同,努力提高服务质量,赢得大多数业主的信赖,又可以续签新一轮的物业服务合同,到那时"风险"就转换为"机遇"了。

本合同违约责任共设计六条,除三十六条作为不承担责任的例外条款外,其他所有的五条违约条款的设置,都是以不履行某一或某几条条款义务为前提的。这就是说,义务与责任是同一关联的。

特别值得关注的是第三十二条,"乙方违反本合同第六条、第七条的约定,擅自提高物业服务费用标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的,业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。"有了这条约定,物管公司在收取物业服务费用时一定要核查清楚,如果"一不小心"多收了,那么最后吃亏的一定是"粗心"的物管公司。