五、物业服务和费用

问49、物业服务一般包含哪些内容?

答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动;一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。

问50、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务?

答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。

特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。

问51、：《北京市住宅物业服务标准》规定电梯服务应达到什么标准?

答：：《北京市住宅物业服务标准》规定电梯养护、运行、维护服务标准为：

(1)主梯6：00--24：00不间断运行，0：00--6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客;

(2)凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;

(3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案;

(4)维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

(5)一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

问52、《北京市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务应达到什么标准?

答：北京市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务范围为：小区规划红线内，业主户门以外;服务内容为：

(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;

(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、桶及垃圾进行管理;

(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;

(4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;

(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;

(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

(7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

问53、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责?是否应对业主人身和财产负责?

答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

(1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施;

(2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅;

(3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;

(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录;

(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。

问54、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司?

答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务(比如保洁、绿化、电梯维护等)委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。

问55、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主(临时)公约和物业管理规章制度的行为进行制止?

答：是。物业管理企业按照业主(临时)公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主(临时)公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。

问56、车辆停放时停车人享有什么权利?应遵守什么规定?

答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。

问57、经济适用住房小区如何交纳物业服务费?

答：目前，按照2000年3月市物价局和市国土房管局颁布的《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)》(京价房字[2000]163号)，经济适用住房小区物业管理服务费用分为两部分：

物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊计算。

物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为0.50元/平方米.月(绿化率30%以下)，0.52元/平方米.月(绿化率30%以上)。

有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。

问58、普通住宅如何交纳物业服务费?

答：目前，按照市物价局、市房地局1997年6月颁布的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房[1997]196号)，普通住宅的物业管理服务费分为两部分：

一、住户个人交费项目

1. 装修房屋垃圾外运费

2. 保洁费

3. 保安费

4. 各项费用统收服务费

5. 车辆存车费(自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车)

6. 机动车存车费

二. 产权人交费项目

1. 绿化费

2. 化粪池清掏费

3. 管理费

4. 小修费

5. 中修费

6. 大修费

7. 小区共用设施维修费

8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费

问59、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳?

答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。

问60、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定?

答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同(或物业管理公约、房屋使用维护管理公约)约定的价格收取费用;业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。

问61、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗?

答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。

问62、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交?

答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年(季度、月)交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。

问63、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳?

答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

问64、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用?

答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。

问65、公房上市后，物业服务费用如何交纳?

答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。

问66：电梯费用如何交纳?首层要交电梯费吗?

答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

问67、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任?

答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案;对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行;保证停车有序，24小事设专人看管;长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。

问68、装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费?

答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：

有健全的装修管理服务制度;查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项;装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷;业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门;及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

问69、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗?

答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

问70、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计?

答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。

物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。