四、如何选聘和解聘物业管理企业

问38、新建住宅是否必须进行招标选聘物业管理企业?

答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

问39、业主大会决定续聘原物业管理企业，是否应进行招标?

答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。

问40、业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有持有多少投票权的业主同意?

答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

问41、业主大会更换物业管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处?

答：是的。作为物业管理区域的重大事项，业主大会作出更换物业管理企业的决议后，应当及时告知当地街道办事处(乡镇人民政府)和社区居委会。

问42、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议?

答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

(1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

(2)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(4)物业服务价格幅度或水平。

问43、业主委员会招标前，是否需要备案?

答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

(1)业主大会决议;

(2)招标公告或者投标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

问44、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权?

答：应从以下几个方面保障业主的知情权：

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;

(2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听;

(3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;

(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

问45、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业?

答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。

问46、业主委员会招标应当何时完成?

答：业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

问47、业主委员会通过招标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老企业的交接?

答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当在解除与原物业管理企业的(前期)物业服务合同后，方可组织双方交接。交接活动由业主委员会组织，原物业管理企业应将下列材料移交给新物业管理企业：

(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(4)物业管理所必需的其他资料。交接时，应当制作交接证明并由双方企业和业主委员会加盖印章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。

问48、如何与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同?

答：按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同约定。

物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。北京市国土资源和房屋管理局2004年5月颁布了物业服务合同的示范文本。