关键词：住宅建设用地使用权

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是将于２００７年１０月１日起施行的物权法作出的明确规定。

随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“７０年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地７０年；工业用地５０年；商业用地４０年；综合用地５０年。据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪７０年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有３０年，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。

虽然物权法关于７０年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。 对此，全国人大代表王焕永表示：“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，如果到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心！”他建议，国家在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌。

关键词：道路、绿地

物权法明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”按照此项规定，小区建筑中的道路、绿地，是小区业主共有的地盘；小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，也是大家的地盘，与开发商无关。

关键词：车位、车库

物权法明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人(开发商和业主)www.Pm86.com发表、通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》同时明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些规定，将成为现在大量存在的车库之争裁判依据。

第一，目前城市居民私家车拥有量越来越多，小区的车库、车位的归属及使用就有相当大的争议，《物权法》作出了相对比较明确的规定，首先在建设区划内的车位和车库首先应该满足业主的需要。

第二，强调在建设区划内的车位和车库，作为开发商和业主，他们可以通过约定的方式，由开发商把车位和车库出售给业主、出租给业主，或者是订立房屋买卖合同的时候赠与给业主，从这个法律规则来讲，总体上是把建设区划内的车位和车库所有权的归属认定成为开发商的。

第三，如果车位占用了业主共有的道路或者是土地，用来停放机动车的话，这个车位是属于业主共有的，但对这个价值判断的结论的妥当与否，一直有非常大的争议。比如占用了公共道路的停车位是属于业主共有的，在什么情况下是这样，赠与的情况是什么样，其实都区分的比较清楚，并不能一概说哪一块就是侵犯了业主的利益，所以在这个问题上有必要在法律通过以后做一些更加详细和明确的说明，更好地理解这条法律本身的立法意图。

关键词：住宅变经营用房

物权法明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。"《物权法》施行后，如果有业主想把住宅改变为商用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。也就是说，如果邻居或楼上楼下的居民不同意，业主就改不成。

关键词：分摊与收益

公用面积既需要出钱维护也会产生租金收入，对于小区业主应如何分摊及分配收入呢?物权法明确规定，对此有约定的，按照约定办理；没有约定或者约定不明确的，按照业主住宅建筑面积所占小区整体面积的比例计算。说白了，房子买得大，分摊费用多，收益拿得也多，权利和义务完全对等。

关键词：维修基金

物权法明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，维修基金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。