北京某山庄首届业主委员会工作报告

建山庄屡遭曲折，自奋蹄正道沧桑

——zz山庄首届业主委员会工作报告

各位业主：

大家好！首届业委会任期即将结束。现就三年多的工作报告如下：

一、业委会成立及工作回顾

2007年5月，面对山庄公共配套设施缺失、产权证不能办理、安全严峻、物业管理不到位等十二个方面的问题，业主自发开始聚会维权，7月成立维权委员会，向政府反映诉求，与开发商对话，均无实际成效。

2008年5月，开始筹备召开业主大会会议成立业主委员会，12月12日，业委会成功备案。业委会成立后，以先易后难的原则逐一解决山庄问题，决定从解决物业问题开始。

2008年12月至2009年4月30日，经业主大会第二次会议表决，授权业委会通过招标代理机构进行公开、公平、公正的招标选聘物业服务企业。经过艰苦工作，最后选聘了长城物业进驻山庄。长城物业进入后，5-8月间，山庄发生盗窃案件30起，挂上治安黄牌，连续停水60天，三个大门无人看管，业委会多次监督并沟通协商，物业经理不接受，并回答“大不了不干”，致使不履行合同约定达38处。

2009年9月，召开业主大会第三次会议，探讨新路子，怎样保证业主在物业管理服务中的主人地位，即业主说话算数、监管有效。认为天上也不会掉馅饼，救山庄只能靠自己。于是提出自管，到12月12日表决通过。这期间还组织业主以诉讼方式解决房产证和公共配套设施问题。

2010年1月1日起物业自管至今。在自管中，由于准备不足，缺乏经验等原因，虽扭转了一些问题，但也产生了新的矛盾和困难，目前正在设法解决中。

二、关于物业问题

解决物业管理是业委会的首要事项，花功夫最多。业主大会第二、第三次会议主要是为解决物业问题而召开的。目的是通过改善物业管理与服务，来改变山庄“大杂院”的状况。当时提出了三条思路：一是改造开发商物业；二是业主自管；三是招聘新物业。现就物业问题报告以下四点：

1．为何换了开发商物业？2007年维权，从11月与开发商对话，每两个月一次，发了5份对话通报。每次提出三五个能解决的问题，开发商答应得很痛快，且商定了解决的时间表，却没有落实。在所提的十几个问题中，只做了一件事，即做了门牌，但绝大部分没钉。2008年6月21日网名**的业主在焦点网，对解决问题的有效程度进行了分析，结论是：“有效解决的核心问题为零,开发商看似承诺得很好，但行动中实际上否决一切。”再回顾一个情景，奥运会开幕前夕，UT区东边湖里垃圾成山、苍蝇四处飞、东边山上的树枝挂满垃圾袋。面对开发商物业，业委会成立前后的一年多里，不断敦促改进工作，但没有结果。2008年11月12日业委会开会专题讨论物业问题，与会的10名委员一致同意招聘物业服务企业，邀请开发商物业投标。在招投标时，开发商物业选择放弃，自然就淘汰了。

2．长城物业进来了，为何又解聘？2008年12月，业委会安排两位副主任负责物业招聘工作，其他委员协助。与十余家具有一级和二级资质的物业公司进行了接触洽谈和考察，起草物业服务合同和服务标准，制定招标文件，经过评审委员会评审，长城物业胜出，签署合同后，于2009年5月1日接管山庄物业。业委会、业主对长城物业寄予很高期望，业委会安排一位副主任配合他们的工作，同时进行监管。他们进来后，做了一些有益的工作，但在关键问题上不履行合同约定，与业委会的要求渐行渐远，致使多数业主不满意，在参加投票的业主中不满意的竟达90.1%，按照合同约定，解除了合同。

3．自管一波三折。自管，实际上是自救，由一位副主任担任自管总指挥。自管后，首先恢复了整个山庄的统一管理，三个大门重新恢复并站岗，公共区域沉积多年的植物垃圾、建筑垃圾被清运，山庄的安全状况变好，摘掉了“黄牌”，取得了一定成效。但由于准备不足，客服和工程人员服务不到位，造成业主不满，物业费收缴困难。到5月中旬，赤字达120万元。于是压缩支出，把保安由80名降到60名、工资由月2000降到1800元。原保安公司不接受调整条件，辞职不干了。业委会主任、副主任这时也辞职了。推选的新任负责人与时任保洁绿化经理的FF商谈，FF愿接受这标准，5月20日接管保安。就在这一天出现了围攻混乱，业委会新任负责人离职了。FF接过来后，非常困难，保安人员正常生活费得不到保障，还有人为制造的混乱和麻烦。在这种状况下，我们是坚持，坚持，再坚持。10月份农民工的工资难以发放，加上FF身体不适，经业主介绍，XX垫付200—300万元资金，来接替FF担任总经理。2010年12月26日，在农民工、保安等急着要工资的紧急情况下，按照《zz山庄业主委员会工作职责》第七条的规定和监委会筹备组的意见，高秘书长代表业委会与DD、**草签了《物业服务责任书》，由D、*承包山庄社区服务公司，待三个月后业主大会来决定是否聘任。通过1、2月份的工作，赢得了一些业主和业委会的认同，但3月份要与开发商合作收取业主的加建费，开发商反映给业委会后被制止，月底不履行60名保安到位的约定，以家庭矛盾闹物业楼一个多月，不按规定提供服务。为解决资金和物业管理运行机制，5月24日DD、**与业委会商定，谁（包括其他人）先支付200万元的服务保障资金，由谁主持山庄物业工作，组织工作班底。此后不久，对代表业委会监管的顾问进行殴打谩骂，不让业主回家，11月将业主大会会议筹备组组长殴打致伤，按规定只能解聘了。

4．物业管理中的经验教训。在三年多的曲折中，有四点经验教训要吸取：（一）不管采取托管、自管还是什么别的方式来管理，业主大会、业委会必须掌控物业费的财权、安保的控制权，有了这两条，才能说话有人听，才能确保业主的主人地位，才能有效制约物业管理服务者。（二）不管谁来做山庄的物业管理与服务，必须有足够的保障资金（至少200万元），以保障管理服务工作的开展和有效处罚，这一条件绝对要坚持。在以前三次物业服务者进入时，由于没有坚持这一条，致使合同不履行、服务不到位。（三）要有一套行之有效的管理、考核和奖惩办法，在长城物业时有，但没法执行。自管制定了《服务内容和考核标准》，但没有制约手段，所以无法执行。（四）要有一个强有力的执行力机构和执行体系。

三、业委会的情况

业委会成功备案后，13位委员按照《议事规则》宣誓就职，并向全体业主做出庄严承诺，承诺始终把代表和维护广大业主的权益、为业主服好务作为业主委员会工作的出发点和落脚点。认真收集和听取每位业主意见，坚持“服从多数、尊重少数”的原则，按照“少数服从多数”进行民主决策。制定了九项制度，办事有章可循。争取任期内告别“大杂院”。为此，业委会付出了艰辛努力，一些委员把业委会的工作作为第一要务，放下单位的工作、放下教管孩子的任务、放弃休息时间，坚持原则，无私奉献，这是许多业主有目共睹的。

由于业委会缺乏纪律约束力，缺乏履责的保障力，尽管业委会做了大量而艰苦的工作，但效果不佳，要改变“大杂院”的愿望没有实现

总结三年多的经验教训，我们认识到：（一）业委会必须是一个高素质、高度责任感、敢担当的团队，山庄业委会的工作并不是仅有热情就能做好的，需要智慧、需要毅力、需要责任、需要奉献、需要包容。（二）民主决策，严肃纪律，形成一个坚强有力的整体。（三）要明确委员的工作职责和权利，要有合理合法的报酬机制、奖励机制和行之有效的处罚机制。（四）不能操之过急，要充分论证、谨慎行事。分析几件业主意见较大的事，当时的确过急了（如对开发商物业去留、长城物业的进入、自管等），论证不够，准备不足。自管本来有几种方案，当时对提出的方案没有讨论和论证就匆匆上阵了。长城物业自己计划7月进入，却要求5月进入，欲速则不达。（五）要树立业委会的权威，要保障业委会决定的权威性和效力。

总之，委员们在履行各自的职责中，有成绩也有失误，欢迎剖析和质询。但业委会的目标始终不变，那就是通过举业主之力，尽业主之能，集业主之智，把自己的家园建设好，找回购房时的那个梦。我们选择了山庄，绝不放弃山庄；我们爱山庄，一定要建好山庄。

最后，代表业委会感谢业主的支持、奉献、帮助、指点和批评！感谢延庆县委、县政府、县小区办、zz镇政府的支持、指导和监督！感谢康庄派出所的支持和辛勤付出！通过这次业主大会会议，总结过去的经验教训，选出新的业委会，开创山庄建设新局面，实现业主共赢，业主和开发商共赢、与物业管理服务人员共赢，山庄与周边邻村共赢、与zz镇和延庆共赢，与长城共辉煌！

谢谢大家！

zz山庄业主委员会

20**年2月25日