物业管理服务方案编制技巧

第三部分 物业管理服务方案编制技巧――找出亮点,放出光芒

第一节:提高管理服务水平 的整体设想与策划

A、采取什么样的物业管理模式

B、定下什么样的服务承诺

C、确定工作中的重点

D、采取什么样的具体措施

相关链接――定位(案例)

别墅

“五星级酒店”与“五星级酒店物业管理” 环境营造与CIS运用(行为环境 /视觉环境 /情感环境 )

写字楼

全方位整体经营/大厦整体形象 /楼宇设备管理

指导思想:真诚合作、专业保障、长远承担

新建住宅区(开发商招标)

标识导视系统

CI设计

信息处理指挥中心

远程电子购物系统

研究制订TY小区住宅小区生活质量的评价指标

消灭房屋空置率

旧住宅区(业主招标)

调研: “一个根本矛盾,两个意识被动,三个服务漏项”。

利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个性服务缺乏/沟通服务缺乏

物业管理改进工作

1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。

2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。

3、引入形象设计与建设概念,提升物业公司的形象。

4、提供物业租赁服务,满足业主需求

5、创造静态管理服务,提升管理层次。

6、开通渠道,保障有效沟通。

7、实行物业管理报告制度,提倡工作透明化

8、实施“温馨家园计划”,增加居民归属感。

9、倡导“邻居守望”,加强居民自治意识。

10、加强各方沟通,保障专业服务。

第二节:拟采取的管理方式、

工划、物质装备情况

一、拟采取的管理方式

A、组织系统 B、运作程序系统

C、信息反馈系统 D、激励系统

二、工作计划

A、前期管理工作计划

B、入住前期管理工作计划

C、正常期管理工作计划

三、物质装备计划

A、管理用房

B、员工宿舍

C、器械、工具、装备以及办公用品计划

第三节:管理人员的配备、人员培训及人员管理

一、管理人员的配备

A、制作人员配备图

B、管理人员职称、履历表、简历

C、各部门人员概况

二、管理人员的培训

A、培训计划

B、培训目标

C、培训内容

D、培训方式

三、管理人员的管理

A、确定标准,严格招聘

B、量才适用,合理配置

C、规范管理,分层实施

D、素质评价,绩效考核

E、激励驱动,留住人才

第四节:管理规章制度和住宅区档案的建立与管理

一、管理规章制度

A、管理规章制度 B、内部岗位责任制

C、管理运作制度 D、员工考核制度

二、住宅区档案建立与管理

A、档案管理运作环节

B、档案资料的分类

第五节:各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施

A、制定各项指标的承诺

B、指标承诺的百分制

第六节: 社区文化活动及环境社区文化

A、社区文化活动的主要内容

B、社区文化制度建设

C、社区文化人员配备

D、社区文化活动场地

E、社区文化经费来源

F、社区文化活动计划

第七节: 便民服务与收支预算

一、便民服务

A、完善整体配套设施的前期介入

B、入住期的便民服务措施

C、日常期便民服务

D、服务项目

二、经费测算

A、经费测算的依据及说明

B、收入统计表

C、支出统计表

D、分期(例五年期)管理收支计划与分析

E、增收节支措施

链接――倒推法: 零基预算的编制程序

①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生用发生额是多少;

②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;

③对各费用支出额可以增减增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益的大小进行排序;

④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进行分配。

分配时,首先满足必须保证支出的费用项目,然后再按成本效益的高低,将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。

实行二级核算

各项目(管理处)独立建帐,公司进行监督和指导

第八节:(如有必要) 智能化系统的管理与维护

A、智能化系统的组成及日常运行

B、智能化系统的保养、维护

C、高科技在物业管理中的作用及发展规划

第九节:日常物业管理

A、治安管理 B、车辆管理

C、环境管理与环保建设

D、对电梯等电气进行专业化管理

E、商业门店的管理

第十节: 物业维修养护计划和实施

A、两个基金的建立与增值情况

B、公用设施维修养护计划

C、房屋本体维修养护计划

D、两个基金的使用情况及分析