浅议社区建设中业委会与物业管理企业相处之道

互信互利 和谐共存
—浅议社区建设中业委会与物业管理企业相处之道
文/李中石

在当前新的历史条件下，“构建社会主义和谐社会”是党和政府在城市工作中的重要任务之一。随着房地产业的不断发展，社区成为构成我国现代城市社会的基本要素。因此，社区成为社会主义精神文明和物质文明的重要阵地，社区建设在构建社会主义和谐社会中发挥着举足轻重的作用。

我所在的重庆大正小区属于新的商住小区，共有A、B、C三座大楼，从一到七层是大正商场，八、九层是写字间，十层以上是住宅。住宅业主共有近300户，有购买产权的，有房管部门的拆迁户，也有租赁户等等，产权关系十分复杂。从我连续担任两届业委会主任的实践中，我深切感受到：只有业委会与物业管理企业协同配合、相互理解、相互支持、齐心协力，共同搞好社区建设，才能共建和谐社区，从而使业主的物业保值增值，使物业管理企业品牌得到提升，实现“双赢”，进而实现党和政府“构建社会主义和谐社会”的历史要求。

探索“双赢”秘诀
业主委员会成立后，针对小区的特殊情况，分别组建了商场经营户业主委员会和住宅业主委员会两个下属分会。物业管理公司也相应设置了市场管理部和住宅管理部。凡是与整个小区有关的事，两个业委会就坐在一起研究；只与商场或只与住宅有关的事则由各分会自己处理。这样有合有分，各司其职，与物业管理公司相应部门密切配合，使小区各项工作逐步走向规范。

在实践中，业委会清醒地认识到，业主群体与物业管理公司是两个不同的利益集团。业主聘请企业管理自己的物业，总是希望付出较少的代价，获得最优质的服务；而物业管理公司作为一个企业，总是需要支出一定的成本，获得一定的利润。两者之间有矛盾是正常的，如何解决这些矛盾，需要双方共同努力。我们认为，坚持按程序办事是业委会和物业管理公司必须做到的。业委会按照章程定期召开会议，作好记录，出席会议的人数必须符合法定人数。对会议决定的事项，坚持先民主后集中，参加人员在决定上都要签字，以表示负责。几年的实践证明，由于双方都坚持事先协商、沟通，再按程序办事，业委会和物业管理公司从未发生过大的矛盾。业主选举出业委会，总是希望我们能够尽量维护业主的利益。当然这种要求是合法、合理的，但是不能以损害物业管理企业的利益为前提。企业也希望我们能够成为与业主沟通的桥梁和纽带，协助做好物业管理工作。因此，尽管双方经常发生各种各样的矛盾，但在管理好小区这一点上，双方又是一致的。

住宅业主入驻不久，业委会就接到业主投诉，反映商场空调冷却塔噪声污染，影响休息，要求物业管理公司进行整改。业委会认为商场空调冷却塔噪声污染是过去开发商遗留的问题，完全由物业管理公司负责整改，显然不恰当。于是与物业管理公司商量，请他们联系开发商，尽快拿出治理办法。企业负责人没有推委、搪塞，而是积极与开发商一起，找环保部门对冷却塔噪声进行检测，提出治理方案，与开发商协商分担整改治理所需费用，对风机更换成低噪声轴承，加装降噪隔音装置，使冷却塔噪声降到环保规定范围内，这一问题很快得到解决。

在业委会的密切配合下，经过物业管理公司的精心运作、管理、服务，几年来大正商场成为重庆朝天门数一数二的热门商场，营业额一直名列前茅，无论是业主，还是经营者，都赚满了腰包，租金节节上涨，业主的物业价值得到很大提升。物业管理公司也声名鹊起，成为重庆物业管理的著名品牌之一。业主与物业管理公司在社区中互惠共赢的局面初步形成。

范本是这样诞生的
2004年，大正小区业委会和物业管理公司共同完成了在重庆物业管理界引起轰动的一件大事：大正商场空调系统大修改造终于成功！这不仅是重庆物业管理界的创举，更为全国提供了一个大修改造资金筹集、工程组织的范本，同时也是业委会和物业管理公司密切合作的范本。

事情是这样的——
10年前，重庆物业管理刚刚起步，对物业保值增值必需的大修基金没有提取，给后来的物业管理留下了隐患。这不仅是大正小区面临的问题，也是全国老旧物业项目普遍存在的问题。经过10年的运转，大正商场的空调制冷设备系统越来越达不到使用需要，造成制冷效果不理想，商场内闷热、空气流通不佳，顾客不愿光顾，使商场生意受到严重影响,租金价位下滑,业主利益受到重大威胁。大正商场业主要求大修改造的呼声日益强烈，有经营户放出话来，如不进行大修改造，就将另择高枝，撤离大正。业主、业委会与物业管理公司的矛盾一触即发，要解决这一问题，需要大量资金。

大正小区物业管理公司与业委会共同召开专题会议，企业强调了大修改造的目的和意义是让业主的物业保值增值和不断提升物业管理的含金量，大修改造工程是大正商场第二次创业的起点。通过与业委会进行交流和沟通，最后达成共识：大修改造工程立即进行；成立大修改造工程专项领导小组；正副组长由业委会主任和秘书长担任、企业负责人任顾问；业委会和企业共同负责业主资金筹集；工程款由多种经营收入、业主自筹、物业管理公司出资三部分组成，共筹集300余万元；自筹款没到位前工程款由企业垫付；业委会负责监督款项使用。率先垫付大部分工程款，对企业而言风险巨大，但基于之前良好的合作基础，基于对广大业主和业委会的充分信任，物业管理公司还是毅然预支了首批工程款，保证了工程及时启动。经过一年多努力，这次大修改造工程已经通过验收，获得圆满成功。而企业垫付、应由业主承担的那部分工程款，收缴率达95%以上，极个别尚未缴纳完的，业委会也委派专人限期追

缴。

作者系重庆大正小区业主委员会主任