社区建设“马车论”

社区建设“马车论”
文/康琪雪

社区作为连接环境和人们生活方式的概念常被用于考察城市生活的特征。加强社区管理是城市社会治理的一项基础性工作，它对于建设和谐、美好的城市人居环境有着重要的作用。党的十六届四中全会和中央经济工作会议都提出要“构建社会主义和谐社会”,对加强社区管理提出了明确的要求。民政部也提出社区建设的五个基本内容是社区服务、社区卫生、社区治安、社区环境、社区文化。要完成好这些内容和要求，离不开业委会、居委会、物业管理公司的有机结合和共同努力。如果把社区建设看作马车，那么居委会、物业管理公司、业委会将分别是这架马车的车夫、马和军箱、车轮。

居委会---社区建设的“车夫”，指导和鞭策者。

居委会作为城市管理的主体，要充分贯彻政府的思想，在社区建设中对业委会进行指导和帮助，并依据法律、法规、规章对物业管理公司的企业行为进行监督，居委会还应协助有关部门对业委会和物业管理公司的关系进行协调。

作为“车夫”,居委会要具有一定的规模才能真正起到指导功能。目前我国存在着居委会规模太小、功能较弱的问题，因此，应配合社区的中型化发展，合理界定居委会的规模。如石家庄市将全市501个居委会调整为287个，每个居委会管辖范围一般为500~1000户;大连市居委会由1826个降到879个。

作为“车夫”,居委会不能对“马车”管得太死，要把握好“归位”的度。目前居委员会的“政府”味儿太浓，不利于调动物业管理公司和业委会的积极性，面对多样化和多变化的社区居民需求难以提供及时有效的社区服务。要起到高屋建领的指导作用，居委会要转变观念和作风。

现在经常提到的热点是“城市经营”，与之类似，居委会要做好“社区经营”。作为“车夫”，居委会要协助政府准备好让“马车”跑起来的必要资源。目前我国正在积极建设自治型社区的模式，但仍存在许多问题，如：社区服务仍不健全，缺少集职业教育、生活、娱乐、保障等为一体的社区服务中心和服务网点，社区建设所需资金严重短缺，融资渠道过于狭窄，不能满足社区建设的需要。

物业管理公司---社区建设的“马和车箱”

物业管理公司市场化、现代化、规范化的服务是和谐社区建设的动力，同时，社区建设中的各项内容都最终要物业管理公司来实现和完成，因此，物业管理公司又是承载并体现社区各种功能的“车箱”。

作为“马”,物业管理公司自己要适应市场经济的潮流，充实和提高自己，让自己具备跑起来的能量。目前我国已经出台了《物业管理条例》，并建立了物业管理企业的准入许可制度，有力地治理了一批滥竽充数、盲目经营的“假马”，“弱马”同时我国物业管理行业的竞争机制已经基本形成，越来越多的项目采用抛投标方式确定物业管理企业，这符合了市场经济的要求，促进了行业的健康发展和物业管理服务质量的提高，让专业化、社会化的“好马”真正拉动社区的建设。这些都为好马驰骋疆场奠定了良好的基础。

作为“车厢”,物业管理公司承担了几乎所有社区建设的内容。物业管理提供的一般性服务涵盖了社区服务的主要部分，物业管理公司提供的特约服务、委托性服务等为形式多样的社区服务增添了新鲜血液。现在仍然存在的问题是，物业管理公司不能从业主(即社区居民)的需求出发提供服务，仍保留着落后的计划经济下的以产定销的理念，服务品种和服务形式单一，服务质量不高，难以满足人们不断提高和变化的需求。比社区层次更低一级的居民区(residentialarea)的卫生完全由物业管理公司来完成，社区卫生做得如何很大程度上依赖于物业管理公司的保洁工作做得是否到位，另外也取决于物业管理公司公共卫生工作(如2003年的SARS)是否及时有效。保障人们生活及工作场所的安全是物业管理公司义不容辞的责任，如何配合当地公安部门做好社区治安工作也是物业管理的一项主要服务内容。物业管理公司采用高科技防盗等设备设施并严格做好保安工作，可大大增强社区的治安管理，降低犯罪机会。若将保安工作仅用于摆样子，甚至用于对付业主，只会拖社区良好治安的后腿。优美的小区环境可以让居民身心放松，提高生活的效用和工作的效率，物业管理公司的绿化和保洁可以为构建美好的社区环境做出贡献。另外，物业管理公司的企业文化和小区文化构成社区文化的主要内容。社区文化一旦形成，有很强的传播性和延续性，社区的精神文明建设和物质文明建设同样重要，因此，物业管理公司要建立科学、现代的企业文化，并通过各种活动建设小区文化。

业委会---“车轮”,不可缺少的辅助者。

一辆马车方向再正确、力量再大，若没有车轮或车轮转得不顺畅也没有用。业委会作为社区建设的“车轮”,首先其建立是一种必然，其次，业委会要发挥应有的作用。业委会不仅是和物业管理公司相对而出现的组织，同时也是业主之间发生联系的组织，是推动社区建设的不可缺少的辅助者。

作为“车轮”，业委会不能完全为物业管理公司（“车厢”）所控制，那样它将没有自由，不能灵活运转。目前存在的问题是，业委会成员的选举，或者被物业管理公司控制、或者过于简化，不能完全依据《选举法》等有关法律法规操作，使业主代表所具备的代表程度降低。这样的业委会只是空売，不能在社区建设中真正发挥作用。

作为“车轮”，业委会自身要运营完善。根据业主的意见，业委会委员形象应是：团结的，仗义执言的，能与物业管理公司协调工作的、具有奉献精神的、正直自律的、具有专业知识的等。当然亟解决的问题不仅是委员的选举，而且更重要的是规定业委会的性质和动作模式，这样才能让业委会在社区建设中明确自己的权利和角色。

总之，为了营造和谐、美好的社区环境，居委会、物业管理公司、业委会要有机联系，真正成为“三位一体”,发挥好“车夫”、“马和车厢”、“车轮”的作用，使社区建设这辆马车快速

摘自：住宅与房地产杂志（05.10）