业委会亟需进入自律轨道

业委会亟需进入自律轨道

文/ 许建华

9月1日，《物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行。其中，《条例》第二章第15条、第19条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”；业主大会“不得作出与物业管理无关的决定，不得作出与物业管理无关的活动”。同时，《条例》第二章第16条第2款指出：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任”，进一步明确了业主委员会的社会地位和职责范围，即：既不同于民间社团组织，又不同于企业法人；既要监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，又要监督广大业主对业主公约的执行、实施。

然而近几年来，一些小区的业主委员会与物业管理公司之间纠纷不断，大公告、小报告常常出在小区的公告栏上，大家的对话不是建立在一个沟通、理解、友好的平台上，而是用对抗甚至敌对的极端方式，激发和加剧双方的矛盾。吵架、打人事件不断发生，以至于把自己的楼盘名声搞臭。结果不是业委会炒物业管理公司，就是物业管理公司炒业委会。

一、业主委员会的主要问题

1、成立不规范

按照规定：业委会的成立应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下进行，或者在经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门委托的街道办事处指导下进行。但有的地方在执行中往往“走调”，比如广州市荔湾区的一个业委会是在街道综合治理办公室指导下成立的，综治办不具备这方面的专业知识，结果导致业委会一成立，马上就炒物业管理公司，造成小区出现管理上的空挡和混乱。

2、把降价当成“见面礼”

物业管理本来就是微利行业，其服务成本都是经过严格核算的。但一些业委会一成立，第一件事就会是拿物业管理费开刀，好在业主中树立威信。广州市荔湾区的一个业委会一成立，就要求管理公司降价，扬言不然就炒掉物业管理公司。

3、讲条件，要待遇

番禺某小区成立业主委员会之后，业委会成员就开始向物业管理公司提条件，该条件既不是为小区建设提出意见，也不是为业主谋福利，而是为自己谋取私利。他们要求物业管理处给几个业委会成员每月发放1500元的工资，还有每开一会多少钱，办一次事多少钱等等。否则就发动全区业主要求物业管理公司在现有的收费标准上进行降价，物业管理公司不同意就要走人！“谁发我工资，我就聘谁，其他不管！”

4、凌驾于广大业主利益之上

广州市荔湾某小区，规模不是很大，但人气很旺，入住率较高。某业主在该小区内购有五套房产，经过一番努力成为小区业委会主任之后，就急于与物业管理公司讨价还价。先是让物业管理公司免去自己在小区五套房产的物业管理费，遭到拒绝后恼羞成怒，放出风来说要代表小区业主，炒掉“不良”的物业管理公司。之后又是传单又是告业主书。又是要求清查物业管理公司帐本，又是找新的物业管理公司。“不给我免费，哼，看看谁厉害！”

5、带资才能来经营

广州市天河某小区的业委会成立之后，开始寻找新的物业管理公司，条件是新来的物业管理公司必须带50万元的资金给业委会作活动经费。其理由是炒掉旧的物业管理公司需要业委会做大量的思想工作；保证新的物业管理公司收费顺利需要业委会支持等等。

6、吃喝玩乐 公司报销

广州市老城区一个规模不太大的小区业委会在筹备之时，常常与物业管理公司商议相关事宜，每次开完会之后，必让物业管理公司带到高档酒楼吃、喝。业委会成立之后，业委会主任又对物业管理公司提出要到香港考察，“学习香港的物业管理经验”。物业管理公司不敢怠慢，专人陪游香港一圈。业委会主任见物业管理公司“听自己的”，贪欲开始膨胀，又把眼光投向小区的物业维修基金上。大年三十，该业委会主任叫来几位电工修理小区门前的电路，春节过后，又带着业委会公章，要求物业管理公司报销电路的修理费5000元。物业管理公司因为有自己的电工在节前曾检修过，报销之事实难成立。一番争执，双方终于闹翻了脸。业委会要炒掉物业管理公司，物业管理公司要业委会报销近半年来所花掉的十几万元的餐饮费、考察费。

二、问题出现的原因：

1、社会环境不成熟

业委会的职责包括：召集主持全体业主或业主代表大会，报告物业管理实施情况；经业主大会同意，代表业主与物业管理公司签订委托合同；监督设备设施等使用和维护等。但目前，由于其责、权、利的不对等，导致了很多问题的产生。

（1）越权行使。本应由业主大会或业主代表大会通过才能更换管理公司，却由几个委员自行决定更换，并因此出现了业主告业委会的个案；有的业委会制定了为极少数人利益服务的条款，如业委会成员可以无偿使用会场设备设施，可减半交管理费，甚至带头拒交管理费。

（2）形同虚设。有的业委会成立只是为了应付上级部门，成立后从不运作。开会没有任何会议纪要，业主委员会委员从不关注管理事务状况，不代表业主行使监督权利。有的业主向业委会反映问题，得到的答复是，你直接向管理公司投诉就得了，再不行就向媒体投诉。

（3）难以承担对等义务。业主委员会作为一个向业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主利益的自治组织，当出现违规行为时，应承担何种责任。如果按照目前的规定只能是“罢免”其资格，但是所带来的后果，给业主造成的侵害如何补偿。

2、业委会成员整体素质不高

经过对8个业委会的情况摸查，委员中具有大专以上学历的占48%；

个别业委会成员曾向管理处提出诸如安排亲属工作、减免管理费、无偿提供室内服务等要求，甚至要求安排外出“参观”、“考察”等。一些业主委员会委员力不从心，对公共事务不甚关心，造成工作无从开展。

3、广大业主参与意识不强

目前，住宅小区中的业委会问题中有两种极端的表现：一种是认为成立业主委员会与否，与自己没有直接的关系，遂之不管不问；另一种是为了达到个人的某种目的，不择手段的非当业主委员会成员不可，以个人私欲替代广大业主利益。

三、探讨业委会工作中的几个问题

1、管理费是否越低越好

物业管理公司是“管家”，广州方言中有“看菜吃饭”的俗语。“管家”只能看其雇主给多少“家用”办多少事，如果用户不交管理费，导致的结果是：一方面，管理公司因收费不足无法按原定合同提供服务，最终导致广大业主的公共事务难以到位；另一方面，不交管理费的业主无偿享受管理公司提供的一些公共服务（如公共清洁、绿化等），使守法业主的利益受到损害。

2、业委会是否成立越多越好

成立业主委员会需要整个小区内业主的关心和热情，业主委员会不是经济实体，是业余的、服务性的，这就要求委员们必须拿出一定的时间，并热爱公益事业。由于小区业主的层次不同，要求也不尽相同。法律规章中并没有详细规定谁具有筹备业主委员会的权利，且实际操作过程中，场地、资金等从哪里来都成问题。在这样的条件下，与其说催生“早产”的业委会，还不如暂不做硬性规定。

3、加强对业委会的管理

针对业主委员会的客观实际，我们认为应当在加强对业主委员会管理上：一是提高业主对业主委员会的认识。通过宣传教育，使广大业主进一步明确业主委员会的作用，使其在选举业主委员会时能正确地使用投票权，推选出真正具有公德、维护大家利益的业主做业委会委员；二是规范业主委员会的行为。政府部门在现有物业管理法规的基础上，抓紧出台业主委员会的监督管理规章制度，规范业主委员会在物业管理中的活动；三是建立对业主委员会委员的考核制度。通过培训、考核，让业主委员会委员持证上岗，增强其工作责任心、积极性。

随着物业管理行业的不断发展，在有关部门的引导之下，有关业委会的一些问题也将得到很好的解决，最终会实现业主、业委会和管理公司等方方面面共赢的局面。

(作者系广东省华侨物业管理有限公司总经理)