业主委员会：认清自己，把握方向

业主委员会：认清自己，把握方向

文/ 北 野

业委会的职能与权限

谈到业委会的职能与权限，首先必须清楚《物业管理条例》（以下简称《条例》）的基本精神。简言之，《条例》把立约权，也就是小区的“立法权”给了业主大会，把行政管理权给了物业管理公司，司法权掌握在政府各部门手中。业委会作为业主大会的执行机构，就相当于“议会”或“人大”，它的职能与权限在《条例》第十五条有明确规定。

在实际工作中，不论是业主还是业委会委员都容易把业委会简单地理解为一个“维权机构”或“权力机构”，结果导致业委会常常成为小区“动乱”的焦点，这违背了《条例》的基本精神。《条例》第一章第一款明确规定本《条例》是“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”。规范物业管理活动靠什么？靠法律，合同，不能靠大家起哄、闹事、不交物业费。更重要的是，《条例》的精神是“公平”，维护业主和物业管理企业双方的合法权益，而不是任何一方。

一般来讲，中国人对公益不感兴趣，在小区积极公益的人首先是那些“维权人士”，这些人一旦当了业委会委员，便带领大家走上“维权之路”，实际就是跟物业管理公司和开发商斗。这些人一旦有私心，就很容易被收买，把小区闹得不成样子，造成两败俱伤。就以银枫家园为例，前“管委会”的指导思想就是“维权”，既不与物业管理公司签合同，也不关心业主公约，只要谁一说物业管理公司与开发商不好就来精神，闹得小区人心疲惫，物业管理公司、开发商心灰意懒，最后业主通过投不信任票把他们赶下了台。结果，业主与业主之间留下了永远的仇恨。还有的小区因为维权闹得天天打官司，日常生活受影响，房屋的价格也一落千丈。

另外，有的业委会滥用监督权力对物业管理公司的日常管理工作指手画脚，瞎指挥，把物业管理公司当自己家保姆，其言行显露出低劣的素质。这些都背离了《条例》的精神，超出了业委会的职能与权限，结果是伤害了自己与大家，损害了业主、物业管理公司及开发商的利益。在这个理性的、寻求共赢的时代，他们得到的结果不是共赢而是“共输”，甚至是自毁。

业委会的职能与权限必须严格限制在《条例》范围内，一旦超出必须尽快纠正，否则会给所有人的生活带来巨大的负面影响。我认为对业委会主任的培训已经是当务之急，此外还应尽快建立对业委会的监管机制。

业委会与物业管理公司、开发商的相处之道

业委会是“议会”，物业管理公司相当于“政府”，“议会”跟“政府”不能天天横眉冷对。业委会主要是按合同的约定监督配合物业管理公司的工作。物业管理公司是大家请来提供服务的，要充分尊重物业管理公司的专业工作，决不能干预人家的日常管理，而要配合其工作，鼓励他们把工作干好。用人不疑，疑人不用，千万别像防贼一样整天盯着把物业管理公司。他们干不好，可以提意见，用不着整天把炒人家挂在嘴上。换物业管理公司不是随便的事，要分清究竟是物业管理公司本身不好，还是某个员工不好。目前，业主有绝对的权力炒物业，这是一个巨大的进步。下一步的问题是业主，特别是业委会能不能用好这个权力，能不能承当后果。眼下的问题是有的业委会把小区搞乱了，大不了不干了，他不承担任何责任。

其实，开发商也是一个业主，它更像是“土著居民”，把房子建好了，卖出去。新来的业主就像“移民”，他们进来要按自己的“规矩”习惯改造“地主”——开发商。如果国家发展不是这么快，且法律健全、执法严格，业主和开发商的冲突可能不会这么尖锐。的确是有黑心的开发商，但大部分开发商是想把工作干好。质量问题是由多方面原因造成的，也不能简单地怪开发商。如果不是楼的质量本身有问题，就应对其采取理性、宽容的态度。

我的经验是，要想建设好一个小区，业委会、业主、物业管理公司、开发商必须以理性、理解、合作、宽容的态度共同建设。任何一方有与其他一方为敌的思想和做法对建好小区都没有好处。而应利用法律保护自己的利益，要以负责任的精神对待对方，以理服人。业主委员会应定期与物业管理公司、开发商开会，是谁的问题谁负责，不能推委，并将会议结果向业主报告，保障大家的知情权。

业委会如何公选，监督

公选本身不是问题，问题是现在业主的参与意识太差，他们觉得小区的事跟他没关系，不知道自己的选举与被选举权是花几十万甚至上百万买来的。如今的业主有了民主、自由权，但很多人还不知道怎么用，也不习惯用。因此，在公选投票时花费的人力物力巨大，要反复敲门，打电话，有是一个月上千元的电话费也是正常的。唤醒业主的公民意识，让他们关心自己身边的生活，行使自己的权利需要全社会的重视、教育及长期的动员。

如何监督业委会的工作？我们的经验首先是建立“公示制度”。做什么事先要透明，尊重大家的知情权。比如，涉及公共利益的小区洗车服务。以前，物业管理公司的经理私下就办了。现在，我们首先公示，看是否有人反对。这是第一步。第二步，选两家以上的洗车公司，现场表演，然后竞价，最后，由到场的业主不记名投票，并当场公布结果。合同签署后，服务费公开，收益由物业管理公司用于日常的管理与服务工作。这样就不会有人怀疑业委会或物业管理公司有“猫腻”。

其次，我们还在小区业委会办公室外，专门开一个“警醒栏”，供业主给业委会与物业管理公司提批评意见用

第三，业委会的所有会议公开，业主可以旁听。

第四，业委会的文件与会议记录，都可以向业主公开。

业委会要求物业管理公司记录所有业主的意见，定期向业委会报告。这样就能保证各方面的沟通、便于监督，而且作到了业主有问必答，让业主感到自己受到尊重并积极参与小区事务。

业委会工作感言

自古人类就有“理想国”，在这个国家，人人自由、平等、博爱。其实，这个理想国已经悄然地来到了我们身边，只是很多人还没有意识到，或身在福中不知福。仔细想一想，谁居住的小区是不自由，不平等的？缺的只是一点“博爱”精神！业委会工作的意义就是唤起大家对自己幸福生活的珍视及做出自己作为一个公民的社会贡献。我们业委会建了一个“顺风车站”，其目的也是唤起大家的公民意识，知道帮助他人就是对自己的最好帮助。总的来说我们的生活充满了希望。

业委会工作中的最大困难来自两个方面，一方面是部分中国人富裕得太快，思想、道德跟不上，常干损人利己的事，比如私搭乱建，引起邻里不和又破坏大家的共同利益；另一方面是政府的有关执法部门力度不够，使一些矛盾无法迅速解决。如果执法能跟上，我们相信，《条例》将是一份可以与1620年美国的“五月花号公约”相媲美的划时代的伟大法规。而任何谈论物业管理问题，离开了《条例》都是没有意义的。《条例》及业主公约是中国新兴小区的“宪法”。学习、理解、贯彻、实施仍然是我们工作的当务之急！ （作者系银枫家园业主委员会主任）

作者简介：

北野，作家。主要著作：《一个中国导游的自白》、《动物园的世界》。最近十几年来从事文明学研究，有专著《中国文明论》。