缺乏制约机制业主委员在缺陷和失望中成长

缺乏制约机制 业主委员在缺陷和失望中成长

金地格林小镇刚刚召开了首次业主大会，并且选举产生了自己的业主委员会，目前业主委员的名单等业主大会决议已经送达政府有关部门，等待最终完成备案手续。像金地格林小镇这样能够顺利选出业主委员会的小区并不算多。

“我们一定要团结起来，使业主委员会得以尽早成立，早一天行使我们业主当家做主的权利……”记者打电话给京城温榆河畔某高档别墅项目的业主时，正逢该小区的业主代表们就成立业主委员会的相关事宜在开第N次业主大会。一个业委会委员候选人向记者诉苦：“真的是太难了，我们还是高档别墅区，这项目获过很多地产方面的奖，但到了成立业委会这件事情上，却磨了我们好几年。”透过话筒，可以感受到电话那端的慷慨激昂。

20世纪末就出现的“业主委员会”概念，至今终于深入人心。业主和物业管理企业之间，一直有着数不清的矛盾，如果没有业主委员会，业主们的权益等于没有保护者和代言人，一旦发生纠纷，业主势必处于弱势。业主委员会是目前业主自治的最有效方式。然而，据最新数据显示，北京市目前有3000多个住宅小区，其中已经成立业主委员会的仅有440家左右，所占比例约为15%。尽管比例较之以往有所提升，但是真正由业主自发成立并且代表业主发挥作用的可谓凤毛麟角。另外，“业主委员会成立难,运作更难”是目前很多小区共同面临的问题，这些都打击了业主们为这件事努力的积极性。

难产的业委会

按照相关规定，小区召开首次业主大会、选举产生业主委员会只要满足两个要求之一即可：一是新建商品住宅出售建筑面积达到50% 以上，二是一个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起满两年。

金地格林小镇是2002年开盘的亦庄项目，2004年业主入住完毕，没有等到入住两年期满，业主已经开始组建筹备组进行工作了。在外人看来，业主大会召开得非常顺利和成功，但是只有筹备组成员知道其中的艰辛。金地格林小镇业主委员会筹备组组长常大军告诉记者，第一次因为回收的选票不够，业主大会差一点“夭折”，如果那时选择放弃，今天业委会也成立不起来，更不用说通过业主委员会执行业主大会的决议。

温榆河畔的小区是2000年以前就入住完毕的。据业主反映，入住两年后他们就开始着手准备成立业主委员会，时至今日，已经过去三年多的时间了，终于把业委会的主任、副主任、委员都选了出来，手续却迟迟办不下来。“每个环节都要拖，小区办、开发商、物业……到现在只剩最后一步，到居委会登记备案。可就连居委会，也拖了我们两个星期了。问他们，只说‘材料报上去了，等待上面批复’”。

业主积极性不高业委会陷入尴尬境地

按照《物业管理条例》第十二条规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。常大军告诉记者，要达到这一要求并没有人们想象的顺利。要达到2/3以上业主投票通过的目标，考虑到一定会有反对票或者填写不正确的无效票，一般来讲,至少要有2/3投票权以上（我们估计至少需要3/4）的业主参加投票，一个1795户的大社区，想要如此高比例的业主参加投票并不容易。

在9名筹备组成员的组织下，一百多名志愿者参与，自愿发送、回收选票，结果令人满意，业主参与率达到80%以上。但还是有400户左右的业主没有参与，一部分业主因为不常住联系不上，另外小区还有1/10的业主对成立业主委员会持“根本无所谓”的态度。

据家住海淀区某小区的李女士讲，她所在小区入住已经超过两年，但一直没有成立业主委员会，也没有召开过大会，“小区没有牵头人是无法成立的原因之一，业主大多是上班一族，时间和精力上都无法全身心地投入到业委会的日常工作中。而相当多的业主认为只要没有纠纷就没有必要成立业主委员会，从没有积极地对待过这件事情。”

对此，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、专门研究业主维权的专家舒可心认为，从“小区出事后才想到成立业主委员会”到“先成立业主委员会防止问题出现”是个过程，这需要业主在意识上的提高。

开发商、物业公司设置障碍缺乏主管部门支持

“金地格林小镇业主大会召开之所以成功，与开发商、物业公司的支持分不开”，常大军说，开发商不单为业主委员会筹备组准备办公场所，还免费为他们印制了宣传册子，物业公司也没有阻挠业委会的成立。

金地集团相关负责人瘦谷表示，金地格林小镇在入住前小区氛围就已经很好了，业主之间通过组织参与各种社团活动已经相互熟悉，这对参加业主大会以及选出自己的业主代表起到了有益的作用。作为开发商，金地集团并没有把业委会看成眼中钉，物业尽管是开发商下面的公司，也没有因为业委会成立后物业公司可能“被炒”而进行干预，“好的物业服务能够得到业主认可”，瘦谷说。

舒可心认为，金地格林小镇只是个个案，并不是所有开发商与业主都能够如此“大度”。更多的还是存在开发商、物业公司设置障碍的情况。因为前期物业管理公司一般为发展商选聘，且开始就用业主交纳的物业管理费支付人力成本却帮助开发商做售后服务工作，在这段时期，也必将积累大量的纠纷，而业委会一旦成立，将直接威胁到物业公司的前途，也威胁着开发商售后服务的免费人力资源。

早先报道的双裕小区就是一个典型的例子，该小区自2000年中期开始宣布“逐步实行物业管理”以来，业主们就开始筹备组建业主委员会，然而一年半过去了，业主委员会还像空中的画饼，始终没落实下来。熟知内情的人向记者透露，业主委员会的筹备工作不了了之，主要原因是“有决定权的一

未雨绸缪业主委员会先要明确职责

业主委员会成立难，成立之后运作就更难，这也是很多业主担心的问题。而业主委员会运作难的症结所在就是职责不明确，业主委员会在日常运作中常有越权之嫌。舒可心分析说，业主委员会所做的就是每年召开业主大会或者根据需要召开临时业主大会，向大会提请必要的议案并执行被业主大会批准的决议；此外，业委会的日常工作则是监督物业公司的管理情况，绝不能业主委员会自己说了算，更不能业委会主任说了算。

按照《物业管理条例》，业主委员会的职责包括：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。

业主委员会是业主大会的执行机构，也就是说业主委员会的职责是执行业主大会的决议，而自身不能够决断，比如业主委员会可以监督物业公司的管理情况，如果发现问题，应该召开业主大会，告诉业主物业公司的不良行为，通过业主大会抉择物业公司或“留任”或“被炒”，或“仅仅警告”或“要求赔偿”。而在召开业主大会之前，业主委员会没有炒掉物业公司的权力。

业主委员会缺乏制约机制

目前，业主委员会是群众性组织，具有业余性和公益性的特点，为了给小区业主减轻负担，业主委员会成员大都没有领取津贴补助，这一方面可能影响他们的工作积极性，降低他们的责任感和使命感；另一方面，业主也难以对业委会的成员进行有效的监督。舒可心认为，业主委员会成员尽管是业主大会选举产生的，但是在《物业管理条例》中并没有制约业主委员会的相应条款，面对各种诱惑，很难保证业主委员会成员不会侵犯甚至出卖业主的利益，一旦出现类似的情况，业主并没有好的办法解决。

因而，业主委员会的监管同样需要业主意识的觉醒或者法律法规的制约。

业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，是由业主自愿选举产生的组织，业主委员会应该以自己的智慧向业主大会提维护全体业主利益的议题，尽自己的能力认真执行业主大会做出的决议，并依法监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

业主委员会产生的程序

组织首次业主大会筹备组———公开制定业主委员会选举办法和《业主公约》、《业主大会议事规则》———产生业委会候选人———组织召开业主大会对《业主公约》、《业主大会议事规则》和业委会候选人进行表决———（如果所有议题均被业主大会通过）———向政府提交首次业主大会备案表———通过备案手续，刻制公章，开始工作。