浅议如何有效发挥业主委员会的职能与作用

浅议如何有效发挥业主委员会的职能与作用

文\李文起

《物业管理条例》（以下简称《条例》）的出台引起了业主、物业管理企业、开发商及社会各界的广泛关注，如何将这部具有里程碑意义的行业法规落到实处，成为现阶段我国物业管理行业同仁们的谈论焦点。

业主委员会在整个物业管理系统工作中是联系物业管理企业、业主及外部相关单位的重要桥梁和纽带，有效发挥业委会的职能作用也就成为物业管理活动中的关键环节。《条例》中与业委会职责、义务相关的内容有八条，占条款总数的11.43%，笔者通过学习《条例》中有关业主委员会的相关规定，对有效发挥业委会的作用做出如下分析：

一、业委会的三点不确定性

客观分析一下业委会的职责与委员构成条件不难发现，业委会在行使职权过程中具有以下四点不确定性：

1、委员产生的不确定性。

基于物业的产权要求，业委会这一民间组织，其委员应由业主民主选举产生的。但在实际选举中，由于缺乏硬件条件，另外委员们的工作时间也具有很大弹性，形成了委员产生及作用发挥上极大的不确定性。

物业管理是一门管理科学，管理水平的高低与业主生活息息相关，与社会稳定密切相连，作为与业主和物业管理企业联系密切、一手托起两家的业委会来说，责任十分重大。因此业委会的委员不仅需要热心公益事业，而且应该掌握相关的物业管理专业知识。如果委员具备较高的素质，就能够与物业管理企业紧密配合，高质量地落实业委会的决定，有效保护业主的合法权益，实现物业的保值增值；如果委员素质不高，就容易出现物业管理纠纷，影响广大业主的利益，不利于物业管理活动的正常开展。

2、业委会法律地位的不确定性。

作为《条例》的配套文件，北京国土资源和房屋管理局已经以京国土房管物（2003）1024号规定“业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的身份”，业委会负责与物业管理企业签订物业管理协议。但在实际运作中，由于业委会没有独立财产，所以不具备承担民事责任的基础。一旦出现问题，作为协议一方的主体——物业管理企业想追究违约方的法律责任就显得很不顺畅。

3、业委会成立过程的不确定性。

根据《条例》及其配套文件《业主大会规程》规定：业主大会确定业委会委员候选人。这项工作是在物业所在地区、县人民政府，房地产行政主管部门和街道办事处指导下，由业主代表、建设单位组织完成，无需物业管理企业参与。但是在实际操作中，地方行政部门难以逐一具体管理，建设单位在完成销售阶段工作后也无暇顾及此项工作，街道办事处是否能积极做好组建业委会的工作也缺乏相应的考核指标，业主的个人力量很有限，所以对成立业委会工作很难产生实质性进展。综上所述，业委会的成立工作具有很大的不确定性。

另外，《条例》还规定业主大会决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施。如果维修资金按业主购房款2%的标准收取，这笔维修资金将是一笔不小的款项，这笔款项由谁来负责管理运做，目前尚未明确。但业委会作为业主大会的执行机构，应顺理成章地承担起这笔费用的日常管理工作。如果是这样，在业委会现有的人员构成和制度体系下行使这样的权利显得有些不对等。

二、采取措施确保业委会职能得以发挥

上述的不确定性是影响《条例》贯彻落实、阻碍物业管理工作健康发展的不利因素，必须采取有效措施加以改进和完善。

1、定期召开业委会委员经验交流会，以适应工作需要。

业主民主选举委员是由物业产权决定的，委员选举标准是《条例》明确规定的，在现阶段，要想有效发挥业委会作用，确保业委会委员的专业素质符合物业管理需要，缩短合同双方的差距，就必须加强委员的经验交流活动，通过向业委会委员宣传物业管理专业知识，辅以媒体的正确舆论导向宣传，促使委员进一步明确业委会的职责、义务，使其支持物业管理企业的工作，督促逾期不交物业服务费用的业主限期交纳，从而实现合同双方的合作与共赢。上述活动可由业主出资，物业管理企业赞助，行业协会定期组织委员进行多种形式的学习、交流、强化，通过学习加速业委会委员的成熟过程。

2、加大监管力度。

物业区域公共事务的业主自治是通过业主大会实现的，由于种种原因业主大会一般一年内只召开1次或2次，而大量日常公共事务通常都授权业主委员会决定并实施。业委会任期有限、结构不稳，委员素质参差不齐，在运做中其法律地位又具有较大的不确定性，所以一旦形成授权范围内的工作失误，造成业主、物业管理企业利益受损，根据我国现有相关法律法规很难让当事人承担相应的法律责任。所以在现阶段要明确有关部门增加相应职责，或者成立专门组织对此类问题进行指导、规范、监督，加大过程中的监控或执法力度，确保业委会工作得以健康发展。

3、增设业委会筹建组日常办公机构，确保及时成立业委会。

鉴于业委会的重要地位和成立业委会各项筹备程序的严肃性，另外由于业委会民间自治性的特点，为确保业委会及时成立，在保持《条例》和相关制度基本原则不变的基础上，应考虑增设一个业委会前期筹备日常办公机构，在政府主管部门的指导监督下

4、业委会应妥善解决物业管理中的相关问题。

目前在物业管理工作中往往会出现一些枝节问题，虽然不会影响整个物业管理事业的向前发展，但处理不好也会损害业主的整体利益。如：有的小区业主在欠缴多年物业费、供暖费的情况下就顺利完成房屋买卖及相关过户手续，造成物业管理企业追缴困难，影响企业正常经营，客观上侵害了已交物业费业主的合法权益。因此相关部门在办理过户手续时应由小区业委会会签，确保全体业主的公共利益和合法权益。又如：《条例》第二十条规定“业委会应配合公安机关，与居民委员会相互协作共同做好维护物业管理区域内的社会治安”，“业委会做出的决定应当告之相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。

鉴于业委会是民法体系中、以物业产权管理为目的的业主自治性组织，居委会是基层政治组织，所以业委会应只对业主负责，而居委会只对居民负责，如何从理论上妥善解决好业委会和居委会的关系，在实际操作中真正发挥好居委会的监管作用，如何在居委会组织法及相关法规中增加对居委会对业委会工作的考核指标，使各项法律法规更加和谐、有效，都是迫切需要解决的问题。

业委会应在小区业主与物业管理企业两个群体之间的文化互动、携手共建文明小区的活动中，以业主身份，妥善协调好小区业主之间、业主与物业管理企业之间、小区与对外相关部门之间的关系，发挥更加有效的积极作用，形成小区良好和谐的文化氛围，促进小区的精神文明建设。

(作者系北京天诺物业管理有限责任公司总经理)