尴尬的业主委员会

尴尬的业主委员会

文/ 叶 子

随着福利分房的消失及房地产业的兴盛，一个“掌管”物业管理公司的生死存亡的权力机构———业主委员会诞生了。它被寄予了极大的希望，被认为是业主自治、业主参予物业管理的一个有效的措施。很多人以为，业主委员会的出现就可以将使原本物业管理中的不规范行为、让业主不满意的行为彻底消灭，但事实并非如此。

未成立前呼唤业主委员会

业主委员会的成立按规定是在交房满两年或入住率超过50％时必须成立。由于入住率的计算不太清晰，因此交房满两年成为不少开发商成立业主委员会的一个硬指标。由于在此之前的物业管理公司是由开发商代为委托的，在入住、交房、装修等管理过程中，不可避免地会与部分业主发生矛盾。再加上，房子本身存在的质量或配套问题，作为受开发商委托的物业管理公司，有的本身是来自开发商的嫡亲子公司，有的因为受托方来自开发商，在处理业主与开发商之间的利益冲突时，会自觉或不自觉地站在开发商的立场上，导致业主的不满。而有些开发商则在处理问题时，不重视个别业主的发映问题，反而常说，“等你们成立业主委员会了，你们爱怎么就怎么吧！”因此使得部分业主对业主委员会寄予了极大的希望，有的甚至将成立业主委员会等同于炒掉物业管理公司，只是纯粹地为炒掉物业管理公司而成立业主委员会。

成立后质疑业主委员会

业主委员会成立后，因为工作程序及各种实际情况，并不象某些业主希望的那样能很痛快地炒掉物业管理公司。再加上，由于业主委员会委员本身也是小区业主，在制定某些规章决定时不可避免地会触动某些人的利益，或者有些不完善之处，因此，一些业主就认为，业主委员会委员假公济私。如果未能如愿炒物业管理公司，还会被怀疑被物业管理公司收买了。

另外，因为现在选举业主委员会时一般是按梯位来选业主代表，但有些大业主买了很多单元，因为分散在不同梯幢，可能就没有办法被选上，而有些人仅在同一梯幢买上几套，则选中几率极高。由此导致业主不满，认为选举不公。再者，有不少的选举是按面积来代表份额的，也有按单元来代表份额的，这也可能导致小单元如48平方米与200平方米代表权一样，使有些业主不满。还有另一个因素是由于按选举规定，选举超过50％即可生效，但实际上，另外近50％可能存在不同看法，不同意该代表的选举。再加上业主委员会作为新生事物产生，可能在某些方面不那么完善，因此当出现业主委员会的决定与某些人的意见相左时，不少业主就会质疑：“这些到底是谁的决定，他们只能代表自己，不能代表全体业主！”

按民法通则，公民授权即可取得其授权后的相关资格，但事实上，非物业所有人取得资格进入业主委员会却有可能被质疑，很难开展工作。

物业管理公司在工作时，希望能得到更多的支持。但实际上，物业管理公司的工作并未尽善尽美，因此，当业主委员会做出某些重大决定（特别是决定炒掉物业管理公司）时，常会受到物业管理公司对其身份的质疑，本市就发生过这样的案例，最后演绎成“主人身份受到管家的怀疑”，结果差点管家没走，而主人就要自己走了。

业主委员会受到质疑，对热心公益事业又无薪资的委员来说，实是不小的压力。首先他们的劳动得不到承认；再者，有可能因为利益的冲突过大，导致人身的攻击。因此，不少业主委会委员在受到压力的情况下，选择辞职，如果人数较多的辞职实际上就是业主委员会的解体。

业主委员会的尴尬位置

业主委员会作为一个有权利的团体，但其没有办公场所，没有办公费用（有的话要去找物业管理公司领）。开会时要找物业管理公司借场所，因此虽然有权利，但实际上让人有一种寄人篱下的感觉。另外在实际操作中，业主委员会对公共设备维修基金、房屋公共维修基金都有审核权，但现在，由开发商缴交的公共设备维修基金很多并未到位，有的干脆划到自己所属的物业管理公司帐户里，业主委员会的成员多为兼职，不可能为了款项的事在工作日去做多次的协商，因此这些权力常常旁落。

虽然多数的物业管理公司合法经营，但不能排除有些物业管理公司乱收费不管理的现象，而当业主委员会依法中止合同时，虽然是代表多数业主的意愿，但是由于触动了物业管理公司的利益，因此，业主委员会委员有可能受到报复。这使得业主委员会委员变得非常谨慎，有的人甚至无奈辞职。另外，部分业主委员会委员出于私心，要求物业管理公司满足其安排人员上班、介绍工程、给好处费等要求，甚至是中止信誉很好的物业管理公司的合同，而让与自己有关系的物业管理公司进场的事也时有发生。

尴尬位置如何解决

一、很多物业管理公司对业主委员会是又爱又怕。爱的是因为有些公共管理的决定可经由业主委员会发布，可减少物业管理公司本身的压力；怕的是业主委员会对所有的管理活动都横插一刀。况且很多业主委员会委员对物业管理可谓是一知半解，其在专业物业管理公司面前可谓是十足的外行（当然，原本就因为他们是外行，才要委托专业管理公司管理）。问题在于很多业主委员会委员认为自己很内行，认为自己是合同的甲方，有权力决定物业管理公司如何如何，其中包括人员的调配，工资的档位等，如果物业管理公司敢不听，就宣布违约、解除合同等。因此不少物业管理人士认为这是外行人管内行人的典范，让人根本无所适从。对此情况建议应该开个业主委员会培训班，让其更明确自己的权利与义务。当然，这也可扩展到全体业主。

二、业主委员会委员的合法权

三、对业主委员会的选举法加予完善，并赋予业主委员会合适的权利。

四、对业主委员会的薪酬也应有明文规定。保证业主委员会委员工作的积极性。

五、成立业主委员会协会。现在物业管理公司有强大的力量，包括有行业协会的力量，业主委员会也应该有个行业组织，才能更有效地行使其监督权。否则，两者力量悬殊过大，等同于让小孩对大人实行监督，实在是心有余而力不足。再者，这样对某些争议的问题，也可有个行业规矩可遵循。

物业管理工作牵涉到千家万户，正如裁判是足球的一部分一样，业主委员会工作也是做好物业管理工作中不可或缺的一环。由于物业管理工作需要全体业主的配合，因此代表业主意见的业主委员会也是物业管理的核心部分，业主委员会的建设工作也刻不容缓。相信随着业主与物业管理公司的日渐成熟，业主委员会也将在物业管理工作中起着更积极的作用，使得更多的人拥有更美好的家园。

(摘自《海峡生活报》