资产经营管理的合作伙伴

资产经营管理的合作伙伴

——业委会与物业管理公司关系之我见

文/罗渝陵

业主与物业管理公司作为物业管理活动中的两个主要责任主体，存在着各种法律关系：从合同法的角度反映了合同当事人的平等关系；从消费者权益保护法角度反映了消费者和经营者的平等关系；从经济服务理论的角度反映了服务与被服务之间的平等关系；从建筑物区分所有权理论的角度反映了业主、管理人、管理服务人之间的平等关系，如何处理这些关系一直都是业界讨论的重要话题。

通过长期工作实践，我认为，过去人们更多地关注两者之间通常意义上的服务与被服务关系，忽略了二者之间的经营合作关系。无论是业委会（业主），还是物业管理公司都应该认识到，由于房地产产品一般都具有消费和投资的双重性质，这就决定了其管理、服务的综合性。从资产经营管理的角度来看，被动的服务与被服务关系只能满足一般性质的生活（工作）需求，远远不能达到物业资产的投资目的。而通过互动的经营合作伙伴关系，不仅可以弥补资产的无形损耗、更新需要，还可以维持投资收益的满足程度。

“根本动因”决定共生共存的必然性

因需而共生。业主委员会和物业管理公司共生共存是历史发展的必然。现代物业管理产生的根本动因在于现代建筑理念彻底改变了人类传统的生活、工作方式，建筑物管理的综合性和复杂性，要求其必须在专业组织帮助下才能保证物业使用人正常、舒适的生活、工作，这种现状决定了专业组织产生的必然性。产权的多元化、相邻关系的复杂性、人们需求的差异性、对个人财富追求的愿望、对生活品质追求的理想，都对专业化分工提出了强烈的要求。物业管理的专业组织——物业管理公司，将与物业标的物共生共存；而业主自治的管理团队——业主委员会，与物业标的物更是共生共存的。业委会和物业管理公司在物业标的物存在过程中，在物业管理活动中作为最亲密的接触者，其合作关系必将是共生共存共发展。

资产经营管理必须选择优秀的合作伙伴

因需而合作。在现实经济社会中，个人不动产期望不断增值及多元化己是不争的事实，尤其是毗邻资产的数量在发展中的中国将继续高速增长。谁来经营管理个人资产？谁来统筹个人资产的可持续发展？在日本，对于用来投机的土地不是由土地所有者管理，而是由专业的不动产管理公司管理；目前，在国内投资的外商企业，凡经营业态与物业位置有关的项目大多聘请了专业经营管理公司作为管理顾问，旨在通过物业策划满足经营业态需求。事实告诉我们，随着市场竞争的白热化，专业化分工将更加细化，要想充分地统筹经营个人资产，必须正确选择资产经营管理合作伙伴。

我们不妨借鉴现代物流经营理论来分析问题：最短的流动距离，最适当的运作手段，最优的专业配置可创造物流运作的最优效益。仔细分析物业管理公司和业主共同的外部环境，不妨这样理解：如果物业管理公司可以成为最优资产管理公司，凭借他们最专业的配置和业主最短的距离，加上最适当的运作手段，必然是业主经营资产的最佳合作伙伴。在美国，物业经理人被分为三类：一类是楼宇经理，负责楼宇的日常管理工作（可理解为日常的物业服务者）；二类是物业经理，负责联系代理商、物业招租工作（可理解为经营业主现有资产的经营者）；三类是资产经理，负责物业战略发展规划，进行市场调研，确定物业的整合和取舍（可理解为完整的资产经营管理策划运营商）。

站在全体业主和物业管理公司共同利益的基础上，业主及其代表业委会和物业管理公司均应深刻认识到资产经营管理合作伙伴的财富价值及重要意义。在实际管理过程中，一方面由于业主意识存在较大的差异性，一般物业管理公司只好将60％以上的精力、财力放在对业主个人感受的服务上，而放在为业主资产管理策划的精力、财力远远不够。同时物业管理公司对合作伙伴概念也认识不足，仅仅将自己放在“保姆”、“管家”的位置上，未能很好地引导业主建立资产统筹管理的概念。另一方面部分业主尚未建立个人资产经营的概念，也未体会到资产统筹经营的实惠，当然更谈不上为个人资产保值增值投资买单。尤其在收益性物业的运作中，由于部分业主尚未认清投资物业的责任和义务，较看重个人现实利益的获取，造成分散的资产所有人（业主）不以积极行动来经营个人产业，而期望通过和开发商“斗争”获得局部利益。物业管理企业则对资产所有人的资产的经营管理袖手旁观。一旦资产价值贬值，人们便对产权式商场、产权式酒店、产权式公寓的运作模式提出质疑。无论是业委会还是物业管理公司都应该清楚地认识到，业委会作为业主大会的执行机构，应与物业管理公司共同考虑业主资产的保值增值，资产的经营管理，而物业管理公司应更多地注重与业主之间的互动，从专业角度指导业主，使自己真正成为资产的经营管理者。

真诚、互利共同创造经营效益

由于物业管理合作主体的特殊性，在物业管理活动中信息不完全、不对称是经常发生的，因此，对业委会和物业管理企业来说，真诚和互利更为重要。

从合作主体的性质及运作方式来看，物业管理公司一般是法人企业，一般采用法人治理的运作方式，有一批专业人士从事管理工作，并有一定的经济基础，如因工作失误给业主造成损失的，可以通过行政和经济手段接受处罚或赔偿。而业主委员会性质尚无明确界定，也无资金来源。作为决策机构的业主大会是由综合素质参差不齐、素不相识的全体业主参加的松散群体组成。从合作方式及合作能力来看，物业服务合同的短期性、不确定性使物业管理企业的经营行为极容易发生短期行为，给业主资产造成伤害。再加上物业管理公司成长期较短，经营能力存在差距，而业主尚未认识资产经营管

我们可以这样考虑：当选择了优秀的物业管理公司时，可以把物业服务合同与物业经营管理需求综合考虑，在诚信和互利的基础上延长合作（服务）期限，要求物业管理企业做出物业经营规划，供业主大会决策，并配套相应的经费和政策，加大监管力度，必将得到较好的物业经营效果，还可制约物业管理公司的短期行为。例如，在商业物业的经营管理活动中，在诚信和互利的基础上，可以采用特约委托方式委托物业管理公司承担资产统筹经营工作。鉴于资产统筹经营存在风险，应由业主大会委托业委会承担统筹经营效果的责任和义务，监督实施过程，并支付相应费用；物业管理公司应承担委托范围内执行效果的责任和义务，接受业委会监督，努力保障目标达成。如果在类似操作过程中，业委会（业主大会）不承担经营风险，不支付相应的费用（物业管理费用和物业经营费用是两个不同概念），或物业管理公司不忠于职守，不具备经营能力，后果都将不堪设想。因此，任何成功的操作都是建立在合作双方互信互利基础上的。

共同利益是发展的动力

物业作为个人不动产的重要组成部分，不论是所有者还是经营者，共同利益原则是永恒的原则。业委会和物业管理公司都应该站在公正、诚信、互利的基础上思考问题。在处置双方关系时，采取包容、互让、友好的态度也是至关重要的。只有这样，才能建立一支忠诚地为业主利益优化服务的管理团队，真正保障业主的现实利益和长远利益，物业管理企业也才能在合作中壮大发展。