律师参与业主大会成立的法律问题初探

律师参与业主大会成立的法律问题初探

文/ 渠 波 李雨檬

随着我国居民居住条件的逐步改善，新落成的居住小区的逐年增多，住宅面积迅速增长，物业管理民主化、法治化的问题也越来越受到社会的普遍关注。2003年6月8日出台的《物业管理条例》（以下简称《条例》），无疑是我国物业管理法制建设上的一个里程碑，它的实施使物业管理工作在法律上更加明确了业主、开发商与物业管理企业的权利义务，为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境提供了法律依据。由此，物业管理工作将进入规范的产业化时代。

自2003年9月1日《条例》实施以来，从各地对《条例》的学习及实际运用情况看，许多物业小区都将成立业主大会的工作提到议事日程。但由于政府就业主大会成立的具体实施细则没有相应规定或指导意见，各小区普遍反映筹备成立业主大会及业主委员会的工作中，缺乏现成可行的操作模式，致使业主们感到困惑。笔者通过参与北京市有关物业管理相关方面配套法律文件的起草工作，以及通过一段时期参与跟踪几个物业小区业主大会的筹备成立工作实践，认为律师参与帮助小区的业主大会及业主委员会的成立工作，并对业主大会及业主委员会的整个成立过程进行见证，具有一定的社会意义和现实意义。由此，我们对小区业主委员会成立过程中存在的一系列法律问题及相关的法律规范行为进行了初探。

律师参与业主大会成立的必要性

业主大会是小区全体业主充分行使自己权利、维护自身合法权益的代表机构。业主委员会是由业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构。根据《条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据《业主大会规程》规定，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。

在实际操作中，某些小区特殊的环境给成立业主大会及业主委员会时造成了一定的障碍。如我们介入参与的某小区，由于定位过程中存在的差异，小区有三种物业费价格的管理规定，物业性质有回迁楼、塔楼、板楼，相应的有不同的收费标准，那么在成立业主委员会时势必会存在三种不同的观点，如何协调这三种关系？

在小区成立业主筹委会之初，个别业主非常着急，但由谁来召集全体业主便是一个问题。业主们通过几次努力，始终没有实质性的进展。

首先，筹委会初始规则成立的方式问题。如《条例》规定，投票权的确定方式由业主在业主大会的议事规则中去规定。但通过业主大会的议事规则时本身就需要明确投票权标准。其次，业主筹委会由物业管理公司来协调组成是否可行？有无法律依据？如果业主筹委会组成后有业主不承认怎么办？第三，业主主体资格的确认和审查，如何审查？由谁来审查？如购房人是未成年人时，其权利的行使问题。第四，业主大会及业主委员会成立的一系列法律文件起草工作。如业主公约、业主大会章程、业主大会议事规则等，这些文件的起草如果没有法律专业人员的参与，很难做到合法、规范。第五，筹委会如何请物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)进行指导成立业主大会和指导选举产生业主委员会？其在整个过程中的法律地位是什么？什么时间介入参与指导？如政府不介入该怎么办等等。

律师参与业主大会成立工作的特点

上述这些问题与工作环节，有的很难从《条例》或现行相关的法律法规中找到答案；有的在《条例》或现行相关的法律法规中规定的不够明确。业主困惑，政府相关部门不知如何履行职务，物业管理公司着急。我们通过实践发现，律师的参与可以很好地运用其所掌握的法律知识结合小区的具体情况，合法有效地推动业主大会的成立进程，对协调业主、政府、物业管理公司各方的关系具有积极作用。

比如在工作中律师需要对业主成员的主体资格进行确认，对参加选举的成员是否是小区房屋的所有权人即业主，是否具有完全民事行为能力等进行审查，使每个参加选举的业主在业主大会中都具有合法身份；建议以业主委托现在管理该小区的物业管理公司进行小区业主的召集工作，解决了物业管理企业参与业主大会成立没有法律地位的尴尬局面。

律师参考相关法律指定一套切合实际的程序规范，通过物业管理公司对大部分业主的问卷调查，按照每栋楼两名或三名的数量推举小区内热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力的业主组成业主大会筹委会，利用自己的专长，提前起草有关法律文件，交由业主参考讨论；从工作程序上进行全过程的法律监督，以保证业主大会成立的公平、公正、合法、有效；通过筹委

我们在实际参与中还遇到另外一种情况：在小区中只有一个业主的情况下，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责时，律师在参与工作中，从法律文件上为业主制定相关的业主自律公约和业主全体会议议事规则等文件就显得尤为重要。

律师参与，为的是在业主大会的成立工作中寻求一条更为适当的解决途径，依据现行有效的法律规定对业主大会及业主委员会的成立进行法律上的尝试和实践，积累初步经验。

诚然，律师的参与并不是说在小区业主大会及业主委员会的建立问题不存在任何障碍了，由于我国物业管理行业起步较晚，相关的法律体系需要进一步完善，任务仍然很艰巨，许多问题和现象等待着社会各方面的努力解决，作为法律工作者应积极参与、应对挑战，为完善我国物业管理法律体系做出应有的贡献。

（作者单位：北京燕园律师事务所）