物业公司TOP20企业数据指标对比分析

TOP20企业代表了目前物业服务企业在管理规模、盈利能力、服务质量等方面的最高水平,在行业中占据非常重要的地位。本部分通过对TOP20企业数据进行分析,并分别与2013TOP20、2015TOP100企业数据进行对比,以期展示TOP20企业特色,归纳总结企业的经验与做法。

(一)综合实力TOP20企业

TOP20企业从分布看,广东省10家,其中深圳市8家,广州市和顺德市各1家;北京市3家,上海市2家,其余5家分别分布在重庆市、河北省、浙江省、河南省和四川省。

(二)指标对比分析

1.综合指标数值对比。

TOP20企业平均管理面积5592.5万m2,平均主营业收入13.8亿元,平均净利润1.05亿元,净利润率7.6%。在各项指标的复合增长率中,除营业总收入和员工数的复合增长率与TOP100企业基本持平外,其余指标增长率均明显高于TOP100企业。

从市场集中度方面看,TOP20企业管理总面积11.185亿m2,占TOP100企业管理总面积的34.76%;示范项目571个,占TOP100企业总示范项目的30.63%;总资产266亿元,占TOP100企业总资产的39.08%;总经营收入276亿元,占TOP100企业总经营收入的32.74%。TOP20企业员工数量28.48万人,虽然仅占TOP100企业的28.97%,但TOP20企业外包人员数量1.49万人,占TOP100企业的41.16%。

2.项目管理情况对比分析。

(1)管理规模

TOP20企业平均管理面积5592.54万m2,人均管理面积3927.23m2,平均管理项目324.2个,平均顾问项目36.5个,平均顾问项目面积938.39万m2。与2013TOP20企业相比,平均管理面积增长2377.24万m2,涨幅达73.94%,体现了较突出的成长性。彩生活集团2014年6月在香港上市后,通过收购、股权合作等方式,加速扩大企业管理规模,服务面积延伸到中国109个城市及海外1个城市,管理面积近2亿m2,初步形成了以深圳总部为基地,辐射全国的战略布局。

(2)示范项目数量

TOP20企业平均创建全国和省级物业管理示范项目28.55个。万科物业25年来始终以持续超越客户不断增长的期望为宗旨,持续为客户提供专业优质的物业服务,在管国优及省优示范项目达104个,已成为行业内荣获该项目殊荣最多的品牌物业服务企业。中海58个,绿城53个,保利50个,上房、东湖、中航、首开鸿城实业、长城、招商局、新龙湖、华润物业创建的示范项目数均在20个以上,体现了这些企业优秀的项目管理能力。

3.经营情况对比分析。

TOP20企业平均年经营总收入13.8亿元,平均净利润10494.13万元。TOP20企业其他物业经营收入占年经营收入的比重为36.65%,高于TOP21100企业17.51的平均值。人均经营收入达到9.69万元,同样高于TOP21200企业8.22万元的均值。其中首开鸿城实业、四川嘉宝、河南鑫苑、彩生活、保利、万科、绿城、长城、河北卓达等企业其他经营收入占比均超过35%。TOP20企业满意度由第三方机构测评的共12家,平均满意度达到91.6%,较高的业主满意度是企业开展多种经营的基础。

从成本的角度来看,TOP20企业的经营成本率为83.67%,低于TOP21100企业89.02%的数值。从利润角度来看,TOP20企业的净利润率为7.6%,高于TOP21100企业5.5%的数值。TOP20企业的人均管理面积达到3927.23m2,高于TOP21200企业3006.48m2的均值。充分说明,TOP20企业在成本控制方面的突出优势,企业通过重构组织架构,优化管理流程,扩大管理半径,以及对信息化、智能化设施设备的升级改造,提高了企业和管理项目的配置水平,有效减少了企业的人工成本。

4.人力资源对比分析。

TOP20企业平均员工数14240人,平均外包人员5747人。TOP20企业经营管理人员与企业操作人员之比为1:3.89,外包派驻人员与企业操作人员之比为1:1.97。TOP20企业逐步控制企业操作层员工增长数量,将基础业务进行专业外包,将主要精力集中在企业核心业务能力建设上。

TOP20企业平均本科学历以上人员达到1254人,占从业人员总数8.81%。平均拥有物业管理师148人,其中万科、长城、绿城、首开鸿城实业、鑫苑、万达等企业物业管理师人数均超过200人。

未来之前,是现在

据《2015年物业管理行业发展报告》中《各地报告》数据统计,全国共有44个省市提交了当地物业管理行业发展报告,共提出154项当地物业管理行业发展中现存的主要问题,并针对提出了171项发展建议。

那么这些问题揭示了行业怎样的发展趋势,建议下的未来物业管理行业又将势向何方?本文亦或有些许答案可供参考。

北京市物业管理行业协会在《2015年物业管理行业发展报告》的《北京市物业管理行业发展报告》中共提出了七条制约行业发展的主要问题:

(一)调价机制缺失,物业费上调困难;

(二)业主大会运作不规范,物业服务市场主体缺位;

(三)物业企业参差不齐,市场化水平不高;

(四)多部门职责不明确,行政监管力量不足;

(五)业主欠费,缺乏有效治理手段;

(六)专项维修资金使用、续筹难,增值收益不高;

(七)老旧小区遗留问题严重,市场化难。

这七个问题,既涉及到物业管理行业机制,又涉及到行业组织的规范,有政府方面应作出的思考,也有为提升业主意识应作出的努力,还有一些物业管理行业自发展之初而产生的老旧遗留问题。它们目前看来是北京市物业管理行业发展现状下的一些困境,但也可能是物业服务欠发达地区未来三年至五年内发展中可能会遇到的困境。因此,对每一个省市物业管理行业发展过程中问题的分析与重视,都可以为未来全行业的共同发展而夯实好基础。

Questions

梳理《2015年物业管理行业发展报告》,含港澳在内全国共有44个省市提出了154项当地物业管理行业发展中现存的主要问题。

其中,行业自身问题及行业环境问题是目前物业管理行业发展所要必须面对的基础性问题。如重庆市物业管理协会所提,物业管理是以民事合同为基础的服务,因物业共有区域和公共事务存在不同诉求,矛盾在所难免,基本属于社区性质矛盾。物业管理行业主要存在高质量的物业服务供应不足、业主自治及履约能力不足、少数物管项目交接不规范引发矛盾等问题。

而因居住小区涉及市民生产生活方方面面,包括规划建设、房屋质量、电梯安全、消防安全、物业服务等在内的各类矛盾纠纷都有可能在小区内发生,甚至蔓延到小区外。在实际工作中,一遇到矛盾和纠纷,部分媒体及政府部门容易有物业是个筐,什么都往里装的认识,认为在小区发生的任何矛盾都属于物业管理矛盾纠纷,将矛盾转嫁给物业服务企业,影响了矛盾纠纷的及时有序化解。

同样,石家庄市物业管理协会也提出,当前石家庄市物业管理行业生存与发展也面临两个倒挂、两个误区、一个错位。两个倒挂即业主对服务品质的要求和个性化需求越来越高,与物业企业多重受限的服务能力倒挂。年年上涨的服务成本与十一年不调的物业服务费标准倒挂没有质价相符的价格形成机制,物业企业就是无源之水。两个误区即责任界定与承担的误区和业主认识的误区。水、电、暖等专业部门依法应当承担的责任和义务,包括设施设备、管线维护和收费等,被错误认定为物业服务企业的责任。而业主认知方面,物业服务普遍呈现泛化的状态。凡与居住生活相关的事即服务内容而言,业主划的圆远远超出物业应管的圆,从而产生超范围需求不满足的落差和不满意,继而引发矛盾和投诉。一个错位即开发商位置错位。建设单位掌握着物业企业的选聘和解聘权,整个物业行业无法实现真正的市场化。甚至有的建设单位在业主入住多年之后,依然越权代替选聘解聘物业企业。物业企业受制于人,在很多时候不能依法开展服务和保障业主的权益。

可以说,这些基本层面上的问题不解决,物业管理行业的服务能力、服务品质和形象,便很难得到根本改变。仅靠行业一已之力也难以解决,需要各级政府、企业、业主、媒体等方方面面,真正认识到物业行业于民生的重要性,共同研究思路,切实解决问题。

除制度、规范、行业及认识上的困境,与时剧增的一些其他行业发展问题也在制约着全行业的整体向前推进。

如哈尔滨市物业管理协会与吉林省房地产业协会物业管理专业委员会同时提出了对开发商和老旧小区物业管理的一些看法。根据《吉林省物业管理行业发展报告》统计,业主和物业公司的矛盾和纠纷,约有60%以上是由开发建设环节中遗留的问题引发的。如变更规划、保修期内的房屋质量问题、公共配套设施不全、商品房销售虚假宣传、房屋查接验收工作形同虚设,物业公司往往要替开发公司埋单,进一步激化了业主和物业企业之间的矛盾。而《哈尔滨市物业管理行业发展报告》中工作运行和存在的主要问题也显示,开发建设质量与后期物业管理之间存在矛盾。少数开发商在开发建设过程中,使用了质量不过关的建材,有的勉强可在保质期内使用,有的一过保质期,问题频发,给后期物业管理造成诸多麻烦,有的承受不起,只好弃管,给小区居民生活带来诸多困苦。

同时,《哈尔滨市物业管理行业发展报告》中也提到,新、旧物业之间存有一定矛盾。有些物业原是开发商建房时自己成立的,由于服务不到位,被小区居民炒了鱿鱼。但新物业进驻后,面对许多困难难以解决,比如办公用房问题、用水用电问题、交换管理事项问题等。同时,《吉林省物业管理行业发展报告》也指出,老、旧、散住宅区是其管理的难点,集中了小区物业管理中的各类疑难问题,改造维修资金无着落,极大地增加了物业管理的难度。

此外,如《安徽省物业管理行业发展报告》中所提出的业主与物业服务企业关系不畅通;合肥市物业管理协会提出的物业服务水平参差不齐,品牌企业引领作用不强;福建省物业管理协会提出的改善外部环境、创造良好舆论环境;《湖北省物业管理行业发展报告》中提出的物业服务企业规模较小、经营理念滞后、无长远发展目标和计划以及《广西壮族自治区物业管理行业发展报告》中提出的人才匮乏制约行业发展等问题,都是现在行业发展面临较普遍的一些问题。

Suggestions

那么行业协会的看法和建议又如何?

针对业主认知和观念上的一些问题,杭州市物业管理协会提出物业管理应体现业主自治,以规范居住文明行为,并在大力宣传、教育、引导业主文明居住、文明使用物业的同时,建立业主在物业使用领域的信用信息采集、管理和应用,对违法搭建、违法拆改、拒交物业费、妨碍相邻权、侵占或挪用维修资金等违法、违规、失信行为,应纳入公民诚信档案,通过建立居民个人的文明行为规范和信用信息管理来加强对业主个人行文的规范。

而针对行业监管力度不够,法律法规落实执行不够有力等现状,《湖北省物业管理行业发展报告》建议下一步应加强立法,并更加重视普法教育。除围绕促进业主增强自治意识、企业诚实信用和行政部门公正执法,制定和完善法规政策外,还要在全行业内展开普法教育,以及在全社会经常开展普法教育,真正让物业管理有关法规深入人心、自觉执行。

而人才和转型困境下,《湖北省物业管理行业发展报告》中也提出要大力推动企业利用互联网和现代技术,实现物业管理向现代服务业转型升级。同时,为达到这一目标,要更加重视行业人才的培养,通过提高工资待遇,打开成长空间,吸纳引进人才;通过继续教育培训,留住和稳定员工队伍,让更多的人掌握互联网和现代技术,以真正实现行业转型升级。

武汉市物业管理协会还提出加快物业管理市场化进程,推进建管分离。从解决前期物业顽疾出发,把住源头市场准入关,规范住宅小区前期物业管理招投标管理,推动房地产与物业管理相分离。完善物业承接查验制度和项目交接制度,监督开发建设单位和物业服务企业严格按照规定的程序和内容做好物业共用部位和共用设施设备的承接查验工作,减少开发遗留问题。

济南市物业管理协会提出完善物业管理行业税收政策的建议,以扶持行业健康发展。比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业,将物业服务行业营业税的税率由现行的5%调低为3%,解决重复征税问题。对实行酬金制计费方式的,建议解决物业服务支出免交营业税的问题,仅以物业服务酬金作为计税依据;对实行包干制计费方式的,建议解决外包服务支出重复征税的问题,仅对物业服务费扣除外包服务支出后的部分征税。建议国家有关部门制定营改增方案时,将上述因素一并考虑。

江西省房地产业协会物业管理专业委员会提出大力推行物业管理招投标制度的建议,要加强物业管理市场竞争主体的培育,物业管理市场的培育和发展,重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。同时还建议根据物业行业特殊性,建议在财税上给予物业服务企业政策支持,以减轻物业服务企业经营负担。对住宅小区公用设施设备维护管理、保洁、绿化服务过程中的用水、用电、用气与民用同价,以降低物业服务企业管理成本,为物业服务企业成长提供更好发展空间。

河南省物业管理师协会则提出利用科技手段、信息化技术,推动行业向现代服务业转型升级。随着国际、国内着名物业服务企业的进入,一些先进的物业服务模式被广大业主认可与接收。在成本快速上涨的今天,引导企业运用新理念、新技术、新方法进行创新发展,鼓励企业以现代科学技术为支撑,通过建立新的商业模式、服务方式和管理方法,开发物业管理服务平台的商业价值,延展产业链条和服务范围成为今天的重要工作之一;引导企业运用互联网、云技术、物联网等现代智能技术,扩大服务集成、集中管控、远程监控、小区出入口智能门禁、车库无人化管理、停车收费管理系统、业主在线报修与投诉等在物业管理中的综合应用,带动企业组织结构扁平化、管理流程再造、标准化工作推进,达到人员配置减少、管理和执行效率提高、运营成本降低的综合效果,同时在社区资源方面做积极探索,抓住互联网 + 社区重大历史发展机遇,促进行业向现代服务业的转型升级,破解成本上涨给行业生存发展带来的困境。

《2015年全国物业管理行业发展报告》在文末提出了五项行业未来发展新主张,包括未来的物业管理行业将顺应消费升级趋势、科学管理用户需求、充分整合社区资源、构建社区生态圈等畅想。作为一份展示行业成就、剖析疑难问题、指引发展方向的行业发展报告,确实需要每个物业人深入到报告中去寻找自己的路线和方法了。