物业纠纷案例答疑、主要特点、法律规定、处理依据

近年来，随着我国城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅猛发展，物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期，物业管理体制不仅在新旧住宅区得到了全面推广。由于我国物业管理立法严重滞后，制约了物业管理服务行业的进一步发展，加之业主从福利住房过渡到商品住房，对物业管理的期望价过高，业主委员会缺乏监督和制约，业主委员会的责、权、利不明晰，物业服务行业人员素质偏低等诸多因素导致物业服务纠纷案件逐年上升，在民商事案件的权重为10%，已引起各方的高度关注。本文从近年来物业服务纠纷情况分析、物业服务纠纷案件的主要特点、法院在处理物业服务纠纷案件适用法律问题等三个方面进行阐常见的物业纠纷案件的法律适用。

一、物业服务纠纷案件情况分析

2003年9月颁布了《物业管理条例》，2007年进行了重新修订，在《物业管理条例》实施之前，物业管理纠纷案件相对较少，《物业管理条例》实施的当年，物业管理纠纷案件明显上升，通过处理物业服务纠纷案件，一些历史遗留问题得到解决。2004至2009年物业管理逐步走向正常轨道，案件相对减少。2009年以来，柳州市城市建设步伐加大，从而带动房地产业的发展，大量的住宅小区交付使用，由于相配套的法规滞后，物业管理水平跟不上，因此，从2009年起物业服务纠纷案件逐年上升。物业服纠纷案件上升已成为社会不稳定因素之一。如2011年至2013年，我院受理物业服务纠纷案件分别是270件、217件、272件。

今年1至11月受理物业服务合同纠纷案件272件，结案213件，其中调解16件、判决35件、撤诉162件，未结48件。2013年10月。鱼峰区开展集中清理物业服务纠纷案件活动以来，受理物业服务纠纷案件131件，结案83件，其中调解6件、判决20件、撤诉57件，未结48件。

法院在审理物业服务合同纠纷案件发现，业主拒交物业服务费发主要存在三大误区：

一是物业公司存在一定过错的物业费纠纷案件中，部分业主往往认为只要业主们相互团结起来集体拒交物业费，物业公司甚至法院也都无可奈何，很多业主觉得，认为法不责众。有的业主甚至以某些业主不交物业费为由在毫无理由的情况下拒交物业费，一旦被起诉到法院，便以大家都这么做为由进行辩解。这在法律上是得不到支持的。对于物业的过错，可以起诉物业违约。

二是主观归责于物业公司，不当行使抗辩权。在实际案件中，部分业主往往不了解物业公司的物业服务范围，在遇到房屋漏水、财物失窃、邻居违章建设等侵权行为时将侵权责任盲目归责于物业公司并拒绝交纳物业费。实际上，这部分受侵权的业主一方面没有理性分析损害发生的原因，也不区分开发商、物业公司以及其他业主等可能的侵权行为实施主体，主观地认为物业公司应当承担所有的责任;另一方面又采取了不正当的维权手段，试图通过拒交物业费来弥补自己的损失。

三是没有长期居住，认为没享受到物业服务而拒交物业费。实际上，是否长期居住或者是否亲自居住都不能构成唯一的抗辩理由

二.物业服务纠纷案件的主要特点

(一)案件数量增长幅度快。

近几年，物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。从案件数量上看，我院2011年受理物业服务合同纠纷案件270起，2012年受理217起，2013年截止到11月份已受理272件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。物业服务合同纠纷案件占民商事案件的10%。从这些数据中能够看出，业主与物业服务企业之间相处的并不和睦，问题也逐年增多。

(二)纠纷具有群体性，群众影响大。

由于一个物业服务区域只有一个物业服务企业，往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电等公共性服务方面，极易引发群体性诉讼。且由于是群体性诉讼，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件要经过二审程序。

(三)物业服务收费案件所占比例最大，物业企业胜诉率高。

由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一，案由几乎全部为拖欠物业管理费，而由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

(四)诉讼反复循环，矛盾难以化解。

物业服务企业追索完物业费后，由于物业纠纷背后牵涉多个主体、多项事实以及多种法律关系，若仅对物业费作出支持与不支持的判决，而业主提出抗辩的其他问题得不到解决，则企业与业主间的矛盾并未从根本上化解，业主仍拒绝支付以后的物业费，陷入业主欠费物业服务企业起诉法院审理、执行业主继续欠费的恶性循环，矛盾越来越大。2013年受理的案件中，超过30%属于再次起诉。

(五)业主少于起诉，维权意识欠缺。

在所有物业纠纷案件中，物业服务企业作为原告起诉业主拖欠物业费的案件占97%以上，而业主主动起诉维权的案件较少，大多被动参与诉讼。业主依法理性维权意识相对欠缺，纠纷发生后往往不考虑是否有拒交物业费的正当理由便直接以拒交物业费相对抗。

(六)诉讼不经济，治标不治本。

物业服务纠纷案件80%以上诉讼费为25元(按简易程序减半收取)，即使不考虑干警加班夜间送达的费用、工本费等支出，仅仅考虑邮寄送达费用，案件实际支出费用是收取诉讼费的几倍。部分业主不积极出庭应诉，案件文书采取公告方式送达，费时费力。同时，业主一旦举证不力被判决承担败诉结果，就认为法院审判不公，或认为法官徇私枉法，有的四处信访，耗费大量司法资源。

三、物业服务纠纷案件的法律适用

(一)业主在物业管理活动中享有哪些权利和承担哪些义务

业主在物业管理活动享有10项权利，即接受服务、向业主大会提出建议、提出制定和修改业主大会规则的建议、业主大会的投票权、被选举权、监督业主委员会、监督物业公司、知情权、其他权利。

业主在物业管理活动享承担6项义务：即1、遵守管理规约、业主大会议事规则;2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4、按照国家有关规定交纳专项维修资金;5、按时交纳物业服务费用;6、法律、法规规定的其他义务。

业主共同决定的事项有6项，

占总面积2/3以上业主和总人数2/3以上业主可以决定以下事项：1、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金;2、改建、重建建筑物及其附属设施。

占总面积半数以上业主和总人数半数以上业主可以决定以下事项：

1、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;2、选举业主委员会或更换业主委员会成员;3、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;4、制定和修改业主大会议事规则。

(二)前期物业管理服务合同与正式物业服务合同的衔接

为了使《前期物业服务合同》与《物业服务合同》的相到衔接，《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这样规定体现了业主自治的基本原则，即一旦业主可以自治了，自治的权利高于以前依据法律设定的前期物业合同的效力，前期物业管理中所确定的物业服务企业要让位于后来由业主大会选聘的物业服务企业，这可以有效地避免由于两个合同的同时存在而带来的物业管理上的问题以及管理纠纷。因此，建议在建设单位与选聘物业服务企业《前期物业服务合同》时，双方在前期物业服务合同中对上述内容作出明确的约定。这样的约定，能够使业主和物业服务企业更加明确自己的权利和义务，有利于执行本条的规定。

(三)停车位、停车库的所有权及停车费

随着经济的发展，汽车正在逐步成为城市居民的重要交通工具，停车位或者停车库在业主的日常生活中越来越重要。业主没有停车位、停车库，将难有正常的生活和经营，因此，停车位、停车库是正常生活、经营的重要配套设施。《物权法》在起草过程中关于停车位、停车库的归属问题采取约定归属说。物权法第74条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。停车位、停车库既然是业主的专有部位的配套设施就应当首先满足业主的停车需要，满足业主的停车需要并不等于业主必然取得停车位、停车库的所有权，停车位、停车库的归属及停车费问题较为复杂，但是仍然可以明确的。

对首先满足业主的需要的正确理解：1、首先不能理解为业主享有优先购买权和优先承租权。建筑单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关的首先满足业主的需要。

2、业主并非指全部业主而应当指大部分业主。停车位、停车库不可能满足所有业主的停车需要，业主对停车的需求可能是暂时不需要而将来需要，业主本身不需要而承租人需要，这种需要不应成为个别业主无条件的、永远的、绝对的需要，而是小区最广大业主的合理需要。因此，对业主停车的需要的满足只能是相对的暂时。3、需要应当是业记停车的基本需求。业主经济条件普遍好，那么业主对停车的需求就高，随着时间的推移，业主经济普遍改善，拥有车辆的业主就会增加，因此，停车需求是动态的，而车位配置比例是固定的。利润最大化的矛盾总是存在。

(四)物业服务费的诉讼，业主不交纳物业服务费的救济

《物业服务司法解释》第6条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《物业服务司法解释》第5条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

针对该条文，目前有两种不同的理解：

第一种理解认为：经业主委员会督促业主限期交纳，而业主逾期仍不交纳，是物业服务企业起诉欠费业主的前置条件。

第二种理解不同意第一种理解，认为：不经业主委员会催交，物业服务企业也可以起诉欠费业主;条文中业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的之句一方面规定了业主委员会的催交义务，另一方面要通过业主委员会的催交来减少物业服务企业的诉累。

在实践中，个别业主逾期不交纳物业服务费用，这一问题的存在对物业管理造成很大的影响。个别业主逾期不交纳物业服务费用，表面看是侵害了物业服务企业的合法权益，实际上侵害了全体业主的合法权益，因为物业服务费中更多的是维持建筑物正常使用的共用设施设备的运行保养费用，以及对物业管理区域内公共区域内的治安、保洁等服务费用。少数业主不交内物业费用，却在享受其他业主交纳的物业费用所换来的物业服务管理，结果造成物业服务费用不足和物业管理不到位，影响物业管理的正常发挥，也使物业管理区域内综合性的物业管理服务质量降低。

(五)业主家中发生被盗，为何不承担赔偿责任

物业服务企业虽然在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务，应限于防范性安全保卫活动，并不能完全根治治安案件。物业管理是对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、交通、消防、环境内卫生、绿化等事项提供协助或服务的活动。因此，保安应理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是指广义上的社会安全，物业服务管理企业不承担业主、使用人的人身安全、财产安全的保险责任。没有特别约定的，物业服务企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。因此，业主家中发生被盗与物业服务管理行为无因果关系。

(六)业主为何不能与物业管理公司解除物业服务合同

因该合同不同于一般的民事合同，一旦解除不利于该小区的房屋管理，与《物权法》、《物业管理条例》中有关解聘物业管理服务企业的规定不符，何况双方在合同订立中，也没有约定相关解除合同的约定，无法定解除合同的事由。

(七)业主利用住房改变用途进行经营的法律适用

根据我国民法的基本原理以及国家有关规定，业主不能擅自改变房屋的使用性质。业主如果确需改变房屋使用性质，也不得违反相邻权，并且应当按照有关规定办理有关手续。无论是业主还是使用人，都不应当擅自改变房屋在建筑设计时规定的用途。如果擅自改变物业的使用性质，不仅影响社会管理秩序，而且有可能对相邻权造成影响。

相邻权是可以从相邻地方得到必要的便利和防止来自相邻他方的危害或危险的权利;相邻义务则是向相邻他方提供必要的便利和不得给相邻他方造成危害和危险的义务。物业相邻权的实质在于不得违反全体业主的共同利益，不得将其权利滥用，即对物业产权行使的法律限制。擅自改变物业的使用性质属于相邻权锁禁止的行为。区分所有权人虽然可以自由地使用自己的专有部分，但必须依据其本来规划设计的居住、营业或者其他特定的用途来使用，否则构成不当使用。

(八)业主利用小区空地搭建建筑物是否合法?

业主利用小区空地搭建建筑物侵犯了其他业主的合法权益。根据《物业管理条例》的规定，受侵害的业主或者物业管理服务企业可向相关行政主管部门投诉，对该业主进行行政处罚外，还可直接以侵权或违反公约自由，向人民法院提起民事诉讼。《物业管理条例》第51条规定：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

物业区域内的道路、场地是物业管理区域的有机组成部分，其所有权属于全体业主。无论是业主还是物业服务企业都不能擅自占用物业服务区域内的道路、场地。

(九)业主房屋装修损害的法律适用问题

房屋的设计功能不同，设计要求不同，尤其是厨房和卫生间，地面须加特殊的防水层以免渗漏。《根据城市新建住宅小区管理办法》，及地立法规的规定，禁止擅自改变房屋及配套设施的用途、结构，包括改变水管、地漏、便器位置，增设卫浴设施等。《住宅室内装饰装修管理办法》第33条规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自改拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

(十)物业管理服务企业在屋装修损害的法律适用问题

关于物业管理服务企业的责任。《物业管理条例》第46条第1款规定：对物业管理服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第53条第2款规定：物业管理服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。这是为物业管理服务企业设定的一项义务。如果物业管理服务企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第42条也规定：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修服务费2至3倍的罚款。

同时，《物业管理条例》第36条第2款规定：物业管理服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，关键问题是如何界定物业服务企业是否履行合同的问题。通常来讲，如果物业管理服务企业已按照合同的约定尽到了自己的责任，不存在管理上的缺陷，则物业管理服务企业就不应当承担责任;相反如果物业管理服务企业根据物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。但是，我们必须注意到，物业管理服务企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，是不具有行政权力的，因而不可能采取强制措施，其所能做的仅仅是在发现问题时向业主及施工单位提出改进意见，而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然，如果物业管理服务企业根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时向有关部门报告，物业管理服务企业则应当承担相应的责任。

原标题：以审判视野浅论物业纠纷案件法律适用问题