物业管理费的定价
本文从物业管理费定价现状入手,对物业管理费现行定价方式与物业管理的健康发展关系进行了分析,认为现行定价方式不仅阻碍了市场经济的发展和物业管理市场的健康发展,同时也损害了广大业主的利益。商品房目前实行的分级定价制度既增加了政府部门的工作难度,又无法真实地反映市场变化。本文针对以上问题,对公有住房、售后公房和商品房的前期物业管理期间及正常物业管理期间分别制定了相应定价策略,以明确政府、业主、开发商和物业公司在物业定价中各自的权利和义务,规范市场运作。
一、物业管理费定价现状
为规范上海市物业管理费定价标准,上海市物价局、房地资源局曾相继颁发了《关于公有住宅售后管理服务费收取标准的通知》(沪房地物(1995)522号)、《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》(沪价房(1996)第219号)、关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的通知(沪价房(1996)116号)、《关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》(沪价房(1997)第342号)、和《上海市居住物业管理条例》等一系列相关的物业管理服务收费政策法规和行政规章,对本市公有住房的租金、售后公房、商品住宅的物业管理费收取行为予以规范。概括起来,根据不同的物业类型现行物业管理费的定价可分为以下几种类型:
1、售后公房采取政府定价
目前售后公房实行政府指令价,物业管理费按多层住宅每户每月4.5-7.5元;高层住宅每户每月5-10元收取,另行再分别按照每户每月收取保安服务费3-6元和保洁服务费3-6元。住宅小区中的非居住房屋协商定价。
2、商品住宅采取政府指导价
根据《上海市居住物业管理条例》的规定,商品住宅物业管理收费项目划分为管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费。除房屋设备运行费每月每平方米按0.55元收取,维修费按实际计算分摊以外,其它三项收费由各区、县物价部门会同房地产管理部门规定基准价和浮动幅度,前期物业管理只能在规定的基准价之内,并报物价部门审批;已成立业委会的物业收费标准应经过业主委员会同意,并向物价部门备案。
3、办公楼、原属外销居住物业试行市场协议价
办公楼、商铺、酒店式公寓和原外销居住物业的物业管理费定价完全依据市场经济规律运作,由市场来调节物业管理费的价格,行业主管部门只对物业管理服务的质量进行指导和监督。
二、现今物业管理费定价方式存在的问题
1、不利于市场经济的发展
随着改革开放的不断深入,计划经济已逐步向市场经济过渡,国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律,即通过市场中看不见的手对资源起到基础性配置作用,通过资源配置调节产品和服务的市场价格。这就决定了大多数竞争性商品和服务价格必须要实行市场调节价。政府部门除对涉及国家安全、稀缺性资源、公用事业和垄断性产品的价格予以调节外,不再干涉其他产品的定价。物业管理属于竞争性行业,根据中华人民共和国价格法第六条和第十八条的规定,应执行市场调节价。《价格法》第三条同时明确指出:市场调节价,是指由经营者自由制定,通过市场竞争形成的价格。因此,物业管理费从政府定价逐步过渡到市场定价是社会主义市场经济的必然趋势。目前随着房地产的市场化发展,物业管理作为房地产后续服务行业,也已经历从计划经济下的房屋管理到市场经济下的物业管理的过渡,人们对物业管理是一种消费行为的认识程度已很高,所以物业管理费实行市场调节价是市场经济发展的需要,有利于物业管理市场有序健康地发展。
2、阻碍了物业管理企业优胜劣汰的市场需要
上海物业管理企业共有2500余家,管理上良莠不齐,在现行的物业管理的价格体系下,物业管理费定价取向基本由物业的硬件和政府的指导价所决定,不能真正体现物业管理企业管理上的优质优价和凸显物业管理企业按业主需求来提供服务的个性化管理特色,物业管理基本上停留在最基础的物业管理服务上。但是,随着国民经济和房地产业的蓬勃发展,人民生活水平的不断提高,越来越多的业主要求物业管理企业提供高质量的服务,许多服务项目已超越了传统物业管理的范畴,如代办业务、配送服务、社区文化建设等。另外,高中档商品房业主也有享受中高档物业管理服务的要求,如对安全保卫、环境卫生、绿化植被、文化活动有不断增长地需求。物业管理企业是自主经营、自负盈亏,以盈利为目的的企业,在目前物业管理收费指导价限定下,由于优质不能优价,使一些有能力提供高品质服务的企业难有作为;使一些管理能力低下的物业管理企业得不到有效抑制,市场经济的竞争机制无法真正引入,阻碍了物业管理资源优化配置,无法使物业管理企业优胜劣汰。只有通过市场调节价,将物业管理的水平提高与业主应交纳的物业管理费相适应,使物业管理费的收取和物业管理企业提供的服务达到物有所值,使物业管理服务的消费能真正按质论价,才能推动知名物业管理企业的发展,促进物业管理市场的发育和完善。
3、现行定价策略损害了业主的利益
优质优价是市场经济的显着特点
综上所述,实行市场调节价是维护广大业主利益和保障物业管理企业发展的前提,物业管理市场的发展和完善必须实行市场调节价。但是,我们同时也看到我国的社会主义市场经济还有待进一步完善,消费者对于优质优价、消费付钱的意识还有待增强,同时,必须兼顾广大居民的经济承受能力。因此,实行市场调节价应有所区别。
4、商品房物业管理费分等定价政策无法真实反映市场变化
▲现行分等定级定价政策滞后于市场经济的发展
现代社会是一个高速发展的社会,物价水平、劳动力价格和能源耗费随着经济发展而不断变化。物业管理费涉及劳动力价格和能耗价格,因此,也是一个变数。商品房物业管理费分等定价无法真实反映市场变化,需要不断地进行调整,而这种调整也不可避免地具有滞后性。价格调整的滞后性会传递至企业,造成企业对物业管理价格反映的滞后。这样的反映滞后无疑对整个物业管理市场和物业管理企业的发展都是非常不利的。
▲现行分等定级定价政策存在较大的局限性
物业管理收费实行分等定级存在着一定的不科学性,它较多地迎合了传统观念;较多地体现了政府的行政干预,较少地体现市场经济规律和调节作用。现行的分等定级主要体现在物业类型、物业档次和提供的管理服务范围与千变万化的物业管理服务实际情况有较大差异。随着我国加入WTO后,市场开放程度将不断提高,国外物业管理企业将不断地涌入,物业管理服务已在日新月异的变化,企业理念、业主观念、市场环境、政策环境都在变,现行物业管理费分等定级定价方式需要适合这种变化。
三、物业管理费定价对策
鉴于物业管理费定价中存在的问题以及现阶段物业管理市场中房屋产权方式的多样性,对物业管理费定价应根据产权类型和物业管理的不同阶段区别对待。
1、对于售后公房、公有住房改政府“暗贴”为“明贴”
由于售后公房、公有住房的产权特殊性,政府部门制定较低的指令价,物业管理企业按此价格收费是无法维持正常运作的,对于政府的直管公房指令价与市场价的差额部分由政府部门对物业公司实行“暗贴”。此项举措旨在保障售后公房、公有住房业主和物业公司双方的利益。但实际上,物业公司通过降低服务标准减少服务内容的方式,将政府的“暗贴”资金作为了利润,损害了业主的利益。因此,对于售后公房、公有住房,政府部门应改“暗贴”为“明贴”即由政府制定业户缴费标准及物业服务内容和标准,在此物业服务内容和标准下,由政府向社会公开招标,中标价与业户缴费标准之间的差额由政府补贴,而选聘物业公司的权利就转到政府手中,同时政府就有了监督检查物业公司服务的对等义务,政府部门由幕后转到幕前,既维护了广大业主的利益,又规范了物业公司的行为。
2、前期物业管理由开发商负责选聘物业公司并承担物业管理费
开发商在商品房销售时,就将物业管理服务的标准和物业管理服务收费标准写入合同条款,在前期物业管理中,由开发商负责选聘物业管理公司,并承担物业管理费,待业主正式入伙并符合组建业主委员会条件后由开发商负责组建成立业主委员会,把缴纳物业管理费的义务和选聘物业公司的权利交给业主和业主委员会。开发商、物业公司、业主是物业管理活动中的主要参与者,前期物业管理由开发商负责选择物业公司和缴纳物业管理费并制定相应的管理服务标准,可以使物业管理和物业档次相符,可以使开发商销售楼盘和提供的物业管理服务结合起来。业主选择了商品房的同时就选择了物业公司和物业管理服务的标准,物业公司可根据物业管理服务标准和管理费用提供相应的服务内容,三者之间的权利和义务从前期管理时就已明确,使物业管理服务活动中利益主体的权利和义务充分体现出来,同时也有利于开发商积极地去筹建业主委员会。
3、在正常物业管理期间,物业管理定价实行市场调节价
在经历了前期管理阶段后,业主已感受了所提供的物业管理服务,也了解了物业管理费的单价,在此基础上由业主和物业管理公司根据服务内容和服务标准自主商定物业管理费的单价,政府相关部门不再给予指导性的价格对物业管理费定价进行干预,完全遵循社会主义市场经济规律,实行市场调节价,但行业主管部门要加强宏观调控和市场监督,可做好以下几方面工作:
▲明确物业管理费的组成部分
《上海市居住物业管理条例》中第二十二条明确规定了物业管理服务费包括管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费、维修费五类。但物业管理中的公共设施、公共能耗费、固定资产折旧费和相关税费等都未作明确规定,对于房屋设备运行费限定为电梯、水泵运行费与实际情况不符,实行市场调节价后,应将物业管理中只要是公共性的每个业
▲明确物业管理费的测算标准
物业管理是微利行业,但是物业管理企业是营利性组织。为此,物业管理费在定价、备案、执行过程中,势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的冲突。政府主管部门和行业管理部门要协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理,坚持市场化运作,维持物业管理良性循环发展。
物业管理费以年度为核算周期,首先明确物业管理活动中所发生的各项费用(X),包括管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费(A)、公用设施/设备日常维修、公用设施/设备日常运行费(B)、绿化管理费(C)、清洁卫生费(D)、保安费(E)、办公费(F)、设备检测费(G);另外明确法定税率(M%),最后明确物业管理的利润率(W%)。
则:X=A+B+C+D+E+F+G+X*M%+X*W%
X=A+B+C+D+E+F+G
1-M%-W%
最后将计算出的管理费按照管理总面积和时间进行分摊。
物业管理企业应严格按照物业管理费的组成部分和测算标准计算管理费,并接受业主委员会和物价部门的检查和监督。
